Do contrato preliminar

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10. 1 Considerações introdutórias

A aquisição de um imóvel a prazo é feita através do contrato de compromisso de compra e venda, que, segundo a doutrina, é um contrato preliminar ou pré-contrato, por anteceder um contrato futuro de compra e venda. Veja como Pontes de Miranda110o classifica: Contrato preliminar ou pré-contrato, é o contrato pelo qual uma das partes ou ambas, ou todas, no caso de pluralidade subjetiva, se obrigam a concluir outro negócio jurídico, dito negócio principal, ou contrato principal.

Uma vez paga a totalidade do preço, o promitente-vendedor deve assinar a escritura definitiva no Cartório de Notas. Durante o período em que o compromissário-comprador estiver pagando as prestações, o proprietário do imóvel prometido continua sendo o promitente-vendedor, que conserva a propriedade nua, sem a posse direta; isto porque os poderes da propriedade foram transferidos ao compromissário-comprador.

Por conseguinte, o compromisso de compra e venda, mesmo sendo um direito real sobre coisa alheia, não é um contrato apto a transferir a propriedade imobiliária, visto que a propriedade imóvel se adquire pelo registro do título hábil no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.245). Somente após o pagamento da última prestação é que o compromissário-comprador passa a ter o direito de exigir o título hábil (escritura definitiva), para obter a transferência da propriedade bem

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como registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, para que a sociedade como um todo tome conhecimento da existência do seu direito real sobre o imóvel.

Concluindo, o compromisso de compra e venda é um pré-contrato, pois antecede o definitivo. Assim, o contrato preliminar é "aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal".111

10. 2 Contrato preliminar

Vimos que um contrato preliminar tem sempre como objetivo um contrato definitivo e, por isso, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. "O contrato preliminar, exceto quanto à forma, - dispõe o art. 462 do CC - deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".

Analisando o preceito supra, constatamos que ele faz referência à forma, que pode não ser a mesma do contrato definitivo. De fato, o contrato preliminar pode ser realizado até por instrumento particular, mesmo que a lei exija, para o definitivo, a forma pública. Contudo, embora a lei não o diga, o contrato preliminar deve ser realizado pelo menos por escrito, face ao que determina o art. 227 do CC, in verbis: "Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no País ao tempo em que foram celebrados".

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