Contratos em Espécie
| Autor | Valdemar P. Da Luz |
| Ocupação do Autor | Advogado; Doutor em Direito Civil |
| Páginas | 45-150 |
Manual da Elaboração de Contratos, Procurações e Outros Documentos
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1 generalidades
Os contratos, em relação a sua designação, são considerados
nominados e inominados. Nominados são os que possuem nome
e regulamento próprios, uma vez que se encontram relacionados no
Código Civil. Estes contratos são: compra e venda, troca ou permuta,
estimatório, doação, locação de coisas, empréstimo (comodato e
mútuo), prestação de serviço, empreitada, depósito, mandato, comissão,
agência e distribuição, corretagem, transporte, seguro, constituição de
renda, jogo e aposta, ança, transação, compromisso e sociedade. Os
contratos de arrendamento rural e de parceria rural, embora não sejam
previstos pelo Código Civil e sim pelo Estatuto da Terra, também são
considerados contratos nominados,
Inominados, ou atípicos, são os contratos que, embora sejam
permitidos, desde que não contrariem a lei e os bons costumes, não são
previstos pelo Código Civil ou por outra lei. Constituem exemplos os
seguintes contratos: exploração de lavoura de café, locação de caixa forte,
hospedagem, cessão de clientela, cessão de crédito, cessão de direitos,
aluguel de garagem com guarda de veículo, agenciamento, abertura de
crédito bancário, cartão de crédito, alienação duciária e leasing.
2 Contrato de Compra e venda
Compra e venda é o contrato pelo qual um dos contratantes (o
vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro (o
comprador), a pagar-lhe certo preço em dinheiro (C. Civil, art. 481).
A compra e venda pode ser pura, quando não sujeita a qualquer
condição, ou condicional, quando depende da realização de um evento
futuro e incerto (C. Civil, art. 121). São lícitas, em geral, todas as
condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes;
entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito
o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes
(C. Civil, art. 122).
Podem ser objeto de contrato de compra e venda qualquer bem
móvel (veículo, trator, máquina, eletrodoméstico, etc.) ou imóvel (terreno,
casa, apartamento). Todavia, cabe a advertência que, quando se tratar
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de promessa ou compromisso de compra e venda de bens imóveis,
cumpre registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Os
contratos que tiverem por objeto bens móveis, poderão ser registrados
no Cartório de Títulos e Documentos para valerem perante terceiros.
Ademais, pode a compra e venda ter por objeto não só coisa atual,
como também coisa futura. Neste caso, cará sem efeito o contrato
se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir
contrato aleatório (C. Civil, art. 483).
É considerado nulo o contrato de compra e venda quando a xação
do preço se deixar ao arbítrio exclusivo de uma das partes (C. Civil, art.
489). Todavia, permite-se a xação por terceiro que os contratantes
logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a
incumbência, cará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os
contratantes designar outra pessoa (C. Civil, art. 485).
A compra e venda é um contrato de direito pessoal que gera para
o vendedor a obrigação de transferir para o comprador o domínio sobre
a coisa que constitui o objeto do contrato. Tenha-se, no entanto, em
conta que o contrato, puro e simples, não confere poderes de proprie-
tário àquele comprador que não obteve a entrega do bem adquirido,
segundo adverte o art. 1.126 do Código Civil: “Os direitos reais sobre
coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com a tradição”.
A tradição constitui-se na entrega da coisa, sendo, por esta razão,
utilizada unicamente para bens móveis. Ressalve-se, no entanto, que
não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a
coisa antes de receber o preço (C. Civil, art. 491). Ademais, convém
registrar que até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por
conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador (C. Civil,
art. 492).
Todavia, em se tratando de bens imóveis, a transferência da proprie-
dade se opera mediante o registro da escritura no Cartório de Registro de
Imóveis competente (C. Civil, art. 1.245). Destarte, se houve contrato
e pagamento do preço, porém sem o registro da escritura, o comprador
ainda não é considerado proprietário (o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel, art. 1.245, § 1º), de sorte que, se o vendedor
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alienar novamente o mesmo imóvel a uma terceira pessoa, e esta registrar
a sua escritura antes do primeiro comprador, este não terá direito a
reivindicá-lo daquele que procedeu o registro, mas apenas exigir
judicialmente perdas e danos do vendedor desonesto.
Relativamente às despesas decorrentes do contrato, salvo estipu-
lação em contrário carão as de escritura e registro a cargo do comprador,
e a cargo do vendedor as da tradição (C. Civil, art. 490).
3 Cláusulas espeCiais da Compra e venda
O Código Civil permite que ao contrato de compra e venda sejam
acrescentadas determinadas cláusulas, que condicionam o aperfeiço-
amento do contrato a um evento futuro e incerto. Dependendo da
modalidade, tais cláusulas tanto podem assegurar direitos ao vendedor
quanto ao comprador.
As cláusulas especiais previstas pelo Código Civil (art. 505 a 532)
são a retrovenda, a venda a contento, a preferência, a venda com
reserva de domínio e a venda sobre documentos. As cláusulas especiais
previstas pelo Código Civil (art. 505 a 532) são a retrovenda, a venda
a contento, a preferência, a venda com reserva de domínio e a venda
sobre documentos.
3.1 Retrovenda (C. Civil, art. 505)
É a cláusula pela qual o vendedor de um imóvel se reserva o direito
de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador
o preço, mais as despesas. O comprador, enquanto estiver com o imóvel,
terá direito aos frutos e rendimentos que o mesmo proporcionar.
Trata-se a retrovenda de uma boa alternativa para o proprietário
que se encontrar em diculdade nanceira momentânea, uma vez que
lhe é possibilitado reavê-lo depois da venda, tão logo recupere sua
estabilidade nanceira.
A cláusula de retrovenda somente pode ser utilizada na compra
e venda que envolva bens imóveis, sendo de três anos o prazo máximo
permitido para resgate pelo devedor.
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