Los conjuntos inmobiliarios y el nuevo Código Civil y Comercial argentino: Lo común como exclusión solapada de lo público / The real estate developments and the new argentinean Civil and Commercial Code: The common as an overlapping exclusion of the public
| Autor | María Florencia Pasquale, Mariela Puga, Gustavo Pelegrin |
| Cargo | Abogada. Dra. en Derecho y Ciencias Sociales (UNC). Becaria Posdoctoral Conicet. E-mail: flopasquale@hotmail.com - Dra en Derecho Constitucional (UBA), Master of Law (Columbia School of Law) Investigadora Adjunta de CONICET. E-mail: puga.mariela@gmail.com - Lic. en relaciones internacionales. Becario doctoral Conicet. Doctorando en Cs. ... |
| Páginas | 2164-2181 |
Revista de Direito da Cidade vol. 10, nº 4. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2018.32522
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Revista de Direito da Cidade, vol. 10, nº 4. ISSN 2317-7721 pp. 2164-2181 2164
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Este trabajo tiene por objeto analizar críticamente el régimen que regula la figura jurídica de los
“Conjuntos Inmobiliarios” a partir de la reforma del Código Civil y Comercial argentino del año
2014. Con la reforma del Código se han redefinido las fronteras institucionales entre los bienes
de dominio público, los de dominio privado, y los llamados “bienes comunes”. Se advierte que
está redefinición se ha hecho, sin embargo, en el sentido de ampliar las formas legales en las
que los conjuntos inmobiliarios podrían afectar derechos de terceros vinculados al ambiente y
al desarrollo urbano. En este sentido, se sostiene que los potenciales conflictos entre los
derechos de titulares de conjuntos inmobiliarios, y los derechos sociales y ambientales de
terceros, podrían considerarse como una tensión provocada por la exclusión solapada de
valores públicos en la redefinición de las fronteras entre los tipos de bienes, y a partir de una
reivindicación del principio civil de lo co mún.
1 Una primera discusión de este trabajo se ha dado durante el año 2016 en el marco del grupo de
investigación de Derecho y Control, problemáticas específicas, cuyo director ha sido el Dr. Hernán G.
Bouvier, y co-director el Dr. Federico Arena, a quienes agrade cemos. Asimismo, una versión anterior ha
sido presentada durante el Seminario Conflictos urbanos y ambientales, derecho y espacio público,
organizado por la UNGS en Los Polvorines y Buenos Aires. 27 y 28 de octubre de 2016, cuya mesa
coordinó la Dra. Gabriela Merlisnky, cuyos comentarios también agradecemos.
2 Abogada. Dra. en Derecho y Ciencias Sociales (UNC). Becaria Posdoctoral Conicet. E-mail:
flopasquale@hotmail.com
3 Dra en Derecho Constitucional (UBA), Master of Law (Columbia School of Law) Investigadora Adjunta de
CONICET. E-mail: puga.mariela@gmail.com
4 Lic. en relaciones internacionales. Becario doctoral Conicet. Doctorando en Cs. Políticas - Universidad
Nacional de Rosario (FCPRRII-UNR). E-mail: gustavopelegrin@hotmail.com
Revista de Direito da Cidade vol. 10, nº 4. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2018.32522
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Revista de Direito da Cidade, vol. 10, nº 4. ISSN 2317-7721 pp. 2164-2181 2165
The purpose of this paper is to analyze the regime that regulates the legal status of the "Real
Estate Complexes" based on the reform of the Argentine Civil and Commercial Code of 2014.
The reform of the Code redefines institutional boundaries between public domain’s goods,
private’s, and the so-called "common goods". This redefinition has been made, however, aiming
at expanding the legal forms in which the real estate complexes could affect rights of third
parties linked to the environment and urban development. The potential conflicts between the
rights of real estate complex owners, and the social and environmental rights of third parties,
should be considered as a tension caused by the overlapping exclusion of public values, based
on a claim of civil principles of the common.
real estate developments - argentine civil and commerc ial code - common goods.
La incorporación del régimen de barrios cerrados al Código Civil y Comercial argentino
se presenta por la doctrina civil como la regulación de una realidad insoslayable5. Este supuesto
carácter ineludible de la regulación se plasmó en la incorporación de un régimen legal unificado,
referido como “conjuntos inmobiliarios”, previsto en los arts. 2073 a 2086 del Código Civil y
Comercial de la Nación (en adelante CCCN).
Entre diversos análisis que podrían citarse respecto a los barrios cerrados, podría
decirse que la doctrina civil o bien toma a los barrios cerrados y emprendimientos urbanísticos
como presupuesto empírico que vuelve ineludible la necesidad de una regulación específica
(Molina Quiroga, 2015), o bien analiza directamente cuestiones técnicas específicas,
desentendiéndose de cualquier explicación sobre la decisión político-jurídica de abordar el
tratamiento legal de los barrios cerrados. En este último sentido, se tematizan, entre otras,
cuestiones como el carácter ejecutivo de las expensas comunes (Mariani de Vidal y Abella,
5 En palabras de Molina Quiroga (2015): “La explosión demográfica, así como la escasez y alto valor de los
inmuebles en las grandes ciudades y zonas aledañas, la búsqueda de seguridad, de más contacto con la
naturaleza y aún aspiraciones de mayor nivel social, entre otras motivaciones, provocaron nuevas formas
de aprovechamiento común de las cosas inmuebles, para sa tisfacer necesidades tanto habitacionales,
como recreativas, comerciales e industriales. Estos conjuntos, actualmente, son una realidad insoslayable
en todo el territorio nacional, pero carecen de una regulación a nivel federal y han preocupado a la
doctrina en busca de su encuadre jurídico, dentro del esquema de los derechos patrimoniales (…)”
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