O condomínio especial de casas da lei 4.591/64

AutorEdson Jacinto da Silva
Páginas91-102

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O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.

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O Código Civil distingue parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Mas a lei 4.591/64, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não alcança. Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

O “condomínio atípico” ou “loteamento fechado” constitui forma de parcelamento instituído ao arrepio da lei e decorrente da conveniência de parcela favorecida da população que, buscando comodidade e segurança, fecha loteamentos urbanos limitando o acesso às suas áreas internas.

A ocupação desordenada dos espaços urbanos não deve ser conferida apenas a determinados grupos sociais menos favorecidos. A informalidade e a ilegalidade na ocupação do solo urbano também são reproduzidas pelas classes mais favorecidas economicamente.

O loteamento fechado é um exemplo de intervenção e uso ilegal de espaços públicos pelas camadas sociais privilegiadas, constituindo verdadeira privatização de áreas públicas.

Desse modo, áreas verdes, institucionais e vias internas, que deveriam ser livremente acessadas por qualquer pessoa, são incorporadas ilegalmente ao domínio particular dos moradores do “condomínio”. A regularização dos condomínios “atípicos” é uma das diretrizes a serem alcançadas na implementação de políticas públicas urbanísticas, conferindo aos cidadãos, por meio de planejamento urbanístico competente, melhor qualidade de vida urbana e ambiental, devolvendo ao domínio público as áreas verdes e institucionais e as vias internas públicas ilegalmente fechadas.

O loteamento fechado, figura também não contemplada na Lei Federal n.º 6.766/79 (e em nenhum outro diploma normativo federal), vem surgindo como uma nova realidade no nosso país, sendo admitido se previsto em lei municipal. A doutrina de Hely Lopes Meirelles admite a formação de loteamentos fechados:

‘Loteamentos especiais’ estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas

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urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso.94

Outra forma de uso e ocupação do solo por construções edificadas num plano horizontal é o condomínio especial de casas térreas ou assobradadas, previsto no art. 8º da Lei 4.591/64 (lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias), o qual, numa primeira interpretação da doutrina, visou tratar do “condomínio nas “vilas” ou conjuntos residenciais urbanos, assim como nos clubes de campo, etc., onde existem residências isoladas, de propriedade exclusiva, com áreas privativas de jardim e quintal, e, em comum, os jardins, piscinas, salões de jogo e as áreas de terreno que dão acesso à estrada pública e ligam as várias casas do conjunto”, sendo que nas vilas, “o acesso à via pública se faz pelas chamadas “ruas particulares”, que terminam por um “balão de retorno”, no qual são manobrados os veículos”.95A disciplina do loteamento difere daquela concernente ao condomínio residencial, uma vez que este último gera unidades autônomas e não lotes.

Essa lei, todavia, não limitou sua abrangência à criação das chamadas vilas, mas a qualquer forma de aproveitamento condominial do espaço, cujas características Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei 4.591/64, delineou em obra clássica:

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, olhou para o assunto (art. 8º) e abraçou na sua disciplina esta modalidade especial de aproveitamento condominial do espaço. Estabeleceu regras específicas para o caso de se levantar mais de uma edificação em terreno aberto, ainda que não ocorra a superposição de unidades. Em tais circunstâncias, em relação às unidades autônomas que se constituírem de casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilidade exclusiva, e bem assim a fração ideal sobre a totalidade do terreno e partes comuns, correspondente a cada unidade (art. 8º, alínea a).

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(...)

Diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada unidade se vinculam apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existem uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificado, uma parte de terreno reservada como de utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio. (...) O princípio jurídico dominante é o mesmo do edifício urbano, guardadas as peculiaridades especiais. Cada titular é o dono de sua unidade e, como se lhe reserva um terreno à utilização exclusiva, pode cercá-lo ou fechá-lo, observando o tipo de tapume previsto na convenção. Pode aliená-lo com o terreno reservado. Mas não lhe assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial nem separá-la da fração ideal que lhe corresponde nesse conjunto. E muito menos apropriar-se das partes de uso comum ou embaraçar sua utilização pelos demais.96

O grande mestre Álvaro Pessoa acentua que:

As questões que emergem da modalidade de expansão urbana denominada “condominial” são, sobretudo, as seguintes: ocorrência de praças e ruas particulares (não são logradouros públicos); possibilidade de bloquear o acesso ao condomínio aos comuns do povo, através de portão ou portaria dividindo solo público e privado.

Inexistem, por conseguinte, estradas ou vias públicas na área condominial de que cuida o mencionado art. 8º da lei especial de incorporação e condomínio”. Infere-se da análise da legislação específica que, no condomínio, previsto no art. 8º da Lei 4.591/64 há modalidade especial de aproveitamento condominial do espaço de uma gleba, onde não existem ruas nem praças nem áreas livres públicas. Tudo que integra o condomínio é de propriedade exclusiva dos condôminos, que não têm a obrigação legal de trasladar os espaços internos comuns ao Município, quando da aprovação e do registro do empreendimento. 97Eurico de Andrade Azevedo bem estabeleceu as diferenças entre o condomínio de casas do art. 8º da Lei 4.591/64 (que ele chamou de “loteamento fechado ou condominial”) e o loteamento convencional ou comum da Lei 6766/79:

Na verdade, o que difere basicamente o loteamento comum do “loteamento fechado” é que, no primeiro, as vias e logradouros passam a ser do domínio público, podendo

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