Avaliação de prédios mistos ou intermédios - estudos a considerar

AutorRadegaz Nasser Júnior
Ocupação do AutorEngenheiro Civil pela Escola de Engenharia da UFES. Universidade Federal do Espírito Santo
Páginas85-229
avali ação de prédios mistos o u intermédiosestudos a considerar
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Como mencionado anteriormente, os edifícios mistos incluem
aqueles que têm um certo interesse histórico e ou artístico, que são
afetados por algum tipo de intervenção, mas que são susceptíveis
de comprar e vender, uma vez que estão em um mercado, embora
reduzidos.
O (s) método (s) de avaliação mais adequado (s) para sua ava-
liação seria o método econométrico nos casos em que uma amostra
de controles homogêneos estava disponível, ou da mesma classe,
suf‌icientemente ampla, ou na sua ausência, o método comparativo,
contando com algum método de coleta dessas variáveis, ou caracte-
rísticas não ref‌letidas na amostra dos prédios.
Para a sua aplicação, é necessário coletar informações sobre
vendas recentes de edifícios similares e def‌inir uma série de variá-
veis que podem inf‌luenciar o valor. Essas variáveis podem ser de
vários tipos: quantitativas ou qualitativas.
A título de exemplo, os seguintes itens podem estar listados:
• Superfície do edifício: medido em metros quadrados.
• Área da terra: medida em metros quadrados.
• Antiguidade: este é um dos principais méritos da ar-
quitetura. Ele vem medido em anos, e pode ser enca-
minhado para a parte mais antiga do edifício.
• Tipo de construção: pedra, madeira, concreto, etc.
A qualidade da construção é uma variável qualitativa.
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introdução à avali ação de bens singulares
• Local: que pode ser def‌inido de diferentes maneiras:
pela distância ao centro ou por um ponto de referência
específ‌ico, pela situação em um determinado bairro da
cidade, etc.
• Estado de conservação ou deterioração: as causas da
deterioração podem ser de vários tipos: química, físi-
ca, biológica e de outra natureza. Esta variável de tipo
qualitativo.
• Grau de interesse histórico-artístico: pode ser dado por
pertencimento a um determinado período, uma f‌igura
relevante, ou porque alguma pessoa importante residiu.
• Grau de raridade ou singularidade do edifício: eviden-
temente, quanto mais singular é um edifício, maior é
o seu valor.
• Integração com o meio ambiente.
• Possibilidade de ação ou restauração: a defesa da au-
tenticidade e do respeito pelo edifício é incompatível
com restauração em estilo.
Na realidade, na maioria das vezes, é utilizada a avaliação
analógica, através de tratamento econométrico, usando o Méto-
do Comparativo de Dados de Mercado, onde a maior dif‌iculdade,
além de encontrar as referências de mercado, é a escolha das variá-
veis a serem apreciadas.
Para a primeira (referências de mercado), temos a internet
Para a segunda (variáveis), a própria norma nos indica, como
adiante veremos: Caracterização dos elementos históricos e artísti-
cos, que inf‌luenciam na formação do valor, com ênfase nos seguin-
tes aspectos:
• Def‌inição das suas características singulares:
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Estilo, época e autoria (se reconhecida);
Raridade em termos geográf‌icos e de quantidade;
Impacto em termos de interesse;
Marcos artísticos, históricos e culturais;
Pode ser utilizado, códigos alocados
• Localização:
Acessibilidade (quantidade e qualidade):
- Meios de transporte (frequência e custo);
Nível de urbanização (envolvente, próxima ou re-
mota);
Harmonia estética do entorno;
Segurança pública;
Identif‌icação de efeitos multiplicadores devidos à
vizinhança de outros bens dos patrimônios históri-
co e artístico ou bens destinados a f‌ins recreativos,
culturais e econômicos;
Pode ser utilizado – Proxy, códigos alocados e ajustados
Materiais e técnicas originais utilizados, sua quali-
dade físico-química, comportamento mecânico, fa-
cilidade de preservação, substituição ou reprodu-
ção, conforme o caso específ‌ico;
Estado de conservação, preservação e condições
de uso;
Integridade do bem: restauros executados ou adap-
tações – exame da inf‌luência no estado atual e futuro
do bem e nas condições de utilidade, manutenção
ou renovação; descaracterização em termos estéti-
cos e artísticos;

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