Do condomínio em edifícios
| Autor | Sílvio De Salvo Venosa/Lívia Van Well |
| Páginas | 53-69 |
CAPÍTULO 4
DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS
Sumário: 4.1 Obrigações condominiais. Direitos e deveres dos condôminos. 4.2 Descumpri-
mento de deveres dos condôminos. O condômino nocivo ou antissocial. 4.3 Responsabilidade
civil do condomínio. Abuso de direito. 4.4 Condomínios especiais: condomínios para idosos,
jovens, loteamentos fechados, shopping centers, clubes de campo, cemitérios. 4.5 Condomínio
de lotes. 4.6 Extinção do condomínio.
4.1 OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Convivendo em comunidade restrita, embora desfrutando da autonomia que sua
unidade autônoma permite, aos condôminos cabem direitos e deveres. Como titular de
obrigações propter rem, sua principal obrigação, a fim de propiciar a vida condominial,
minial. O condômino inadimplente acarreta prejuízo geral, onerando os condôminos
adimplentes, onerado toda estrutura condominial. Dessa obrigação nos ocuparemos
mais adiante. O estabelecimento das despesas será determinado conforme a fração
ideal do terreno ou de sua área na unidade autônoma. A convenção pode estabelecer
outro critério. Importante que cada critério que se apresente seja justo e equânime
para todos os condôminos.
O vigente Código estabelece que o condômino inadimplente com suas obrigações
fica sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, de 1% mês, e
tivesse maior peso, para diminuir e não incentivar a inadimplência. Não se diga que se
observa o limite estabelecido no Código de Defesa do Consumidor, porque o condômino
não se inclui no vasto rol da compreensão de consumidor. Ainda, suprimiu-se do texto
originário do projeto a inclusão, nesse tópico, da correção monetária.
O art. 1.335 elenca os direitos dos condôminos:
1. Civil – Apelação – Ação revisional c/c repetição de indébito – Taxas condominiais – Cálculo com base na fração
ideal da unidade autônoma – Legalidade – Amparo na lei 4.951/64 e no art. 1.336 do Código Civil – Disposições
da convenção de condomínio – Interferência do judiciário – Impossibilidade – Honorários sucumbenciais
– Fixação equitativa admitida – Não há óbice legal para a cobrança taxa de condomínio com base na área de
cada unidade autônoma (fração ideal), sendo esta, inclusive, a regra geral adotada no art. 12 da Lei 4.591/64
e no art. 1.336 do CC – Diante do caráter imperativo da Convenção de Condomínio, mostra-se incabível a
interferência do Judiciário em suas disposições, exceto se demonstrada manifesta ilegalidade em sua consti-
tuição ou abuso por parte do condomínio, o que não foi comprovado nos autos – Considerando o irrisório o
valor atribuído à causa, admite-se a fixação equitativa da verba honorária sucumbencial, observadas as balizas
preconizadas nos incisos do § 2º, do artigo 85 , do CPC. (TJMG – AC 1.0000.20.042640-1/001, 13.08.2020,
Rel. Fernando Lins).
CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO: TEORIA E PRÁTICA • SÍLVIO DE SALVO VENOSA E LÍVIA VAN WELL
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I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite.
Nos diretos dos condôminos há, portanto, uma adaptação do direito de propriedade
às particularidades dessa modalidade de convivência social. Não estando quite com as
contribuições condominiais, o condômino inadimplente mão pode votar nas assembleias
nem delas participar. 2
O condômino que estiver inadimplente não poderá votar nem pedir a palavra na
assembleia, ainda que presente. Todos os condôminos devem ser regularmente intimados
para a assembleia. O termo “quite” empregado na lei significa que ele nada está a dever ao
condomínio. Não se aplica o impedimento se sua dívida foi parcelada. A mesma interpre-
tação deve ser dada se sua dívida está sendo discutida administrativa ou judicialmente,
até o “efetivo trânsito em julgado das decisões” (Rizzardo, 2019:146).
Nas convenções e regimentos internos outros direitos podem ser acrescidos. Pode-
-se expressar que, conforme a conveniência do local, em edifícios residenciais estarão
permitidos consultórios, pequenos escritórios, salões de beleza etc. Esses instrumentos
podem regulamentar, por exemplo, a presença de animais domésticos ou proibi-los nas
respectivas unidades, disciplinar a presença de objetos em áreas comuns transitória ou
definitivamente.
Cabe ao síndico as medidas de cumprimento dos regulamentos disciplinadores e
na sua omissão, ao condomínio, por meio de assembleia. As medidas judiciais devem
ser a última atitude, nem sempre a mais conveniente.
O art. 1.336 descreve os deveres dos condôminos:
I – contribuir para as despesas de condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edicação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edicação e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes”.
Esses deveres decorrem da natureza reipersecutória das obrigações ligadas à unidade
autônoma e partes comuns.3
2. Condomínio – Condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades e o dever de não
utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego dos demais possuidores (CC, ARTS. 1.335, I E 1.336, IV)
– Ausência de previsão, na Convenção do Condomínio, de proibição de locação da unidade autônoma por prazo
inferior a seis meses – Invalidade da deliberação tomada em assembleia, que não modificou a Convenção, mas
apenas estabeleceu proibição de locação por prazo inferior a seis meses – Ausência de prova de que o condômino
prejudicou os demais condôminos ou comprometeu a segurança do edifício, que pudesse ensejar a imposição de
multa por transgressão à convenção ou ao regulamento interno – Inexigibilidade das multas aplicadas ao condô-
3. Apelação Cível – Taxa de condomínio – Forma de rateio das despesas de condomínio – Fração Ideal – Previsão na
convenção de condomínio – Artigo 1.336 do Código Civil – Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil,
é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo
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