Apêndice
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A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E O DIREITO À MORADIA 283
APÊNDICE
O objetivo deste apêndice é demonstrar os custos fixos da usucapião
extrajudicial, de forma absoluta e percentual, em todos os estados bra-
sileiros e no Distrito Federal. A metodologia utilizada para o cálculo
de tais valores, já exposta no corpo do texto, será indicada novamente,
como forma de introduzir o leitor antes da análise completa. O texto
presente no Apêndice tem o objetivo de situar o leitor na construção e
na análise dos dados, fornecendo subsídios para que este compreenda
os cálculos, já que careceria de sentido a introdução dos números sem
qualquer explicação. Vale ressaltar que toda a análise crítica feita com
base nos dados já se encontra no corpo do texto deste livro.
Metodologicamente, a pesquisa elaborada para este livro separou os
valores em fixos e variáveis. Toda usucapião – independentemente de
valor do imóvel, localidade, número de envolvidos etc. – demandará
os seguintes gastos fixos: a ata notarial; a prenotação/autuação, que é
valor pago a título de protocolo no Registro de Imóveis; o edital para
eventuais terceiros interessados; a notificação dos três entes federados
(União, Estados ou DF, Município); o processamento no Registro de
Imóveis; e o registro, que é o valor pago em caso de deferimento.
Os atos de valores variáveis não foram considerados, pelos motivos já
expostos no corpo do texto. Alguns são de natureza subjetiva, variando
de acordo com o número de sujeitos envolvidos no procedimento, o
que impede a mensuração média de custo; outros ocorrem em número
variável a depender do caso, sem a possibilidade de se estabelecer uma
média; e há os que não estão presentes em todos os casos, não havendo
maneira de se estabelecer uma média dos casos em que ocorrem ou não.
Enfim, optou-se por calcular apenas os atos fixos e que são previstos
expressamente nas tabelas de emolumentos. A publicação de edital,
por exemplo, só compõe o cálculo quando é prevista expressamente
na tabela estadual, já que, em alguns estados, a previsão é omissa ou, a
depender da forma de regulamentação estadual, é feita por publicação
eletrônica, com forma de cobrança diferenciada.
284 OSVALDO JOSÉ GONÇALVES DE MESQUITA FILHO
Tal como já exposto no corpo do texto, existem algumas formas de
cobrança pelo procedimento, quais sejam:
a. a do Provimento nº 65/CNJ: a ata notarial tem conteúdo financei-
ro; pelo processamento no Registro de Imóveis é devido 50% do
valor de registro; e, em caso de deferimento, os restantes 50% do
valor de registro;
b. a oriunda de orientação do CNJ889: a ata notarial tem conteúdo
financeiro; pelo processamento no Registro de Imóveis é devido 1
ato completo de registro; e, em caso de deferimento, é devido mais
1 ato completo de registro;
c. e a previsão mista das legislações estaduais específicas, a serem
demonstradas caso a caso.
Com relação à ata notarial, é praticamente uníssono que tem conteú-
do financeiro, sendo cobrada como uma escritura pública em relação
ao valor do imóvel. Vale ressaltar a exceção do Rio Grande do Norte,
que tem a ata de valor único, a despeito de ser considerada com valor
financeiro; e a do Distrito Federal, que também adota a cobrança em
valor fixo, sem mencionar sobre o conteúdo econômico890.
Em relação ao processamento no Registro de Imóveis, há estados que
seguem a normativa federal do CNJ; os que adotam o valor fixo, que
foram mencionados no corpo do texto; e os que se alinham à orienta-
ção do CNJ, que são Paulo e Rio Grande do Sul. Para compor o valor
devido ao procedimento no Registro de Imóveis (Proced. RI), soma-se:
a prenotação; as intimações aos três entes federados (Município, Esta-
do ou DF, União); a publicação de edital, se prevista expressamente na
tabela local; e o valor a título de processamento, que varia conforme a
previsão adotada estadualmente.
De forma elucidativa, o Proced. RI foi calculado da seguinte forma:
• se o estado adotar a forma de cobrança do Provimento nº 65/
CNJ: 50% valor do registro + prenotação + publicação do edital,
se for prevista expressamente na tabela + intimação dos três en-
tes federados;
889 COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião extrajudicial. 3. ed.
Salvador: JusPodivm, 2020, p. 427.
890 “Nota nº 08 da Tabela I – Tabelionato de Notas do TJDFT - A ata notarial de
reconhecimento extrajudicial de usucapião será cobrada de acordo com o item 6 da
Tabela I.” Ao se analisar o item 6, conclui-se que o valor é fixo, apenas mencionan-
do as atas notariais com ou sem diligência externa.
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E O DIREITO À MORADIA 285
• se o estado adotar o valor fixo para o processamento: valor fixo +
prenotação + publicação do edital, se for prevista expressamente
na tabela + intimação dos três entes federados;
• se o estado adotar a orientação do CNJ: 1 ato completo de regis-
tro + prenotação + publicação do edital, se for prevista expressa-
mente na tabela + intimação dos três entes federados;
• se o estado adotar forma diversa: valores diversos adotados + pre-
notação + publicação do edital, se for prevista expressamente na
tabela + intimação dos três entes federados.
Com relação aos valores previstos na tabela como Registro RI,
refere-se aos custos para a finalização do procedimento, que se dá so-
mente em caso de deferimento. A depender da previsão adotada, esse
valor varia como decorrência lógica de toda a cadeia de custos.
Como parâmetro de análise, escolheu-se 10 valores de imóveis:
• R$ 50.000;
• R$ 100.000;
• R$ 200.000;
• R$ 300.000;
• R$ 400.000;
• R$ 500.000;
• R$ 1.000.000;
• R$ 1.500.000;
• R$ 2.000.000;
• R$ 4.000.000.
Tais valores foram determinados de forma progressiva, a partir de
uma análise da variação que se dá na maioria das tabelas estaduais.
Buscou-se refletir a divisão das faixas de valores presentes nas tabelas
de emolumentos estaduais. No corpo do texto, foi mencionada a im-
portância de uma boa organização destas, o que se comprova a partir
de uma análise desses valores frente à cobrança estadual, no sentido de
que quanto mais diferentes sejam os valores para um deles melhor é a
tabela. Valores tão discrepantes – e também próximos, a depender do
viés analítico – devem receber “tratamento” diverso, não devendo ser
abarcados pela mesma faixa de cobrança.
Em conjunto com a tabela de valores, é apresentado gráfico com
os valores percentuais dos custos frente aos valores referenciais dos
imóveis. O gráfico é, então, estruturado da seguinte forma: valor do
imóvel versus valor percentual dos custos fixos para o procedimento
da usucapião extrajudicial.
A forma de obtenção das informações foi exposta no corpo do texto,
sendo mencionadas as peculiaridades estaduais em cada um dos tópi-
cos. Nesse sentido, a análise é feita, parafraseando a expressão popular,
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