As restrições convencionais de loteamento e o direito público / Conventional private restrictions of urban soil subdivision and public law
| Autor | Carlos Ari Sundfeld, André Rosilho |
| Cargo | Professor Titular da Escola de Direito de São Paulo, da Fundação Getúlio Vargas (FGV Direito SP). Doutor e Mestre em direito administrativo pela PUC/SP. Presidente da Sociedade Brasileira de Direito Público. Escola de Direito de São Paulo da Fundação Getulio Vargas - FGV Direito SP ? Brasil. ORCID Id: http://orcid.org/0000-0002- 1796-5197 ... |
| Páginas | 2538-2556 |
Revista de Direito da Cidade
vol. 12, nº 4. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2020.43604
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Revista de Direito da Cidade, vol. 12, nº 4. ISSN 2317-7721. pp.2538-2556
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AS RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS DE LOTEAMENTO E O DIREITO PÚBLICO
CONVENTIONAL PRIVATE RESTRICTIONS OF URBAN SOIL SUBDIVISION AND PUBLIC LAW
Carlos Ari Sundfeld1
André Rosilho2
RESUMO
O artigo apresenta a discussão jurisprudencial, qu e se insere nos campos do direito constitucional e
do direito urbanístico, sobre a aplicação das leis municipais que não observem restrições
convencionais de uso do solo urbano anteriores, instituídas por loteador privado. A discussão é se as
convenções de loteamento gerariam, para cada proprietário, direito adquirido de efeitos gerais,
oponível ao próprio legislador municipal. Com base na Constituição e nas normas gerais federais, o
estudo conclui que não existe direito adq uirido individual quanto ao estatuto jurídico geral da
propriedade de terceiros, cuja definição é de competência pública, sendo matéria reservada à lei. Os
imóveis urbanos estão sujeitos ao cumprimento da função social assinalada pelas leis urbanísticas
municipais, que redefinem periodicamente os usos a que estão destinados. Restrições convencionais
quanto ao uso dos lotes são apenas supletivas; elas se aplicam se, e enquanto, não existirem regras
próprias na legislação municipal. Quando justificável como política urbana, a pres ervação do
patrimônio cultural ou ambiental associado ao loteamento tem instrumentos adequados, como as
regras específicas do plano diretor e, em casos especiais, o tombamento.
Palavras-chave: Constituição Federal, art. 5º, X XXVI, e art. 182. Lei 6.766, de 1979, art. 26, VII. Lei
10.257, de 2001. Direito urbanístico. Direito de propriedade. Função social da propriedade.
1 Professor Titular da Escola de Direit o de São Paulo, da Fundação Getúlio Vargas (FGV Di reito SP). Doutor e
Mestre em direito administrativo pela PUC/SP. Presidente da Sociedade Brasileira de Direito Público. Escola de
Direito de São Paulo da Fundação Getulio Vargas - FGV Direito SP – Brasil. ORCID Id: http://orcid.org/0000-0002-
1796-5197 Lattes: http://lattes.cnpq.br/8907986852429278 E-mail: carlos@sundfeld.adv.br
2 Professor da FGV DIREITO SP. Doutor em Direito pela USP. Mestre em Direito pela FGV Direito SP. Coordenador
do Observatório do TCU da FGV Direito SP e da Sociedade Brasileira de Direito Público – sbdp. Escola de Di reito
de São Paulo da Fundação Getulio Vargas - FGV Direito SP – Bra sil. Lattes:
http://lattes.cnpq.br/5960334201878976 E-mail: andre.rosilho@fgv.br
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vol. 12, nº 4. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2020.43604
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ABSTRACT
The article presents the jurisprudential discussion, that falls within the field of constitutional and urban
law, about the application of municipal laws that do not observe previous conventional restrictions of
the use of urban soil, instituted by a private agreement. The discussion is if soil subdivision conventions
would generate, for each owner, an acquired right of general effects, opposable to the muni cipal
legislator. Based on the Brazilian Federal Constitution and general federal regula tions, the study
concludes that there is not an acquired individu al right, founded in a private agreement, tha t can
prevail over a sup ervening public norm. Urban real estate is subject to the social function fulfillment
signaled by municipal urbanistic laws, that periodically redefine the uses for which they are destined.
Conventional private restrictions about the use of soil are only supplementary; they apply if, and while,
there are no specific rules in municipal legislation. When justifiable as an urban policy, the preservation
of cultural or environmental heritage associated with the soil subdivision has adequate instruments,
such as specific rules of zoning ordinance and, in special cases, the preservation of patrimony by an
administrative act.
Keywords: Brazilian Federal Constitution, article 5º, XXXVI, art. 182. Law 6.766, of 19 79, art. 26, VII.
Law 10.257, of 2001. Urban Law. Property right. Social function of the property.
INTRODUÇÃO
Este estudo trata de questão importante sobre o relacionamento entre o público e o privado
no campo do urbanismo. Ele analisa se as restrições convencionais privadas quanto ao uso de imóveis
loteados devem subsistir contra regra pública de lei urbanística municipal posterior, que vocacione os
mesmos imóveis a destinação diversa da definida no passado pelo loteador.
A possível ultratividade de norma convencional, fazendo a restrição privada do loteador valer
inclusive contra eventual lei municipal nova, suscita a discussão sobre qual ato teria legitimidade para
definir o regime jurídico ge ral dos imóveis resultantes de loteamento. Seriam decisões de origem
privada que, por terem gerado expectativas em proprietários e vizinhos, deveriam merecer proteção
permanente, como direito adquirido? Seriam decisões de origem pública, adotadas nas leis locais pelas
autoridades eleitas?
A manutenção de antigas restrições de uso, se por um lado pode atender as expectativas
consolidadas de proprietários e de vizi nhos e as visões favoráveis à ampla conservação de padrões
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