Avaliação de imóveis urbanos

AutorRadegaz Nasser Júnior
Ocupação do AutorEngenheiro Civil pela Escola de Engenharia da UFES. Universidade Federal do Espírito Santo
Páginas101-185
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AvAlIAÇÃO De
IMóveIS urbANOS
4.1 Considerações sobre o mercado imobiliário, já citado por vários
autores com as quais devemos nos atentar
“O mercado imobiliário possui um comportamento muito distinto
dos mercados de outros bens. As diferenças decorrem das característi-
cas especiais dos imóveis e do mercado imobiliário. Existem inúmeras
fontes de divergências e desigualdades entre os imóveis. Como o imóvel
é  xo (local), qualquer alteração no entorno provoca modi cações nos
valores dos mesmos.
Não podemos usar o solo urbano sem um mínimo de infra-estrutu-
ra, que é eminentemente pública e distribuída heterogeneamente na área
urbana. Como as in uências não são homogêneas, as variações provoca-
das são claramente diferentes, progressivamente distinguindo os imóveis.
Convêm lembrar que como quaisquer bens econômicos, a escassez
relativa e os jogos de oferta e demanda de nem os preços.
Os imóveis estão sujeitos às in uências dos governos e das econo-
mias local, regional, nacional e global.
Alem das in uências acima, os principais fenômenos identi cados
são a constante e dinâmica atividade imobiliária, a oferta de crédito,
RADEGAZ NASSER JÚNIOR
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a inação, a condução da economia, as políticas scais, o crescimento
demográco e a conança no governo são fatores importantes nas u-
tuações de preços.
Em muitas análises teóricas microeconômicas, como são aquelas
sobre o mercado imobiliário, se supõe a existência de concorrência per-
feita. Aceitar a perfeição de um mercado signica, simplicadamente,
admitir que os bens possam ser considerados idênticos, que a entrada
no mercado é livre, que as pessoas têm informação perfeita, decidem
livre e prudentemente, sem pressões de qualquer ordem, e que as ações
individuais não afetam os preços. Nestas condições, o valor do bem é
igual ao preço que ele atinge no mercado, e é rigidamente proporcional
à quantidade adquirida.
Tal situação positivamente não é a do mercado imobiliário, com
diversas restrições. A falta de informação é um problema sério. A hete-
rogeneidade dos imóveis e de suas localizações diculta a comparação.
Há diversos sub-mercados, para cada tipo de imóvel.
Diante destas armativas, é fácil concluir que o mercado imobiliá-
rio é de concorrência imperfeita, acarretando diversas implicações na
análise, sendo uma das principais a aceitação de que o preço não coinci-
de com o valor, necessariamente, existindo uma faixa de preços normais
(razoáveis), dentro da qual está o valor de mercado (valor mais provável
ou valor esperado) para o bem.
4.2 Vistoria e pesquisa
Visto que avaliar é sentir e medir, a vistoria e a pesquisa são peças
importantíssimas no processo avaliatório.
Na vistoria temos que caracterizar bem a região onde o avaliando
está inserido e o próprio imóvel avaliando.
Caracterização da região:
»Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e
sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos an-
teriores atípicos ou estigmas.
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»Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante
do solo, condições ambientais.
»Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos
principais polos de inuência.
»Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com
as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir
sobre as tendências de modicação a curto e médio prazo.
»Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, co-
leta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefo-
ne, redes de cabeamento para transmissão de dados, comuni-
cação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás
canalizado.
»Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
»Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cul-
tura e lazer.
Caracterização do avaliando:
Em caso de terrenos:
»Localização: situação na região e via pública, com indicação
de limites e confrontações.
»Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em
vigor.
»Aspectos físicos: dimensões, forma, topograa, superfície, solo.
»Infra-estrutura urbana disponível.
»Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
Em caso de benfeitorias:
»Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológi-
cos, comparados com a documentação disponível.
»Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive
conforto ambiental.
»Adequação da edicação em relação aos usos recomendáveis
para a região.
»Condições de ocupação.

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