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Compra e venda

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Vincent
AutorChristiano Cassettari
Páginas265-272
20
COMPRA E VENDA
Nesta seção, veremos alguns aspectos de maior relevância da compra e venda
presentes nas escrituras públicas.
A compra e venda de imóveis pode ser ad corpus, quando o comprador adquire um
bem certo e determinado, independentemente da metragem do bem, ou ad mensuram,
quando a metragem é fator essencial do negócio, ou seja, o preço é f‌ixado com base na
extensão do imóvel.
A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes
e o cônjuge do alienante1 expressamente consintam. Esta anuência deve ser provida
por todos os descendentes, não só f‌ilhos, netos e bisnetos, se houver. Todos devem
ser capazes, e, se houver menores, será necessária autorização judicial para o con-
sentimento.
As despesas de escritura e registro f‌icam a cargo do comprador, e a cargo do vende-
dor, as da tradição, salvo estipulação em contrário (art. 490 do Código Civil).
É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comu-
nhão, direito que não pode ser exercido se os bens estiverem gravados com a cláusula
de incomunicabilidade (art. 499 do Código Civil).
Um condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino tem o direito de preferência
que, se não for dado, permite que o preço idêntico (ou superior) seja depositado pelo
condômino interessado, que terá para si a parte vendida a estranhos. O prazo para o
exercício deste direito é de 180 dias, sob pena de decadência. Por isso, nas escrituras
públicas, o tabelião deve orientar os outorgantes sobre a necessidade de oferecer o direito
de preferência aos demais condôminos2.
A lei não exige que a comunicação seja expressa e seja apresentada ao tabelião.
Basta a declaração, na escritura, de que o aviso foi feito e que os demais condôminos
não se manifestaram. É prudente que o tabelião informe na escritura que fez tais escla-
recimentos ao vendedor.
Algumas cláusulas especiais da compra e venda merecem destaque:
1) Cláusula de retrovenda: é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito
de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço,
1. Neste caso, exceto se o regime do casamento for o da separação de bens.
2. Entre condôminos não há direito de preferência. STJ, REsp n. 1.137.176/PR – Relator Ministro Marco Buzzi, j.
em 16-2-2016.
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