Direito imobiliário
| Autor | Alice Saldanha Villar |
| Páginas | 85-958 |
Page 85
Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Data: 25/04/2007
A presente Súmula teve por base o artigo 35 da Lei do Inquilinato, que estabelece o seguinte:
» Art. 35: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção". (grifo nosso)
Pela transcrição supra, percebe-se que a legislação de regência confere às benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e às úteis, desde que autorizadas, direito de indenização e retenção. No entanto, ressalva a existência de disposição contratual em contrário.
Essa foi a razão pela qual o STJ pacificou o entendimento de que é válida a cláusula que estipula a renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Importa ressaltar, ainda, que a existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado.1JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA:
· "(...) Não é nula, nos contratos de locação urbana, a cláusula que estabelece a renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Não se aplica às relações regidas pela Lei 8.245/91, porquanto lei específica, o Código do Consumidor.(...)" STJ - REsp 575020 RS, Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, 5ª Turma, DJ 08/11/2004
· "(...) Malgrado o art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (...)" STJ - REsp 276153/GO, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, 5ª Turma, DJ 01/08/2006
Page 86
· "(...) Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu artigo 35, o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é valida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. - A existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado. (...)" STJ - REsp 265136 MG, Rel. Min. VICENTE LEAL, 6ª Turma, DJ 19/02/2001
SÍNTESE CONCLUSIVA
O art. 35 da Lei do Inquilinato prevê a indenização ao locatário pelas benfeitorias necessárias (ainda que não autorizadas pelo locador) e úteis (desde que autorizadas) e confere o direito de retenção. No entanto, o mesmo dispositivo ressalva a existência de disposição contratual em contrário.
Assim, considera-se válida a cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias.
ATENÇÃO: A existência de cláusula de renúncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado.
Súmula 332: A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Data: 05/03/2008
Súmula comentada no Capítulo I - Direito Civil
Súmula 268: O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado. Data: 22/05/2002
De acordo com a jurisprudência do STJ, o fiador que não integrou o processo de conhecimento (ação de despejo) não pode responder pela execução do julgado, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa e de afronta à literal ao art. 472 do CPC/73 - que é correspondente ao art. 506 do NCPC.
O art. 506 do NCPC , que trata dos limites sujjetivos da coisa julgada, ganhou a seguinte redação:
» NCPC. Art. 506. A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros.
Page 87
Em outras palavras, a sentença proferida na ação de despejo não terá eficácia em relação ao fiador que não fez parte da lide. Vale dizer: para que o fiador responda pela execução do julgado é preciso que tenha sido citado na ação de conhecimento.
Observe-se que a Súmula 268 do STJ é aplicável mesmo que todos os fiadores tenham sido intimados na ação de despejo. É necessário que tenha havido a integração no pólo passivo por meio da respectiva citação para se configure regularizada a situação processual.2Cumpre registrar que a orientação fixada na Súmula 268 do STJ foi reforçada ainda pelo § 5º do art. 513 do NCPC, que estende a regra também para o coobrigado ou corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento. Verbis:
» NCPC. Art. 513. (...) § 5º O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento.
JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA:
· "(...) A execução de fiador que não participou da relação processual, da qual decorre o título judicial executado, caracteriza frontal ofensa ao art. 472 do Estatuto Processual. (...)" STJ REsp 317015 RS 5ª Turma, Rel. Min. GILSON DIPP, DJ de 27/08/2001
· "(...) Não citado o fiador para ação de despejo promovida apenas em face do afiançado, não responde aquele pelas custas e honorários advindos desta relação processual, de responsabilidade exclusiva do locatário. No entanto, é-lhe perfeitamente cabível a cobrança dos aluguéis e tributos decorrentes do contrato afiançado.(...)" STJ - REsp 298186 MG, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, 5ª Turma, DJ 04/06/2001
SÍNTESE CONCLUSIVA
Se o fiador não foi citado na ação de despejo, não fez parte da lide e, portanto, não responderá pela execução do julgado, ou seja, pelas custas e demais despesas judiciais advindos desta relação processual. Nesse sentido é a S. 268/STJ.
Esse entendimento teve por base o art. 472 do CPC/73 (correspondente ao art. 506 do NCPC) e foi reforçado pelo § 5º do art. 513 do NCPC, que estendeu a regra também para o coobrigado ou corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento.
ATENÇÃO: Para que a sentença seja cumprida contra o fiador, coobrigado ou corresponsável, é preciso que tenha havido a respectiva citação na ação de conhecimento, não bastando a mera intimação.
Súmula 214: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Data: 23/09/1998
Page 88
Segundo a Súmula 214 do STJ, sendo a fiança contrato que não admite interpretação extensiva, o fiador não pode ser responsabilizado por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Este verbete, criado em setembro de 1998, teve como referência legislativa o art. 1.483 do CC/1916 (art. 819 do CC/2002) que estabelece que: "A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva".
Na aplicação da Súmula 214, para a definição da responsabilidade do fiador pelos débitos decorrentes do pacto locatício, o Superior Tribunal de Justiça distingue as seguintes hipóteses:
-
aditamento contratual sem anuência do fiador
-
prorrogação tácita e legal do contrato
Firmou-se a orientação, de que apenas na hipótese de aditamento contratual é que deve ser aplicado o entendimento fixado na Súmula 214 do STJ, que exonera o fiador das obrigações resultantes de aditamento ao qual o fiador não anuiu. Por outro lado, no caso de prorrogação legal e tácita do contrato para prazo indeterminado, havendo no contrato locatício cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, o fiador deverá responder pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato até a efetiva entrega das chaves do imóvel, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 835 do CC/2002.3Dito de outra forma: não há ilegalidade na previsão contratual expressa de que a fiança (pacto acessório) prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. Ora, se o fiador quiser, poderá promover a notificação resilitória nos moldes do disposto no art. 835 do CC/2002, a fim de se exonerar da fiança.
Cumpre então indagar se essa cláusula contratual violaria a regra do art. 819 do CC/2002, segundo o qual a fiança não pode ser interpretada extensivamente.
A...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO