Conceitos Gerais
| Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
| Páginas | 19-30 |
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É sabido que o ser humano evolui na procura incessante de respostas para suas indagações. É verdade que algum bom tempo foi perdido com perguntas fantasiosas, tais como aquelas referentes às do sexo dos anjos. De fato, à indagação se os anjos têm sexo, muito tempo teria sido economizado se fosse considerado que tais seres teriam, sim, sexo, caso se procriassem como nós, seres humanos; caso contrário, o sexo seria dispensável. Entre muitas outras indagações curiosas constam as de prevalência, isto é, o que veio primeiro: o ovo ou a galinha? Ou o que veio primeiro: o preço ou o valor? Para a primeira delas, o pensador Samuel Butler já esclareceu que a galinha é a maneira de um ovo produzir outro ovo. Quanto a segunda, faz-se, agora sim, necessário a perda de algum precioso tempo por parte do leitor.
De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14653-1, preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem.
Já a ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil. Entre as muitas definições de valor, podemos destacar:
“Valor é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho.”
Como se deve analisar o preço em face do valor? Sob o prisma do aluguel, o preço seria a importância em dinheiro – moeda corrente – que o locatário (inquilino) é obrigado a desembolsar para alugar uma propriedade ou um direito sobre a mesma. Em condições normais, o preço tende a se confundir com o valor; em outras, pode situar-se acima ou abaixo, consideradas as características de que se reveste a transação e a época em que foi realizada.
A Escola Plurivalente admite a existência de vários tipos de valor (capricho, contábil, custo, econômico, especulação, físico, hipoteca, histórico, indenização, legal, liquidação, locação, mercado, patrimonial, potencial, prejuízo, rendimen-
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to, reprodução, residual, risco, seguro, sentimental, tributário, uso, venda forçada etc.). Relaciona o conceito de valor à finalidade ou destinação para a qual é ele determinado. Assim, altera-se o conceito de valor em conformidade com o fim objetivado pela avaliação. Sob este enfoque, cada contexto representaria um mercado específico, ou seja, a finalidade da avaliação definiria o segmento de mercado que se estaria avaliando. Aqui no Brasil teve como defensor o Engº Luiz Carlos Berrini em sua festejada e sempre atual obra “Avaliações de Imóveis”.
Na mesma esteira, a citada NBR 14653, em sua Parte 1, entendida como norma básica, ou norma mãe, define alguns tipos de valores:
Valor de mercado : quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.
Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.
Na Parte 2 desta Norma, destinada a imóveis urbanos, consta apenas a definição de:
Valor arbitrado : valor pontual adotado como resultado final da avaliação, dentro dos limites do campo de arbítrio estabelecido nesta norma
E, na Parte 4 da mesma NBR 14653, agora em termos mais esotéricos, visto tratar-se de avaliação de empreendimentos, constam as seguintes definições:
Valor da perpetuidade : valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.
Valor de desmonte: valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.
Valor econômico: valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
Valor patrimonial: somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento, considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição, valor econômico ou valor de desmonte.
Valor presente: valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.
Valor presente líquido: valor presente, deduzido o investimento.
Valor residual: valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.
De outro lado e ainda sob a ótica de valor, o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias, do Instituto Brasileiro de
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Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, apresenta outras definições:
Valor : qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse. Valor de mercado : expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.
Valor residual: valor do bem ao final de sua vida útil. Em equipamentos inservíveis à sua finalidade original, este valor recebe o nome de valor de sucata.
Já a Escola Univalente advoga o conceito de que, num dado momento, o valor é único. Neste caso, a avaliação independe de sua finalidade e, embora negue ser o valor uma propriedade intrínseca da coisa avaliada, admite que é uma característica do mercado, resultante da oferta e da procura, cujas curvas representativas se cortam num único ponto, correspondente ao momento considerado. Eventual variação entre os resultados obtidos por diferentes avaliadores para um mesmo bem ou coisa representa apenas uma variação do grau de precisão com que o valor é medido, salvo má-fé ou erro grosseiro.
Esse único valor pode ser definido, ainda, como o preço que o bem avaliando poderia alcançar se colocado em locação (ou à venda) num mercado livre, dando-se ao locador (ou vendedor) desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo) um tempo razoável para encontrar um locatário (ou comprador) igualmente desejoso de alugá-lo (ou adquiri-lo), com ambas as partes possuindo pleno conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais o bem está adaptado e pode ser utilizado, sem que nenhuma delas esteja compelida a transacionar, mas esperandose que ambas cheguem a uma conclusão inteligente sobre o negócio.
Conciliando, o IBAPE, enquanto outrora filiado à escola univalente (valor único num dado instante), propôs a adoção de um segundo valor, diferente daquele de mercado, sempre que a finalidade da avaliação assim o exigisse (liquidação forçada, seguro, desapropriação, inventário, histórico, impostos, balanços etc.), devendo então o profissional legalmente habilitado definir a conceituação do valor adotado. Sempre que possível, deveria indicar também o valor de mercado e a correlação entre eles.
Este princípio passou a integrar o item 1.4 da antiga Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR-5676 e estava contido também no item
1.5.3 da antiga Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Identicamente, encontra-se agora no item 8.1.2 da NBR 14653-1:2001.
Segundo a antiga Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –...
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