Apêndice
| Autor | Simone Feigelson Deutsch |
| Páginas | 243-269 |
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XV COBREAP - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. IBAPE/SP
NATUREZA DO TRABALHO: PERICIAL (Autora: Simone Feigelson Deutsch)
Ano de 2009
PERÍCIAS RELACIONADAS À MODIFICAÇÃO EM FACHADAS.
Resumo
Trata-se da análise e constatação, através de Perícia, de modificações realizadas pelos proprietários das unidades independentes e seu impacto efetivo na fachada da edificação. Esse artigo visa auxiliar o Perito em que caso deverá definir alteração ou não da composição arquitetônica em função do elemento extra utilizado na benfeitoria. Casos diversos surgem na área pericial e o profissional não encontra respaldo técnico efetivo para análise da causa. Cada caso deverá ser detalhadamente analisado e verificado, pois não há regras para se estabelecerem os efetivos impactos gerados pelas modificações independentes realizadas no todo condominial. Neste trabalho pretende-se demonstrar alguns casos de litígio comuns relacionados a modificações de fachada.
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PALAVRAS CHAVE: Fachada - Elementos arquitetônicos - Impacto visual
INTRODUÇÃO
É difícil encontrar uma definição do conceito "fachada" nas normas e legislações edilícias. Em arquitetura, pode-se definir fachada como as faces de um imóvel. Existem as fachadas: frontal, laterais, internas e de fundos, normalmente as fachadas laterais são denominadas empenas. A fachada frontal é a face voltada para rua. A fachada de fundos é a face da edificação voltada para os fundos do terreno. Em uma edificação tudo que estiver na estrutura, vidros, pérgulas, portas, janelas e esquadrias, até a linha delimitada pelo telhado, é considerado fachada.
Uma melhoria executada na face da edificação ALTERA A FACHADA?
Como podem ser caracterizadas obras de alteração em elementos arquitetônicos e seu efetivo impacto visual na harmonia e uniformidade da edificação?
Muitos casos periciais surgem com questionamentos relacionados a elementos inseridos no contexto arquitetônico das edificações, ou de elementos retirados, ou ainda de elementos modificados. Cada caso merece uma análise apurada do profissional sobre o efetivo impacto gerado pela modificação realizada.
Para definir e analisar os impactos gerados por elementos estranhos nas fachadas e suas efetivas alterações, faz-se necessário inicialmente se estabelecer os conceitos referentes à: fachada, empena, elementos arquitetônicos, harmonia e uniformidade, tal como será demonstrado a seguir.
Segundo o dicionário Aurélio, a palavra fachada, constitui-se de um substantivo feminino que significa:
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"Fachada - qualquer das faces de um edifício, de um modo geral a da frente; frente."
Em vários livros de literatura existem citações às fachadas na descrição das edificações, tal como no livro "A Relíquia", de Eça de Queiroz: "Ao fundo de um adro, de lajes descoladas, erguia-se a fachada duma igreja".
Em arquitetura, define-se a fachada principal como aquela voltada para o logradouro público e normalmente nesta se encontram os principais litígios e desacordos entre condôminos.
A fachada de fundos ou posterior é a que está voltada para área de fundos da edificação. Normalmente, a legislação edilícia exige a permanência de uma área livre nos fundos da edificação, em função da proximidade com lotes vizinhos de outra rua.
As fachadas laterais, ou empenas, são fachadas que se localizam voltadas para o lote vizinho.
Existem ainda os prismas de ventilação e iluminação internos das edificações, que também são considerados fachadas internas, onde normalmente são instalados equipamentos, ou abertos vão indesejados que geram polêmicas.
O prisma de iluminação e ventilação constitui-se de um espaço livre dentro da edificação em toda sua extensão vertical que permite a colocação de vãos para ventilação e iluminação dos cômodos.
Conforme Decreto nº 10.426 de 06 de setembro de 1991 que regulamenta as construções em edificações multifamiliares no Município do Rio de Janeiro, no artigo 2.1.3 regulamenta os prismas para ventilação e iluminação.
"As edificações residenciais multifamiliares deverão ter seus compartimentos ventilados e iluminados através de prismas ou áreas resultantes de afastamentos. (espaço externo).
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2.1.3.1. Prisma para ventilação e iluminação a qualquer compartimento, observados os seguintes limites:
-
A seção horizontal mínima do prisma deverá ser constante ao longo de toda a sua altura."
Foto nº 1: Fachadas laterais - Empenas de edificações.
Foto nº 2: Fachada principal.
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Foto nº 3: Fachada de fundos.
Por empena define-se a face lateral da edificação aquela que se encontra na divisa do terreno. Nas empenas, conforme o Código Civil, não se permite a abertura de vãos, tal como artigos 1.299 a 1.301 transcritos a seguir.
"Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito de vizinhos e regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeja águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho..."
O elemento arquitetônico representa os elementos construtivos de uma edificação. Nas fachadas, todos os elementos inseridos nas faces podem ser considerados elementos arquitetônicos, tais como: esquadrias; pilares; beirais; ornatos; vidros; pérgulas; telhados; coberturas, entre outros.
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Os elementos arquitetônicos inseridos ou retirados das fachadas podem gerar alterações interferindo na uniformidade e na harmonia. No estudo do impacto das modificações de fachada é importante se diferenciar os conceitos de uniformidade e harmonia, pois muitas vezes, nas análises dos diversos casos, os conceitos se confundem, gerando conclusões precipitadas que podem prejudicar as partes.
O conceito de uniformidade vem da palavra uniforme, que segundo o Aurélio, significa um adjetivo referente a uma "coisa que não varia". Já como harmonia se entende "a disposição bem ordenada entre as partes de um todo". Muitas vezes, um elemento adicionado a fachada modifica a uniformidade não quebrando a harmonia do contexto arquitetônico, como geralmente ocorre no caso de fechamentos de varanda com painéis em vidro e na colocação das "cortinas de vidro".
Vários casos de inserção ou retirada de elementos arquitetônicos em fachadas podem ser contestadas tais como:
· A colocação de vidraças na varanda de uma unidade isolada;
· A aplicação de películas do tipo "insulfilm" nos vidros das janelas;
· Colocação de vidros em cor diferenciada;
· Colocação de esquadrias em material e formato diferenciados;
· A alteração de cor nas paredes internas e externas das varandas também é considerada alteração de fachada, dependendo do impacto causado na harmonia do contexto;
· O revestimento das varandas, tanto nas paredes como no teto, também é um caso polêmico e dependerá de análise apurada dos impactos gerados;
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· Fechamento de pérgula, principalmente quando há alteração na forma;
· Colocação de toldos, sempre deverá se verificar o que diz a Convenção Condominial;
· Colocação de aparelhos de ar condicionado em local indevido, ou de condensadores;
· Modificações do posicionamento de portas e esquadrias;
· Substituição de esquadrias por portas e vice-versa;
· Colocação de antenas de TV e anúncios.
Outro fator que sempre deve ser considerado pelo Perito em suas análises é o que se estipula na Convenção Condominial em cada caso. Normalmente, elementos arquitetônicos estranhos ou diferentes dos existentes em projeto original da edificação e que venham a quebrar a harmonia arquitetônica da fachada podem se constituir de uma alteração, que só poderá ser realizada com a aprovação condominial ou de acordo com o que prescrevem a legislação edilícia de cada localidade.
De uma forma geral, qualquer alteração que se faça nos elementos arquitetônicos originais da edificação e que possa interferir na harmonia do conjunto arquitetônico é considerado alteração de fachada.
Definidos os conceitos passemos a análise de vários casos periciais onde se necessitou a verificação e análise das modificações realizadas e consequentemente da conclusão da modificação ou não da fachada da edificação.
Passaremos a análise dos casos específicos.
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CASO ESPECÍFICO Nº 1: INSERÇÃO DE COBERTURA NAS PÉRGULAS DA FACHADA - MODIFICAÇÃO?
DA CARACTERIZAÇÃO DO PROBLEMA
A edificação localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro, constituindo-se de grupamento residencial com vários blocos. Todos os blocos são similares e construídos na mesma época existindo, portanto uma uniformidade no conjunto.
A fachada principal constitui-se de varandas abertas, sendo que na unidade de cobertura existe a colocação de pérgula em concreto, que foi colocada com intuito de embelezamento e estilo arquitetônico.
Em um dos blocos, na unidade de...
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