Condomínios fechados em Porto Alegre: aproximando interesses transindividuais e o direito de propriedade /Gated condominiums in Porto Alegre: approximating transindividual interests and the right of property

AutorVoltaire de Freitas Michel
CargoDoutor em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Professor dos cursos de graduação e pós-graduação lato sensu do Centro Universitário Ritter dos Reis (UNIRITTER). E-mail: voltairemichel@hotmail.com
Páginas933-950
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.26924
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Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721 pp. 933-950 933
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O objetivo do presente trabalho é identificar qual o tratamento jurídico atualmente dispensado
no Município de Porto Alegre aos condomínios fechados e as perspectivas de nova
regulamentação em curso. Além disso, busca-se propor sugestões de regulamentação dos
condomínios fechados, que permitam a convergência entre o exercício do direito de
propriedade e os interesses transindividuais de natureza ambiental e urbanística. A pesquisa
apresenta metodologia exploratória, em especial, do marco legal atualmente existente, e da
situação de fato consolidada, e uma metodologia explicativa, demonstrando um ensaio de
solução conciliadora. Como método, tem-se a análise dos referenciais teóricos dos condomínios
fechados, pesquisa legislativa e coleta de informações junto às serventias dos registros de
imóveis de Porto Alegre. O artigo aborda, sucessivamente, os marcos legais dos condomínios
fechados; as vantagens e desvantagens do acolhimento destes; a absorção do fato dos
condomínios fechados diante do vácuo legal; as propostas de regulamentação da matéria no
plano nacional; o tratamento conferido em Porto Alegre à matéria e os projetos em tramitação
na Câmara Municipal. Por fim, a título de conclusão, propõe-se uma solução convergente entre
o exercício da propriedade e a proteção dos interesses transindividuais, que porventura possam
ser lesados pela disseminação dos condomín ios ou loteamentos fechados.
- Direito Civil. Direito Urbanístico. Empreendimento imobiliário. Loteamento
fechado. Condomínio fechado
The objective of this work is to identify the legal framework currently adopted by the
Municipality of Porto Alegre to gated communities and the prospects of new regulation in
progress. In addition, it suggests new regulations to gated communities, which allow the
convergence between the exercise of property rights and transindividual interests of an
environmental and urban nature. The research presents an exploratory methodology, in
particular, the current legal framework, and the consolidated situation, and an explanatory
methodology, demonstrating a conciliatory solution test. As a method, the paper analyzes the
theoretical references of gated communities, legislative research and information collected
within the services of the real estate registries of Porto Alegre. The article deals, in turn, with
the legal frameworks of closed condominiums; the advantages and disadvantages of these
communities; the absorption of the fact of gated communities in the legal vacuum; the
proposals to regulate the matter at national level; the treatment adopted in Porto Alegre on the
matter and the projects underway in the city council. Finally, as a conclusion, we propose a
convergent solution between the exercise of ownership and the protection of transindividual
interests, which may be harmed by the spread of gated communities.
1 Doutor em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Professor dos cursos de
graduação e pós-graduação lato sensu do Centro Universitário Ritter dos Reis (UNIRITTER). E-mail:
voltairemichel@hotmail.com
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.26924
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Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721 pp. 933-950 934
Private Law. Urban Planning Law. Real Estate Dev elolpment. Gated Communities
O que significa, para uma cidade, a ocupação de seu território por uma série de
enclaves fortificados, condomínios ou loteamentos fechados? É o resultado de uma sociedade
cada vez mais individualista e discriminatória, segregada, ou o legítimo exercício pleno do
direito de propriedade? Instrumento de criatividade no aproveitamento do solo urbano ou
tentativa de burlar as exigências da legislação a respeito do parcelamento urbano? Prejuízo à
sociedade pelo impacto urbanístico ou, na verdade, uma vantagem para a administração
pública municipal, que se desobriga de enfrentar os custos de manutenção das vias privadas? A
polêmica a respeito dos loteamentos ou condomínios fechados é cada vez mais acirrada e se
alimenta da ausência de uma legislação nacional que incorpore esse fato ao marco legal já
existente, quer seja a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4591/64), quer seja a Lei do
Parcelamento Urbano (Lei nº 6766/79). Além disso, a alimentar a insegurança jurídica, é de se
destacar a competência concorrente dos municípios para legislar sobre direito urbanístico, o
que gera, como consequência, uma pluralidade de soluções possíveis entre cidades vizinhas ou
com perfis parecidos. O fato é que os condomínios ou loteamentos fechados são uma realidade
nas grandes cidades, e isso não é diferente em Porto Alegre, capital do Rio Grande do Sul,
metrópole regional com mais de 1,2 milhões d e habitantes.
Nesse cenário, o objetivo do presente trabalho é identificar qual o tratamento
dispensado pelo Município de Porto Alegre aos condomínios ou loteamentos fechados. Ainda,
busca-se propor sugestões de regulamentação dos condomínios ou loteamentos fechados que
permitam a convergência entre o exercício pleno do direito de propriedade e os interesses
transindividuais de natureza ambiental e urbanística. A pesquisa apresenta metodologia
exploratória, em especial, do marco legal atualmente existente e da situação de fato
consolidada e, em seguida, uma metodologia explicativa, demonstrando um ensaio de solução
conciliadora. Como método, tem-se a análise dos referenciais teóricos dos condomínios
fechados e, por conseguinte, a pesquisa legislativa e a coleta de informações diretamente junto
às serventias de registro de imóveis. O artigo aborda, sucessivamente, os marcos legais dos
condomínios fechados; as vantagens e desvantagens do acolhimento dos condomínios
fechados; a absorção do fato dos condomínios fechados diante do vácuo legal; as propostas de

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