Das Disposições Finais e Transitórias da Lei n. 8.245/91
| Autor | Dimas Elias Atui |
| Páginas | 251-258 |
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Em arremate ao diploma legal, pelos arts. 76 a 89 compilados no Título III, o legislador originário fez uma ponte, com o propósito de regular, a partir da entrada em vigor da Lei de Locação, os atos que sofreriam revogação ou permaneceriam regulados pela lei revogada. Igualmente, regula a aplicação subsidiária das leis gerais: código civil e processo civil, por integração às omissões da Lei de Locação.
Dessa forma, necessário tecer considerações a respeito dos dispositivos finais e que possuem caráter transitório do ponto de vista jurídico.
Pelo art. 76 a lei dispõe que: “Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso”.
A Lei de Locação foi promulgada em 18 de outubro de 1991, há 24 (vinte e quatro) anos. Assim, a disposição do artigo ratifica o princípio da irretroatividade legal insculpido na Constituição (art. 5º, XXXVI) e no art. 6º do Decreto-Lei n.
4.657/42), notoriamente conhecido como “lei das leis”.Já no art. 77, no momento de transição entre a Lei de Locação e as anteriores, consta:
Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Pela exegese do dispositivo, o legislador dá solução às relações locatícias firmadas sob égide da legislação vigente no passado.
Ocorre que, como propõe o artigo, poderá ocorrer de uma locação ser contratada por prazo determinado na vigência da lei anterior e tal contratação se ultimasse na vigência da nova Lei de Locação. Assim, a regra definiu a questão quando impôs o prazo indeterminado na hipótese desses contratos, independentemente se escritos ou verbais.
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Nesse mesmo quadro, a Lei de Locação fixou importante regra de transição pelo art. 78:
Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação. Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.
Referido disposto regula o direito de denúncia do locador nos contratos firmados (à época da entrada em vigor da Lei de Locação) por prazo indeterminado.
Nesse ponto, visando a elidir dúvidas à interpretação e aplicação do direito a esses títulos, o legislador de imediato permitiu ao locador o direito de exercer a denúncia, ressalvado o direito de o locatário permanecer no imóvel por 12 (doze) meses a partir da notificação para a retomada do imóvel.
Trata-se de dilação temporal que o legislador entendeu razoável à época da entrada em vigor da Lei Inquilinária no ordenamento jurídico.
Por certo, a regra do dispositivo tinha sua razão de existir. Visava a compatibilizar o impacto da entrada em vigor da nova norma, com as situações dos contratos com prazo indeterminado na vigência da lei revogada e as locações revistas judicial ou amigavelmente, regulando e condicionando o direito de denúncia do locador às situações dadas pelo legislador, com o propósito de evitar abusos por parte dos proprietários em detrimento dos locatários. Dispositivo hoje tornado ineficaz pelo decurso do tempo.
Pelo art. 79 a lei fixa: “Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as mesmas do código civil e do processo civil”.
A redação do artigo torna-se perfeitamente adequada e útil aos propósitos da Lei Inquilinária. Em que pese a Lei de Locação ser soberana em matéria de locação urbana no país, dado seu caráter de especialidade, para todos os casos fáticos a norma não é exauriente na matéria. De tal sorte que a lei geral deve ser utilizada como integração às eventuais situações não previstas na Lei Inquilinária, especialmente quando da subsunção dos fatos à norma.
Destarte, o código civil e código de processo regulam de forma concorrente o direito de locação, fiança, penhora, consignação em pagamento e outros institutos de direito, que se entrelaçam com a lei locatícia, autorizados à aplicação subsidiária nas causas de locação pelo art. 79.
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Em continuação, o art. 80 dispõe: “Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade”.
Como citado no artigo, consta na Constituição Federal:
Art. 98. A União, do Distrito Federal e nos territórios, e os Estados criarão:
I – Juizados especiais, providos por juízos togados, ou togados e leigos, competentes para a conciliação, o julgamento e a execução de causas cíveis de menor potencial ofensivo, mediante os procedimentos oral e sumaríssimo, permitidos, nas hipóteses previsão em lei, a tramitação e o julgamento de recursos por turmas de juízes de...
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