Condomínio em geral

AutorSílvio De Salvo Venosa/Lívia Van Well
Páginas1-17
CAPÍTULO 1
CONDOMÍNIO EM GERAL
Sumário: 1.1 Introdução. Comunhão de direitos e condomínio. 1.2 Breve notícia histórica.
Conceitos. 1.3 Modalidades e fontes do condomínio. 1.4 Direitos e deveres dos condôminos.
Fração ideal. 1.4.1 Obrigações e direitos do condômino. 1.4.2 Divisão e alienação da coisa
comum. 1.4.3 Defesa da coisa pelo condômino. Ações. 1.4.4 Administração do condomínio.
1.4.5 Condomínio necessário. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas. 1.4.5.1 Direito
de tapagem. 1.4.5.2 Demarcação.
1.1 INTRODUÇÃO. COMUNHÃO DE DIREITOS E CONDOMÍNIO
Há comunhão de direitos quando mais de uma pessoa possui direitos idênticos ou no
mesmo nível sobre o mesmo bem ou conjunto de bens. Nem sempre, quando existe essa
pluralidade, haverá uma comunhão de direitos ou interesses. Havendo várias hipotecas
sobre o mesmo imóvel, por exemplo, os vários credores hipotecários não têm qualquer
comunhão de interesses entre si, uma vez que os direitos de cada um são excludentes. A
comunhão de interesses exige idêntica gradação, devendo ser harmônica e compatível,
de formas que o direito de cada partícipe pode ser exercido em comum ou individual-
mente, sem exclusão dos demais.
Essa comunhão de direitos pode ocorrer, por exemplo, no direito de família, quando
se estabelece a união conjugal; no direito obrigacional, nas obrigações indivisíveis e na
solidariedade; no direito sucessório, com a transmissão da universalidade da herança aos
vários herdeiros, e no direito das coisas, no condomínio ou copropriedade. Na comunhão,
os titulares exercem o direito de forma simultânea e concorrente.
Destarte, o condomínio é modalidade de comunhão específ‌ica do direito das
coisas. Cuida-se, de fato, de uma espécie de comunhão. Para que exista esse con-
domínio de que o objeto seja uma coisa, porque se o bem for de outra natureza terá
outra conotação.
O fato de a propriedade ser exclusiva, oponível erga omnes, não impede que vários
titulares possam deter um domínio único (Avvad, 2017:7). Esse mesmo autor pontua
com fundamental consideração:
Dá-se, portanto, o condomínio quando uma mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a
cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é
atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela na sua integri-
dade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários em relação a qualquer
outra pessoa estranha e disciplinando-se os respectivos comportamentos, bem como a participação de
cada um em função da utilização do objeto (ob. cit., loc. cit.).
No entanto, é fato que existem regras aplicáveis a todas modalidades de comunhão.
Outras acorrem unicamente para com o condomínio.
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CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO: TEORIA E PRÁTICA • SÍLVIO DE SALVO VENOSA E LÍVIA VAN WELL
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O condomínio não é exclusivo da propriedade. Pode ocorrer condomínio no direito
de enf‌iteuse, superfície, usufruto, uso e habitação.
1.2 BREVE NOTÍCIA HISTÓRICA. CONCEITOS
O Direito Romano era excessivamente individualista. A origem do condomínio nos
primórdios de Roma era obscura. Os estudos procuram situá-lo na comunidade familiar.
Não se admitia que mais de uma pessoa pudesse exercer direito sobre a mesma coisa.
No entanto, como na sucessão hereditária, passaram a admitir o fenômeno. Por essa
razão, o Direito Romano arquitetou a teoria condominial dentro do aspecto paralelo do
direito de propriedade, como demonstra a codif‌icação de Justiniano. Compreendia-se
a unicidade do direito de propriedade com vários titulares. Estes exercem esse direito
concomitantemente em quotas ideais sobre a propriedade indivisa. A divisão não é
material, mas idealizada. Assim cada proprietário pode exercer os poderes inerentes à
propriedade em sua plenitude, respeitando o direito dos demais. No sistema romano,
a quota ou fração ideal, sob a terminologia moderna, é a medida da propriedade. Sob
o prisma dessa fração, desenvolvem-se e repartem-se os benefícios e ônus, direitos e
obrigações dos titulares do domínio.
O sistema germânico compreendeu o condomínio de forma diversa. Entende o ins-
tituto como uma comunhão de mão comum. Isto é, cada titular tem o direito conjunto de
exercer o domínio sobre a coisa. Sua origem é a comunhão familiar. Nessa comunhão não
há a noção de parte ideal. A propriedade é exercida por todos, sobre o todo. Cuida-se de
concepção do direito feudal. Ao contrário do sistema romano, o sistema germânico impede
que cada condômino, por exemplo, grave ou venda sua parte, ou mesmo peça a divisão da
coisa comum. Não há divisão em quotas porque a coisa toda é objeto de uso e gozo comum.
Ainda que não se divise nessa modalidade de propriedade uma pessoa jurídica, na prática
o comportamento dos comunheiros é muito semelhante (Borda, 1984, v. 2:456).
Nosso direito ancorou-se na posição romana, baseando o condomínio na fração
ideal. A tradição românica por nós adotada traduz a natureza do condomínio como pro-
priedade em comum com partes ideais. Afasta-se a ideia de pessoa jurídica ou sociedade,
por lhe faltar ou não ser essencial a devida affectio. Há uma coletividade de proprietários
do mesmo bem, regulada pelo direito. A sociedade pode ser criada para administrar o
bem comum, mas não se confunde com o condomínio.
Assim, o ordenamento não pode deixar de reconhecer o exercício simultâneo da
propriedade com mais de um sujeito. Importa regulamentar seu regime legal para que a
propriedade atinja suas funções sociais, em benefício dos comunheiros e da sociedade.
A concepção romana facilita também a distribuição equitativa de direitos, de forma
homogênea, em relação a noção exclusivista do direito de propriedade. Cada condômino
pode exercer os poderes inerentes à propriedade sobre a coisa; no entanto, seu ius utendi,
fruendi et abutendi apresenta limitações impostas pela convivência dos mesmos direitos
em relação aos demais consortes. Com relação a terceiros, contudo, como regra não se
limita o direito de propriedade de cada um.
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