A dinâmica da compra e venda
| Autor | Luiz Fernando de Queiroz |
| Páginas | 143-175 |
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- A compra e venda de imóvel é um ato solene, subordinado às regras predeterminadas na lei.
Na compra e venda de imóveis, as noções elementares andam meio esquecidas. Convém relembrá-las. É no artigo 482 do Código Civil que vamos encontrar os três elementos fundamentais de qualquer compra e venda: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.” Pelo que se vê, os três elementos são: a coisa, o preço e o consentimento.
Para que haja venda deve haver algo a vender, obviamente, ou a venda será impossível. É preciso que a coisa exista, na ocasião da venda, ou venha a existir mais tarde (edifícios com lançamento na planta, por exemplo). Se a
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coisa vem a perecer antes de completada a venda, o comprador tem direito de receber de volta o que pagou.
Além disso, é necessário que a coisa possa ser vendida, ou seja, que possa ser comerciável, passível de propriedade privada (não se pode vender o Viaduto do Chá, o Pão de Açúcar e coisas do gênero, se bem que há muito esperto tentando vender bens públicos).
De outro lado, para que se realize a compra e venda é preciso que a propriedade da coisa possa ser transmitida ao comprador. Não pode, por hipótese, haver compra e venda entre marido e mulher casados com comunhão de bens, pois a ambos pertence em comunhão o patrimônio do casal. Também não se pode vender ao comprador aquilo que já lhe pertence.
Preço em dinheiro
O segundo requisito da compra e venda é o preço. Também é elemento essencial e o que marca a compra e venda. Preço é a importância em dinheiro que o comprador se obriga a entregar ao vendedor em troca da coisa. O preço deve ser fixado em dinheiro, segundo o art. 481 do Código Civil, mas pode ser substituído por outro valor representativo do dinheiro, como cheques, duplicatas, notas promissórias, títulos de dívida pública e outros, sempre de comum acordo entre as partes e com valores que sejam determinados ou determináveis segundo critério previamente fixado.
O preço não pode ser completamente aleatório ou fixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes, sob pena de nuli-dade do contrato de compra e venda (Cód. Civil, art. 489). A indeterminação absoluta do preço não é permitida pelo direito brasileiro, mas pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que ambos os contratantes designarem ou prometerem designar, antecipadamente (Cód. Civil, art. 485).
O terceiro pressuposto essencial da compra e venda é o consentimento, que significa o acordo de vontades, a
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concordância expressa dos contratantes com relação ao objeto do contrato (a coisa), ao preço e às demais estipulações contratuais. É preciso que as partes acordem, isto é, que estejam de acordo. E esse acordo não significa apenas concordância, mas também que estejam se referindo ao mesmo objeto, que se expressem sob um mesmo código.
Um quarto elemento da compra e venda, que é essencial nas transações com imóveis, é a forma. O formalismo é uma exigência legal que se expressa na obrigatoriedade de se valer de documento público, sob pena de nulidade. A compra e venda de imóvel é um ato solene, subordinado às regras predeterminadas na lei.
Para completar, lembremo-nos de algumas obrigações básicas do vendedor, muitas vezes desprezadas nos dias atuais. São elas, entre outras: a) entregar ao comprador a coisa vendida, pela tradição ou pela transcrição, no prazo previsto no contrato; b) assegurar a propriedade e posse pacífica da coisa vendida e, pois, a prestar a evicção; c) indenizar os defeitos ou vícios redibitórios; d) assegurar a área do imóvel vendido se estipulou o preço por medida de extensão ou se determinou a respectiva área e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas anteriormente.
- Há vários cuidados especiais que se fazem necessários em uma negociação séria e sólida, que evite arrependimentos posteriores.
Do Secovi-RJ recebemos cartilha com “Orientações Preliminares ao Comprador de Imóveis”, contendo muitas dicas
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de interesse de quem esteja pensando em adquirir um bem de raiz, chamando a atenção para os cuidados especiais que se fazem necessários em uma negociação séria e sólida, que evite arrependimentos posteriores. Vale a pena transcrevê-la, ao menos parcialmente.
Orientações preliminares
“Uma vez entabulado o negócio, deve o comprador, antes de assinar qualquer compromisso, exigir do vendedor uma série de documentos que possam garantir, no futuro, em caso de inadimplemento, o recebimento do que pagou com os acréscimos legais.
O vendedor e, especialmente, o comprador devem realizar o negócio segundo procedimentos os mais conscientes possíveis. Desta maneira, nunca será demais informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negócio. Tal atitude é uma garantia de conforto futuro.
A chamada promessa de compra e venda é um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio (apartamento, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre o contrutor-incorporador e o comprador.”
Cuidados ao analisar o negócio
“Para sua tranquilidade, é recomendável que, antes de fe-char o negócio, o comprador não se esqueça de:
a) pesquisar a idoneidade e a pontualidade do construtor-incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral e, especificamente, em empreendimentos imobiliários;
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visitar outros empreendimentos imobiliários já construídos ou em construção pelo construtor-incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mão de obra utilizados;
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verificar na lei de zoneamento da cidade e na convenção de condomínio do prédio se é permitido usar o imóvel para o fim pretendido. Não basta, por exemplo, que o imóvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a instalação de qualquer tipo de comércio;
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verificar a posição da unidade a ser comprada em relação aos prédios vizinhos;
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verificar se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e se atendem a sua expectativa;
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verificar se à unidade corresponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifício (quando o projeto preveja garagem) e se a quantidade e localização atendem as suas necessidades;
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desconfiar se o preço pedido pelo vendedor for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes àquela pesquisada.”
Cuidados antes do contrato
“Antes de assinar qualquer documento, o comprador deve exigir do construtor-incorporador a apresentação dos seguintes dados para sua análise:
a) cópia da certidão de registro da incorporação no cartório de registro de imóveis, solicitando inclusive cópia da convenção de condomínio; -
cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela prefeitura local, acompanhado da respectiva licença (alvará) de construção;
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dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do incorporador para concretizar o empreendimento;
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informações claras e precisas sobre as especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida;
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informações claras e precisas sobre o regime de construção adotado;
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dados concretos (numéricos) acerca das áreas privativa, comum e total da unidade autônoma de interesse do comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente, calculadas conforme o projeto arquitetônico aprovado e as normas técnicas da ABNT;
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informações claras e precisas sobre a garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;
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outras informações que considerar necessárias após o exame dos documentos integrantes do processo de incorporação.”
De nosso modesto canto na província, dizemos amém. Se 42 mil adquirentes de imóveis de uma grande construtora que quebrou tivessem seguido a metade do que a cartilha recomenda, provavelmente hoje seriam mais felizes.
- A compra e venda é um contrato sinalagmático, em que os contraentes se obrigam reciprocamente.
Sem sombra de dúvida, a forma mais frequente de transação imobiliária é a compra e venda. E por isso mesmo a consideramos como a mais importante. É, talvez, o ponto de encontro mais evidente entre o fato econômico e o fato jurídico, não se podendo dizer que um ou outro é mais relevante.
A compra e venda, versão moderna da troca que se praticava primitivamente, é uma consequência do surgimento da moeda como denominador comum de todas as coisas.
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Do ponto de vista jurídico e limitado à orientação seguida pelo direito brasileiro, diz-se que, “pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro” (Cód. Civil, art. 481). Ou, em outras palavras, é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir ao comprador o domínio de alguma coisa, mediante o pagamento de certa importância em dinheiro.
A compra e venda é um contrato sinalagmático, em que os contraentes se obrigam reciprocamente. É também um contrato consensual, porque depende do mútuo consenso das partes para que fique perfeito; oneroso, porque cada contratante se obriga a dar ao outro o equivalente do que recebe; e comutativo, porque o preço fixado deve ser equivalente à coisa vendida. Quando a compra e venda tem por objeto coisa...
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