A dinâmica do despejo

AutorLuiz Fernando de Queiroz
Páginas75-89

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28. Despejo é demanda pessoal

- Da natureza pessoal da ação de despejo decorre, por exemplo, a desnecessidade de se citar a mulher do locatário ou de se apresentar prova de propriedade do imóvel.

A ação de despejo é de natureza pessoal e imobiliária. A simplicidade da frase não deixa antever a importância das duas características mencionadas, que trazem consequências profundas e servem de ponto de referência na solução de inúmeros problemas relacionados com a locação de imóveis e, em especial, com o despejo.

Da natureza pessoal da ação de despejo decorre, por exemplo, a desnecessidade de se citar a mulher do locatário ou de se apresentar prova de propriedade do imóvel (salvo quando a propriedade for fundamento da ação, como em alguns casos de retomada).

Da natureza imobiliária da ação de despejo resulta, por exemplo, a competência para a propositura da ação.

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A ação de despejo é de natureza pessoal porque o contrato de locação é de natureza pessoal. Ao ceder o uso e gozo de um determinado bem, móvel ou imóvel, o locador o faz a uma determinada pessoa, sem transferir-lhe qualquer direito real.

O locatário não se torna senhor do imóvel; seu direito opõe-se apenas à pessoa do locador, que se obriga a garantir-lhe a permanência no imóvel, e não contra todos (erga omnes); sua posse no imóvel é eminentemente transitória, extinguindo-se nos casos previstos em lei e no contrato. Além disso, se o contrato de locação fosse de natureza real, o locatário seria beneficiado pela prescrição aquisitiva (usucapião), o que não ocorre.

A prova mais cabal de que a locação é um direito meramente pessoal – uma relação jurídica entre locador e locatário – está no fato de que o adquirente de um imóvel não é obrigado a respeitar a locação, podendo denunciá-la, porque nenhum vínculo existe entre ele e o locatário (salvo se o contrato estiver devidamente averbado no registro de imóveis).

Contra todos

Contudo, nem mesmo o registro do contrato de locação na circunscrição imobiliária competente dá ao locatário um direito real sobre a coisa alheia. A averbação do contrato assegura-lhe a continuidade da locação por prazo deter-minado no caso de alienação do imóvel (Lei 8.245/91, art. 8º) e garante-lhe o direito de adjudicação do imóvel, em qualquer época, no caso de descumprimento do direito de preferência (art. 33), porém é insuficiente para modificar o caráter pessoal da relação jurídica locatícia.

Direito real, no caso, é a preferência do locatário à aquisição do imóvel, desde que o contrato esteja registrado. Este direito é exercido não só contra o locador, mas também contra qualquer pessoa que tenha adquirido o imóvel (erga omnes).

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Tenha-se sempre em vista, portanto, que a ação de despejo decorre de um vínculo obrigacional, pessoal, entre locador e locatário. Não esquecer disso é muito importante.

Para anotar. Diz o art. 33 da Lei de Locações Urbanas, acima citado:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

29. Os prazos para o despejo

- O prazo de desocupação do imóvel, determinado pelo juiz em sentença, não constitui o maior óbice à celeridade das ações de despejo.

Nos meses de dezembro/09 e janeiro/10, quando foi acirrado o noticiário a respeito da legislação que alterou o inquilinato, divulgou-se uma meia verdade: a de que o prazo de desocupação nas hipóteses de despejo fora reduzido de seis meses para 30 dias, o que aceleraria a desocupação de imóveis locados.

Trata-se de uma meia verdade porque somente em uma hipótese o prazo de desocupação foi diminuído. A alteração deu-se no artigo 74 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), que dizia o seguinte: “Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.” O prazo era de “até seis meses”.

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Pela nova redação (Lei 12.112/09), o texto ficou assim:

“Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”

O principal a destacar, aqui, é que o artigo 74 da Lei de Locações Urbanas está inserido em seu capítulo V, que tem por título “Da Ação Renovatória”, e vai do artigo 71 ao artigo 75 inclusive. Não estamos diante de norma geral da lei, mas específica, própria somente das ações reno-vatórias, aquelas movidas pelo locatário ou sublocatário no intuito de renovar compulsoriamente a locação, desde que preenchidos os severos requisitos indicados na legislação (art. 71).

Outros prazos

Para demonstrar que não houve, como regra, a apregoada redução do prazo de desocupação de seis meses para trinta dias, basta compulsar a Lei de Locações. Está lá:

Prazo de trinta dias. É a regra geral (art. 63, capítulo II, Das Ações de Despejo).

Prazo de quinze dias. Aplicável se entre a citação e a sentença houverem decorrido mais de quatro meses (art. 63, § 1º, a), ou na hipótese de despejo por infração legal ou contratual ou falta de pagamento (art. 9º, incisos II e III), e ainda para realização de reparações urgentes ou em que haja descumprimento de “mútuo acordo” (art. 9º, incisos I e IV), e também nos casos de despejo por denúncia vazia (art. 46, § 2º), extinção de contrato de trabalho (art. 59, § 1º, II), término do prazo da locação para temporada (art. 59, § 1º, III), morte do locatário sem deixar sucessor legítimo (idem, IV) e permanência de sublocatário no imóvel (idem, V).

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Prazo de seis meses. Viável nas ações de despejo por denúncia vazia (art. 46, § 2º) se houve prorrogação “automática”...

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