Disposições gerais

AutorFábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada
Páginas15-224

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Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

O PRESIDENTE DA REPúBLICA

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

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TÍTULO I DA LOCAÇÃO

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

SEÇÃO I Da Locação em geral

Art. 1º. A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

  1. as locações:

    1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

    2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

    3. de espaços destinados à publicidade;

    4. em "apart-hotéis", hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

  2. o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

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    1. Este dispositivo legal delimita o âmbito de aplicação da lei inquilinária.

    E o faz dizendo, desde logo, que a lei só disciplina a locação de imóvel urbano.

    Esclarece Sylvio Capanema de Souza que o vocábulo imóvel tem o mesmo sentido da palavra prédio, que abrange "tanto o solo quanto as construções que a ele acedem", embora tenha-se a impressão de que a expressão prédio se refira apenas ao solo edificado1.

    Imóveis, ainda no esclarecimento desse autor: "são aqueles bens que, por sua natureza, ou por ato humano, acham-se de tal modo fixos em um lugar, que se não podem absolutamente transportar para outro, ou se não pode fazê-lo sem deteriorá-los em sua substância e forma", parecendo-lhe claro que "para efeito da Lei do Inquilinato, o imóvel a que ela se refere é o solo, com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, bem como tudo o que o homem incorporar permanentemente ao solo, como os edifícios e construções", podendo os "chamados imóveis por acessão intelectual (...) ser objeto de locação, mas sempre como bens acessórios, como, por exemplo, os móveis e ornamentos que guarnecem uma residência, locada mobiliada, ou os equipamentos e máquinas de um galpão industrial"2.

    Referindo-se a imóvel urbano, a lei excluiu da sua incidência o imóvel rural, sujeito ao regramento da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964.

    2. Impõe-se, pois, distinguir o imóvel urbano do imóvel rural.O que distingue um do outro, para efeito da aplicação da lei do inquilinato, é a sua utilização e não a sua localização.

    Na jurisprudência encontram-se bons exemplos do uso desse critério de distinção da natureza de imóveis. Assim:

    (i) "posto de serviço e abastecimento, bar e restaurante, mesmo situado em zona rural, é considerado, em face da respectiva utilização, urbano e, via de consequência, tem a respectiva locação regulada pelo estatuto inquilinário" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação

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    com Revisão nº 340.711/0-00-SP - 5ª Câmara - relator Juiz Alves Bevilacqua - j. 22/06/1993 ).

    (ii) "Na hipótese de locação de imóvel para fins de extração de granito ornamental em que a finalidade não é rural, mas de nítido caráter industrial ou comercial, cabível a retomada imotivada. Em consequência, o prazo para desocupação do imóvel deve ser fixado em 60 e não 30 dias. É que, por não se tratar de imóvel rural, o prazo para a desocupação voluntária é o previsto no art. 37 da Lei 6.649/79" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação nº 302.597-1/00 - 1ª Câmara - relator Juiz Fraga Teixeira - j. 11/02/1992 ).

    3. Ainda que se trate de imóvel urbano, é preciso levar em consideração uma outra distinção, vale dizer, é preciso distinguir o imóvel urbano de utilização residencial, ou imóvel residencial, do imóvel urbano de utilização não residencial, ou imóvel urbano não residencial, ou, ainda, mais restritamente, imóvel comercial, uma vez que a própria lei lhes dedica tratamento diverso.

    Mas há casos de imóvel urbano de utilização, destinação, residencial e não residencial, ou comercial, ao mesmo tempo.

    Nessas hipóteses, há dupla utilização do imóvel urbano, ou utilização mista do imóvel urbano.

    Não sem razão, locado o imóvel urbano para dupla utilização, ou utilização residencial e não residencial, ou comercial, ao mesmo tempo, diz-se que a locação é mista.

    Se a própria lei lhes dedica tratamento diverso, conforme se trate de imóvel residencial ou comercial, a que disciplina legal está sujeita tal locação (mista)?

    A predominância da utilização do imóvel urbano é o traço distintivo da disciplina legal.

    Por isso é que a jurisprudência, mesmo na vigência da lei anterior, já dizia: "Como é sabido, nas locações mistas, a preponderância decorre da destinação principal do imóvel e não da extensão usada para cada fim. No caso sob exame, restou bem provado que o prédio tem por finalidade precípua o uso comercial, daí a solução dada à lide. Como bem demonstrou o ilustre Juiz a quo, o apelante locou o imóvel para lá instalar sua indústria e, eventualmente, nele

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    residir com sua família, não se podendo, por isso, invocar os preceitos da Lei 6.649 que protegem a locação residencial" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação nº 179.830-4 - 4ª Câmara - relator Juiz Accioli Freire - j. 02/04/1985 ).

    Este é o critério, também, para extremar o imóvel urbano do imóvel rural.

    4. Para o artigo 565, do Novo Código Civil, o contrato de locação (locação de coisas, abrangendo coisa móvel e imóvel) é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatária), por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição (aluguel ou aluguer).

    Trata-se de contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e de execução continuada.

    Sua validade pode ser afetada pelos vícios de consentimento: erro, dolo e coação; ou pelos vícios sociais: simulação e fraude contra credores.

    A remuneração (aluguel ou aluguer) é elemento essencial da locação, isto é, sem remuneração poderá haver outro tipo de contrato, mas não o de locação.

    5. O § único do artigo 1º da lei, em numerus clausus, exclui da incidência da lei inquilinária, alguns imóveis urbanos.

    5.1. Assim, em primeiro lugar, exclui da incidência da Lei do Inquilinato:

    a) os "imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas" (art. 1º, § único, letra a, nº 1).

    Porém, é preciso ressaltar que, na hipótese contrária, inversa, alugando do particular um imóvel para nele se instalar, a Administração Pública está despida do seu poder de supremacia perante a outra parte e, haverá, sim, contrato de locação nos termos da Lei nº 8.245/91.

    Por isso, quando a Administração Pública é locatária de bem

    particular, a jurisprudência tem estabelecido que:

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    (i) "LOCAÇÃO. EXECUÇÃO CONTRA A FAZENDA PúBLICA. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. I - É possível a execução contra a Fazenda Pública, por quantia certa, com amparo em título extra-judicial. II - As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. e da Lei nº 8.078/90. O Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, não é aplicável às locações prediais urbanas. Recurso não conhecido" (STJ - Recurso Especial nº 212.689-SP - 5ª Turma - relator Ministro Felix Fischer - j. 21/03/2000).

    (ii) "AÇÃO DE DESPEJO - Denúncia vazia - Imóvel locado para a Secretaria de Segurança Pública - Departamento Estadual de Trânsito - Notificação premonitória, denunciando o contrato, enviada pelo correio para o DETRAN - Ineficácia - Apenas a Procuradoria Geral do Estado possui legitimidade para esse recebimento

    Mantida a improcedência da ação - Recurso da autora improvido" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação sem Revisão nº 551.324-00/4 - 8ª Câmara - relator Juiz Renzo Leonardi - j. 29/07/1999).

    (iii) "Recurso - Apelação - Duplo efeito - Locação - Revisional

    Interposição pela União, Estado ou Município - Prevalecimento da regra do artigo 475, II, do Código de Processo Civil sobre o artigo 58, V, da Lei nº 8.245/91 - Admissibilidade. O recurso interposto por Município vencido em ação revisional de aluguel deve ser recebido em ambos os efeitos, tendo em vista o disposto no artigo 475, II, do Código de Processo Civil, que prevalece sobre a regra do artigo 58, V, da Lei nº 8.245/91" (TJSP extinto 2º TACivSP - Agravo de Instrumento nº 470.588-00/8 - 10ª Câmara - relator Juiz Gomes Varjão - j. 20/11/1996 ).

    (iv) "... anulado o contrato por iniciativa da Administração, ao prejudicado caberá perseguir indenização pela via própria. Todavia o direito de retomada não pode ser negado ao apelante... Direito à ação de despejo tinha o apelante. À cobrança de aluguéis não porque são inexigíveis em contrato anulado" (TJSP extinto 2º TACivSP

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    - Apelação sem Revisão nº 455.303-00/9 - 2ª Câmara - relator Juiz Norival Oliva - j. 20/05/1996).

    Todavia, quando o bem pertence à Administração Pública (caso de incidência do dispositivo em comento), tem entendido a jurisprudência que:

    (i) "Tenho para mim que o Decreto-Lei nº 9.760/46 cuida especificamente do patrimônio imobiliário da União. Suas normas não se estendem aos Estados e Municípios. Estas entidades, em se tratando da administração de seu patrimônio, podem legislar a propósito. Em não havendo lei local a propósito, a regência da locação é do Código Civil (Lei nº 8.245/90, art. 1º, a, 1, e DL nº 203/86, art. 44)" (STJ - Recurso Especial nº 31.715-4-GO - 1ª Turma - relator Ministro Humberto Gomes de Barros - j. 17/11/1993 ).

    (ii) "Esbulho possessório de imóvel da União - Hangar no Campo de Marte -...

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