Crédito condominial e alienação fiduciária
| Autor | Flávio Tartuce |
| Páginas | 133-144 |
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SEPARATA DA REVISTA BONIJURIS I ANO 31 I EDIÇÃO 659 I AGO/SET 2019
PARECER
Flávio TartucePROFESSOR DOUTOR
CRÉDITO CONDOMINIAL E
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A saúde financeira do condomínio está em questão. Para o
parecerista Flávio Tartuce, o crédito condominial deve impor-se à
alienação fiduciária em caso de inadimplência
de argumentos jurídicos a respeito do tema,
para eventual juntada posterior em deman-
das judiciais relativas ao assunto, na defesa
dos interesses de condomínios edilícios.
O principal objeto da consulta diz respeito
ao seguinte julgado da Terceira Turma do Su-
perior Tribunal de Justiça, assim publicado no
seu Informativo de Jurisprudência n. 638, de 19
de dezembro de 2018:
“TEMA: Despesas condominiais. Imóvel objeto de
alienação fiduciária. Responsabilidade do credor fi-
duciário. Consolidação de sua propriedade plena.
Necessidade.
DESTAQUE: A responsabilidade do credor fiduciário
pelo pagamento das despesas condominiais dá-se
quando da consolidação de sua propriedade plena
quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando
de sua imissão na posse do imóvel.
Informações do inteiro teor: A Lei n. 9.514/1997
deixou expressamente consignado, em seu art. 23,
parágrafo único, que ‘com a constituição da proprie-
dade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse,
tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fidu-
ciário possuidor indireto da coisa imóvel’. Com o ad-
vento da Lei n. 10.931/2004 introduziu-se o § 8º ao
art. 27 da Lei n. 9.514/1997, segundo o qual: ‘Res-
ponde o fiduciante pelo pagamento dos impostos,
Ementa: Direito Civil. Direito das Coisas. Direitos Re-
ais. Alienação fiduciária em garantia de bens imóveis.
Responsabilidade pelas dívidas condominiais. Análi-
se de julgado do Superior Tribunal de Justiça, que
concluiu pela responsabilidade do credor fiduciário,
instituição financeira, apenas após a consolidação
da propriedade. Possibilidade de atribuição desses
valores ao credor fiduciário, diante do entendimen-
to constante da Súmula n. 478 do STJ, aplicável à
hipoteca. Caso seja superado esse entendimento,
viabilidade de atribuição dessa responsabilidade à
instituição financeira, que permanece inerte para não
ter que arcar com tais verbas, prejudicando a admi-
nistração do condomínio edilício. Função social da
propriedade e boa-fé objetiva desrespeitadas.
Consulta-me o advogado André Zacarias
Tallarek de Queiroz, brasileiro, casado,
advogado, inscrito na sob o nú-
mero 31.381, com endereço profissional
na Rua Mal. Deodoro, número 235, 12º andar,
80.020-907, Curitiba, Estado do Paraná.
Solicita parecer doutrinário a respeito de
questão fática que envolve o Direito Civil e o
Direito das Coisas, notadamente a alienação
fiduciária em garantia de bens imóveis. O ob-
jetivo deste estudo doutrinário é a formação
260 REVISTA BONIJURIS I ANO 31 I EDIÇÃO 659 I AGO/SET 2019
SOBRE O PARECERISTA
FLÁVIO MURILO TARTUCE SILVA é
professor dos cursos de pós-graduação
em direito contratual, civil, processual
civil, família, sucessões e consumidor
da Escola Paulista de Direito (), em São
Paulo. Graduado em direito pela Universi-
dade de São Paulo, é mestre em direito civil
comparado pela , sob a orientação da
professora Maria Helena Diniz, e doutor em
direito civil pela .
O currículo Laes de Tartuce compreende,
ao menos, uma centena de páginas. Ao longo
de sua curta e notável carreira de pouco mais
de uma década, o advogado publicou 118 arti-
gos, organizou ou escreveu 111 livros e colabo-
rou com capítulos em 103 edições relacionadas
ao direito. Os números são ainda mais surpre-
endentes quando se acrescenta ao cálculo de
atividades de Tartuce 49 artigos publicados
em jornais e 362 trabalhos apresentados em
congressos e conferências nas mais diversas
cidades e regiões do país.
Orientou, ainda, 284 monografias de gradu-
ação, três dissertações de mestrado e cinco te-
ses de doutorado.
Tartuce nasceu em Passos, Minas Gerais,
em 19 de março de 1976. À exceção do pai, Car-
los César Danese Silva, que é radialista, a mãe,
Maria Eliana Tartuce Silva e a irmã, Maria
Eliana Tartuce Silva, são também advogadas
e professoras acadêmicas. Distante 352 quilô-
metros da capital, Passos é uma cidade de 114
mil habitantes que ganhou destaque na in-
dústria moveleira, em especial fabricando mó-
veis rústicos e finos, de design diferenciado e
durabilidade.
Tartuce estudou na cidade até a conclusão
do ensino médio. Aprovado no vestibular de
direito da , um dos mais concorridos do
país, ele iniciou uma carreira que se mostrou
sempre ascendente. Com escritório em São
Paulo, o advogado e professor é também pa-
recerista, consultor jurídico, árbitro e autor
de obras jurídicas, entre as quais a coleção
“Direito Civil” em seis volumes, editada pela
/Forense. É coautor do “Código Civil Inter-
pretado”, organizado pelos professores Antô-
nio Cláudio da Costa Machado e Silmara Juny
Chinelato (Editora Manole) e atualizador da
obra “Princípios Gerais de Direito”, do profes-
sor e jurisconsulto Rubens Limongi França
(Editora ). Recentemente coordenou, junta-
mente com o ministro Luís Felipe Salomão, do
, o livro “Direito Civil. Diálogos entre a Dou-
trina e Jurisprudência” (Editora Atlas, 2018).
Participa ainda, como palestrante convi-
dado, de diversos eventos no Brasil e no exte-
rior. n
que decisões monocráticas de ministros do
, a mais recente de Marco Aurélio Bellizze,
confirmem o entendimento de que o credor
fiduciário deve responder pelas dívidas con-
dominiais diante de seu caráter de propter
rem ou seja adquirente do direito real. Todo
direito que se origina é acompanhado tam-
bém pela obrigação. Eis um tema que exige
profunda reflexão. É o que se verá nas pági-
nas seguintes.
credor de leniência (mitigação) dos prejuízos.
O jurista exemplifica com um caso de um
contrato de locação de imóvel urbano em que
houve inadimplemento. “Ora, nesse negócio
há um dever por parte do locador [proprietá-
rio] de ingressar, tão logo lhe seja possível, com
a competente ação de despejo, não permitindo
que a dívida assuma valores excessivos.”
Segundo Tartuce, essa preocupação não
parece perturbar o credor fiduciário, ainda
UMA QUESTÃO PREMENTE
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