Do Condomínio Edilício

AutorCleyson de Moraes Mello
Ocupação do AutorProfessor Adjunto da UERJ; Professor do PPGD da Universidade Veiga de Almeida e da UERJ; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Professor Titular da Unesa e FDV; Membro do Instituto dos Advogados do Brasil - IAB
Páginas15-140
TÍTULO 2
Do Condomínio Edilício
2.1. Introdução
THELMA ARAÚJO ESTEVES FRAGA, ensina que “o condomínio edi-
lício é previsto na Lei 4.591/64 e atualmente no novo Código Civil, em títu-
lo especial, nos artigos 1.331 a 1.358, tal condomínio tem natureza obriga-
tória sendo consideradas indivisíveis as áreas comuns. A utilização das áreas
comuns, bem como, a disciplina quanto às despesas, é regida, no que for si-
lente a lei, por um instrumento coletivo denominado de Convenção do con-
domínio.
No condomínio edilício existem partes individualizadas que constituem
unidades autônomas (v.g. apartamentos, salas comerciais, lojas) que se su-
jeitam a propriedade exclusiva.
Além das partes individualizadas denominadas de unidades autônomas,
caracteriza-se tal condomínio pela existência de áreas comuns, que poten-
cialmente poderão ser utilizadas por todos que forem titulares do direito,
insuscetíveis de alienação separadamente ou divisão entre os comuns”.48
O condomínio edilício é caracterizado por haver partes que são de pro-
priedade comum, e que pertencem a todos os condôminos, e partes que são
de propriedade exclusiva. De forma contrária, no condomínio voluntário
toda a coisa pertences aos condôminos, cada um deles possuindo um qui-
nhão sobre a coisa.
O Conselho da Justiça Federal, nas I, III, IV e VII Jornadas de Direito
Civil, editou os seguintes enunciados:
Conselho da Justiça Federal – I Jornada de Direito Civil
a) CJF – Enunciado 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358
do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios asseme-
lhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e
clubes de campo.
b) CJF – Enunciado 90 – Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalida-
de jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às ati-
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48 FRAGA, Thelma Araújo Esteves; MELLO, Cleyson de Moraes. Condomínio. 2. ed.
Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2005, p. 8.
vidades de seu peculiar interesse. Este enunciado foi alterado pelo
Enunciado 246 da III Jornada. Vejamos: Enunciado 246 – Art. 1.331:
Fica alterado o Enunciado nº 90, com supressão da parte final: “nas rela-
ções jurídicas inerentes às atividades de seu p ecul iar interesse”. Prevale-
ce o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio
edilício”.
Conselho da Justiça Federal – III Jornada de Direito Civil
c) CJF – Enunciado – 246 Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado nº 90,
com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às ativida-
des de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida
personalidade jurídica ao condomínio edilício”.
d) CJF – Enunciado – 247Art. 1.331: No condomínio edilício é possí-
vel a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias caracte-
rísticas da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condô-
minos.
Conselho da Justiça Federal – IV Jornada de Direito Civil
e) CJF – Enunciado – 320 – Arts. 1.338 e 1.331: O direito de preferên-
cia de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de
locação, mas também na hipótese de venda da garagem.
Conselho da Justiça Federal – VII Jornada de Direito Civil
f) CJF – Enunciado 596 – VII Jornada de Direito Civil – O condomínio
edilício pode adquirir imóvel por usucapião. Justificativa: Conquanto
persista algum debate em torno da atribuição, ou não, de personalidade
jurídica ao condomínio edilício, tem-se visto um número maior de situa-
ções nas quais resta admitida a aquisição de propriedade imobiliária por
esta figura jurídica. O STJ já reconheceu a personalidade do condomínio
para fins tributários. O Enunciado 246 da III Jornada de Direito Civil
(que modificou o Enunciado 90 da I Jornada), por sua vez, estipula que:
“Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São
Paulo, embora não admita a irrestrita e incondicional atribuição de per-
sonalidade jurídica ao condomínio edilício, tem admitido a aquisição de
imóveis por este último, inclusive por meio de escritura pública de com-
pra e venda (vide Apel. Cível 001991077.2012.8.26.0071 – j.
abril/2013). Tanto a Lei 4.591/1964 (ao versar sobre o leilão extrajudi-
cial – art. 63, § 3º) quanto o CPC (ao regrar a hasta pública) respaldam
a aquisição de propriedade em nome do condomínio edilício, o que se
tem verificado na prática. Assim, tendo em vista o acima exposto, pen-
samos ser viável a usucapião de imóvel pelo próprio condomínio edilício
Cleyson de Moraes Mello
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quando feita em benefício dos condôminos que o possuem coletiva-
mente.
2.2. Natureza Jurídica
De acordo com ORLANDO GOMES, duas teorias procuram explicar a
natureza jurídica do condomínio: a individualista e a coletivista.49 Vejamos
as suas lições: “a teoria individualista divide idealmente a coisa, atribuindo
a cada sujeito o direito de propriedade sobre a parte abstrata resultante da
divisão ideal. Embora os condôminos exerçam direitos sobre a coisa comum,
a rigor, são proprietários de partes abstratamente divididas [...].
A teoria coletiva vê na comunhão um só direito, tendo como sujeito a
coletividade constituída pelos interessados. Não há titulares individuais, A
coisa é realmente comum. Numa palavra, a propriedade é coletiva. O bem
não pertence a várias pessoas, cada qual tendo a sua parte, mas a todos os
comunheiros em conjunto, ainda que não seja orgânico o estado de indivi-
são. Não há enfim, justaposição de partes individuais”.50
O condomínio não é uma pessoa jurídica, não existindo, pois, um ente
dotado de personalidade. Na verdade, o condomínio constitui modalidade
especial de propriedade, direito real por excelência.
No mesmo sentido, Rizzardo afirma que “não se enquadra o condomínio
edilício como uma pessoa jurídica do tipo sociedade, pois ausente a affectio
societatis e o vínculo entre as pessoas para realizar determinada finalidade.
O vínculo que realmente existe não é pessoal, mas real, especialmente de-
corrente da copropriedade nas partes comuns. Isto não impede que tenha
uma personalidade jurídica, tanto que pode figurar como sujeito de direitos
e deveres, com capacidade de estar em juízo, nos termos do artigo 12, inciso
IX, do Código de Processo Civil.”51
Ora, não se deve confundir a ausência de personalidade jurídica com a
personalidade judiciária que o Código de Processo Civil assegura ao condo-
mínio, conforme se extrai da regra contida no seu artigo 75, inciso XI (artigo
12, inciso IX no anterior CPC).
Neste sentido é a afirmação HELY LOPES MEIRELLES: “O condomí-
nio não tem personalidade jurídica, mas tem capacidade processual para
postular em juízo ativa e passivamente, em defesa dos interesses dos condô-
minos coletivamente considerados. Essa representação está prevista no art.
12, IX, do Código de Processo Civil e no art. 22, § 1º, ‘a’, da Lei 4.591, de
Condomínio
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49 GOMES, Orlando. Direitos reais. 18. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 212-
213.
50 Ibid., p. 213.
51 RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Ja-
neiro: Forense, 2011, p.15.

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