Do parcelamento e desmembramento do solo urbano
| Autor | Edson Jacinto da Silva |
| Páginas | 36-45 |
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A atividade de parcelamento do solo não constitui direito subjetivo do proprietário da gleba, mas autorização que concede o município a um
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particular para o exercício da função pública de urbanização, que é, a rigor, privativa do Poder Público.
Realmente, o consentimento do Poder Público para parcelar solo para fins urbanos confere ao particular a faculdade de exercer em nome próprio, no interesse próprio e à própria custa e riscos, uma atividade que pertence ao Poder Público Municipal – qual seja, a de oferecer condições de habitabilidade à população urbana, como já dissemos; e esse é caso típico de autorização, não de licença. Tal transformação da propriedade não integra as faculdades dominiais, porque não constitui uma função privada.19
Assim, a avaliação sobre a possibilidade ou não de autorizar, numa determinada porção do território, loteamentos ou desmembramentos, depende de juízo de oportunidade e conveniência do Município, integrando sua esfera de discricionariedade.
A disciplina da atividade de aprovação de parcelamentos cabe essen-cialmente ao município ou Distrito Federal, quando for o caso, porém em algumas situações caberá aos estados disciplinar essa aprovação. A atuação dos órgãos estaduais faz-se necessária quando: I - o loteamento estiver localizado em área de interesse especial, como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidos por lei estadual ou federal; II - o loteamento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município; nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei; III – o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².
Com enorme facilidade podemos conceituar o parcelamento do solo urbano como sendo um processo urbanístico, cuja finalidade é proceder à divisão de gleba, para fins de ocupação, compreendendo o parcelamento, o loteamento e o desmembramento.
Tratando-se de processo de urbanização, o loteamento envolve relações civis, penais e administrativas. Aí se entrevê o importante papel urbanístico desempenhado pelas municipalidades no sentido de organizar o uso e a ocupação do solo urbano.
Gerido pela Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979 a mesma dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências. Nos termos do art. 2º da Lei, o parcelamento urbano pode ser executado por meio de loteamento ou de desmembramento.
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Nos termos da citada lei, considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aberturas de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou de prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Conforme preceitua o § 4º do art. 2º da Lei 6.766/79, criado pela alteração introduzida pela Lei 9.785/99, temos o conceito de lote para fins de parcelamento, onde se lê: “Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos, definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe”.
Assim, o conceito de desmembramento que anteriormente constava do § 2º da mesma lei, foi extinto pelo veto, e mesmo deixando de conceituar o desmembramento, como antes a mesma lei definia aquele instituto não fora banido com o veto ao § 2º, já que o art. 11 da mesma lei determina que fosse aplicado ao desmembramento no que couber, as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem, ou na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos.
Com a edição da Lei 9.785/99, novos dispositivos foram acrescidos à Lei 6.766/79, tais como o § 4º já comentado, e ainda o § 5º que conceitua o que seja infraestrutura básica para a aprovação do loteamento e do desmembramento, sendo obrigatória entre outras, as relacionadas com o escoamento das águas pluviais, iluminação pública, rede de esgoto sanitário e abastecimento de água potável e de energia elétrica pública e as vias de circulação pavimentadas ou não.
O § 6º da mesma lei trata da infraestrutura básica para os casos de parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei, como de interesse social local, sendo conhecidas como ZHIS, onde os requisitos mínimos são restritos às vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede de abastecimento de água potável e energia elétrica domiciliar.
O mestre Hely L. Meirelles, como sempre, nos ensina:
Loteamento Urbano é a divisão voluntária do solo em unidades edificáveis (lotes), com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes. O loteamento e o desmembramento constituem modalidades do parcelamento do solo.20No art. 3º da Lei do Parcelamento, temos que só os terrenos urbanos ou de expansão urbana admitem o parcelamento urbano, e ainda, desde que
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definidos em Lei Municipal. Devido aos vários problemas que são gerados com a ocorrência do loteamento, impõe-se que o seu controle seja feito pelo poder público, pois é sobre esse que recai o ônus de dotar os equipamentos urbanos, já que na maior parte das vezes, os loteadores teimam em comercializar os lotes, sem se importar com os encargos sociais que lhe são devidos.
Waldemar Martins Ferreira leciona que:
O afluxo, que ultimamente se há verificado, quase que em todo o mundo, das populações rurais para os centros urbanos, aumentando, às vezes imprevistamente, as necessidades de coabitação, trouxe como consequência natural o...
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