Análise jurídica do loteamento de acesso controlado e do condomínio de lotes na lei federal Nº 13.465/2017 / Legal analysis of the controlled access allotments and the condominium of lots in the federal law No. 13.465/2017
| Autor | Vinícius Monte Custodio |
| Cargo | Mestre em Ciências Jurídico-Políticas com menção em Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do Ambiente pela Universidade de Coimbra. E-mail: montecustodio@gmail.com |
| Páginas | 1930-1952 |
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 4. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.30871
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Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 4. ISSN 2317-7721 pp. 1930-1952 1930
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A Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, promoveu uma reviravolta na
legislação urbanística federal do Brasil, sendo sancionada como a Lei Federal nº 13.465, de 11
de julho de 2017. Entre diversas inovações, essa lei introduziu as figuras jurídicas do loteamento
de acesso controlado e do condomínio de lotes. Este trabalho investiga o sentido e o alcance
dessas duas figuras, e as mudanças por elas engendradas, partindo da premissa de que o
processo legislativo e as discussões foram açodadas pelo rito da medida provisória. E conclui,
quanto ao loteamento de acesso controlado, que ele é inconstitucional por violação do
princípio da igualdade, dos direitos à intimidade e à vida privada e da liberdade de associação.
Já quanto ao condomínio de lotes, conclui que ele apresenta um problema teleológico, pois não
resolve o quadro de insegurança jurídica a que visa superar; e um problema conceitual, pois, ao
não definir expressamente a natureza jurídica dos terrenos onde são constituídos os
condomínios de lotes, a lei não deixa claro se suas partes comuns têm destinação à edificação
ou não.
- Parcelamento do solo urbano, Loteamento de acesso controlado, Condomínio
de lotes.
The Provisional Measure no. 759, 22nd of December 2016, overhauled Brazil’s federal planning
legislation. During its passage through National Congress, being sanctioned as Federal Law no.
13.465, 11th of July 2017. Amongst its numerous innovations, this law has introduced the legal
entities of the controlled access allotment and the condominium of lots. This paper examines
the meaning and the reach of the two aforementioned legal entities and the changes
occasioned by them, starting from the premise that the legislative procedure and discussions
were hastened by the provisional measure rite. And it concludes, as far as it concerns the
controlled access allotment, that it is unconstitutional due to the violation of the principle of
equality, of the rights to intimacy and private life, and the liberty of association. As far as it
concerns the condominium of lots, it concludes that it poses a teleological problem, insofar as it
does not address the legal uncertainty framework it purports to overcome; and a conceptual
problem, because, as long as it does not explicitly define the legal nature of the lands where the
condominium of lots are constituted, the law does not make it clear whether their common
parts are aimed to building or not.
Urban land subdivision, Controlled access all otment, Condominium of lots.
1 Mestre em Ciências Jurídico-Políticas com menção em Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do
Ambiente pela Universidade de Coimbra. E-mail: montecustodio@gmail.com
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 4. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.30871
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Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 4. ISSN 2317-7721 pp. 1930-1952 1931
A Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de
1979), também conhecida como Lei Lehmann, em homenagem ao senador autor do projeto,
consagrou expressamente duas modalidades de parcelamento do solo urbano: o loteamento e
o desmembramento.2 De um lado, loteamento é “a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (art. 2º, § 1º). Do outro,
desmembramento é “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias
e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”
(art. 2º, § 2º).
Outras duas figuras jurídicas correlatas, a despeito da ausência de previsão legal
expressa, são apontadas pela doutrina e jurisprudência no Brasil: o loteamento fechado e o
condomínio urbanístico.3 O loteamento fechado é uma situação jurídica em que as vias de
circulação abertas, prolongadas, modificadas ou ampliadas para a implantação do loteamento,
Federal nº 6.766/1979), estão cerradas ou embaraçadas ao uso comum do povo, mediante a
instalação de portões, grades ou cancelas, às vezes acompanhados de guaritas ou portarias,
com ou sem a anuência do Poder Público local, visando à segurança e ao conforto dos
habitantes dos lotes derivados da gleba original. 4 E o condomínio urbanístico, que é a subdivisão
da gleba, não em lotes destinados à edificação, mas em unidades autônomas, a que
correspondem frações ideais inseparáveis do terreno e das partes comuns, com arruamento
privado (vias internas) e sem destinação de áreas para implantação de equipamentos públicos e
espaços livres de uso público.
Em 22 de dezembro de 2016, o Presidente da República adotou a Medida Provisória
(MP) nº 759, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, a liquidação de créditos
concedidos aos assentados da reforma agrária e a regularização fundiária no âmbito da
Amazônia Legal, bem assim institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos
2 “Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento,
observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.”
3 Cf., por todos, MEIRELLES, H. L. Direito municipal brasileiro, 17. ed. atualizada por Adilson Abreu Dallari
(coord.). São Paulo: Malheiros, 2014, p. 585-586.
4 No entanto, os loteamentos fechados sem a anuência do município configuram um verdadeiro crime de
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