Do contrato preliminar
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A aquisição de um imóvel a prazo é feita através do contrato de compromisso de compra e venda, que, segundo a doutrina, é um contrato preliminar ou pré-contrato, por anteceder um contrato futuro de compra e venda. Veja como Pontes de Miranda110o classifica: Contrato preliminar ou pré-contrato, é o contrato pelo qual uma das partes ou ambas, ou todas, no caso de pluralidade subjetiva, se obrigam a concluir outro negócio jurídico, dito negócio principal, ou contrato principal.
Uma vez paga a totalidade do preço, o promitente-vendedor deve assinar a escritura definitiva no Cartório de Notas. Durante o período em que o compromissário-comprador estiver pagando as prestações, o proprietário do imóvel prometido continua sendo o promitente-vendedor, que conserva a propriedade nua, sem a posse direta; isto porque os poderes da propriedade foram transferidos ao compromissário-comprador.
Por conseguinte, o compromisso de compra e venda, mesmo sendo um direito real sobre coisa alheia, não é um contrato apto a transferir a propriedade imobiliária, visto que a propriedade imóvel se adquire pelo registro do título hábil no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.245). Somente após o pagamento da última prestação é que o compromissário-comprador passa a ter o direito de exigir o título hábil (escritura definitiva), para obter a transferência da propriedade bem
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como registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, para que a sociedade como um todo tome conhecimento da existência do seu direito real sobre o imóvel.
Concluindo, o compromisso de compra e venda é um pré-contrato, pois antecede o definitivo. Assim, o contrato preliminar é "aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal".111
Vimos que um contrato preliminar tem sempre como objetivo um contrato definitivo e, por isso, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. "O contrato preliminar, exceto quanto à forma, - dispõe o art. 462 do CC - deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
Analisando o preceito supra, constatamos que ele faz referência à forma, que pode não ser a mesma do contrato definitivo. De fato, o contrato preliminar pode ser realizado até por instrumento particular, mesmo que a lei exija, para o definitivo, a forma pública. Contudo, embora a lei não o diga, o contrato preliminar deve ser realizado pelo menos por escrito, face ao que determina o art. 227 do CC, in verbis: "Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no País ao tempo em que foram celebrados".
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