Contratos em Espécie
| Autor | Valdemar P. Da Luz |
| Ocupação do Autor | Advogado; Doutor em Direito Civil |
| Páginas | 51-154 |
Direito Imobiliário: Fundamentos teóricos e práticos
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1 CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
1.1 Generalidades
Compra e venda é o contrato pelo qual um dos contratantes
(vende dor) obriga-se a transferir a outro contratante (comprador) o
domínio de certa coisa, mediante o pagamento de certo preço (art. 481
do C. Civil).
A compra e venda é um contrato de direito pessoal que gera
para o vendedor a obrigação de transferir para o comprador o domínio
sobre a coisa que se constitui no objeto do contrato.
Tenha-se, no entanto, em conta, que o contrato, puro e simples,
não confere poderes de proprietário ao comprador, uma vez que a
propriedade somente se transfere mediante o registro da escritura no
Registro de Imóveis (art. 1.245).
1.2 Elementos relevantes/essenciais do contrato
Para efeito de segurança jurídica da transação, é de todo recomen-
dável às partes a observância de determinados elementos, que reputamos
de alta relevância, relacionados não só ao imóvel a ser transacionado,
como também ao alienante, ao adquirente e às próprias condições de
preço e pagamento, como será explicitado a seguir:
a) individualização do imóvel
Individualizar tem por signicado identicar, caracterizar ou
particularizar o imóvel objeto da compra e venda através da descrição
pormenoriza da do mesmo, na qual deverão constar, obrigatoriamente,
dados relativos à sua área, localização, existência ou não de benfeitorias,
medidas, con frontações, nº de registro, Cartório de Imóveis em que se
encontra registrado, além de outras informações de relevância.
Nesse sentido, assim prescreve o art. 225 da Lei de Registros
Públicos:
Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e
nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as
confrontações a as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos
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confontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse ca do lado
par ou lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância média
da edicação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão
do registro imobiliário.
b) disponibilidade do imóvel
A disponibilidade refere-se, em primeiro, à possibilidade de aliena-
ção do imóvel por seu sedizente proprietário. A regra da disponibilidade
encontra obstáculo intransponível quando o imóvel, objeto do contra-
to, representa um bem público, como os mares, os rios, as estradas,
as ruas, as praças e os edifícios e terrenos aplicados a serviço ou esta-
belecimento federal, estadual ou municipal (arts. 98 e 99 do Código Civil).
Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são
inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualicação, na forma que a
lei determinar, consoante disposição do art. 100 do Código Civil.
Em segundo, há que se examinar se da escritura do imóvel não
consta cláusula de inalienabilidade, muito comum em bens recebidos
por doação ou testamento, uma vez que, sendo esse o caso, referida
cláusula impede a sua livre alienação, salvo autorização judicial na hipótese
de conveniência econômica do donatário ou do herdeiro (art 1.911,
parág. único, CC).
Em terceiro, resta investigar se o imó vel não se encontra gravado
por ônus reais, como hipoteca ou usufruto, nem se constitui em objeto
de penhora judicial para efeito de garantir pagamento de dívida em
processo de execução, o que poderá ser constatado mediante certidão
do imóvel solicitada junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesses
casos, embora o vendedor não sofra restrições no seu direito de dispo-
sição do imóvel (Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário
alienar imóvel hipotecado), não se recomenda a sua compra uma vez
que, qualquer que seja o ônus gravado, esse acompanhará o imóvel e
obrigará o vendedor ao seu cumprimento.
Todavia, sendo caso de hipoteca, o adquirente de imóvel hipotecado
pode, dentro de trinta dias, contados do registro do título aquisitivo,
tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido, citando os credores
hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que
o adquiriu (CC, art. 1.481). Se o credor, noticado, não impugnar em
trinta dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento
(CC, art. 303).
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Direito Imobiliário: Fundamentos teóricos e práticos
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Consta ainda do art. 1.481, §4º, que disporá de ação regressiva
contra o vendedor o adquirente que car privado do imóvel em
consequência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que,
por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento
da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e
despesas judiciais.
Difícil, porém, é certicar-se da existência de hipoteca quando se
trata de hipoteca legal, uma vez que essa nem sempre consta do registro
competente. Nesse sentido, dispõe o art. 1.489 do Código Civil que a
lei confere hipoteca (independentemente de convenção entre as partes):
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis per-
tencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos
respectivos fundos e rendas;
II - aos lhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias,
antes de fazer o inventário do casal anterior;
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente,
para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas
judiciais;
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha,
sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do
restante do preço da arrematação.
c) prova da legitimidade do alienante
Cumpre, nesse caso, investigar se o imóvel prestes a ser negociado
realmente pertence ao vendedor, fato que se dará por provado mediante
simples apresentação da escritura pública devi damente registrada em
Cartório.
Sendo caso de o alienante representar-se por procurador, é mister
a apresentação do documento de procuração, o qual deve, obriga-
toriamente, ser elaborado por instrumento público e conter poderes
Se, eventualmente, o comprador vier a adquirir imóvel que não
pertença ao vendedor, que se diz proprietário, deverá suportar os riscos
da evicção, que constitui na perda total ou parcial do imóvel para
o verdadeiro pro prietário, mediante sentença judicial. Nesse caso, se
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