Dos Procedimentos Judiciais
| Autor | Dimas Elias Atui |
| Páginas | 167-250 |
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O art. 58 especifica as regras processuais que deverão ser observadas nas demandas fundadas na Lei de Locação. Por tratar-se de lei especial, as normas nela definidas devem reger os processos judiciais, sem prejuízo da aplicação das regras processuais da lei geral.
Com efeito, os cinco incisos do dispositivo estabelecem as regras de curso e tramitação, competência, valor de causa, validade de citação, intimação e notificação, bem como os efeitos dos recursos (meramente devolutivos) a serem interpostos contra as decisões judiciais.
A Lei n. 8.245/91 foi aprovada na vigência do Código de Processo Civil atual. O art. 58 trata de regras gerais a serem aplicadas nas causas de despejo, consignação de aluguel e acessórios da locação, revisionais e renovatórias, como consta:
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
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As regras de procedimento desse dispositivo não se aplicam aos tipos de locação excluídos pelo parágrafo único do art. 1º153, porquanto tais modalidades possuem legislação própria.
No caso do inciso I, a lei determina que o trâmite processual não será suspenso nas férias forenses. Na prática, o cumprimento dessa regra pode não ocorrer, especialmente no que tange ao prazo, que possui previsão de suspensão na própria lei processual (art. 179154). Entretanto, tal previsão tem sua razão de existir, especialmente nas causas de despejo, onde o interesse do locador reside na desocupação do imóvel inquilino. Possivelmente pelo fato da deterioração intencional do imóvel ou outra irregularidade que eventualmente possa impor prejuízo ao locador. Circunstância que enseja apreciação imediata de pedido liminar na ação de despejo.
O código de processo recentemente sancionado por força da Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015, inova ao prever a suspensão dos prazos processuais entre os dias 20 de dezembro a 20 de janeiro, como estabelece o art.220 do novo código a vigorar a partir de 16 de março de 2016.155Para todos os efeitos, a regra processual imposta pela Lei Inquilinária deve prevalecer, especialmente quanto à tramitação; aqui, as decisões judiciais deverão ser cumpridas mesmo nas hipóteses de suspensão de prazos.
A competência para conhecimento das ações judiciais locatícias é prevista no inciso II. Tanto o foro do imóvel quanto o elegido no contrato regulam o juízo competente ao conhecimento das ações. Aqui a competência é dada pela lei. Questão processual de suma importância e que deve ser observada sob pena de, no erro de endereçamento, o feito sofrer retardo de tramitação, especialmente se reconhecida a incompetência do juízo originário, caso que impõe remessa
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dos autos a outro juízo. Como determina o art. 113 do atual Código156, que sofrerá alteração na forma do art. 64 do novo.157Exemplo disso é o ajuizamento da ação no domicílio do locador para um despejo onde a locação se dá noutra comarca, sem necessária indicação do foro de eleição no instrumento contratual.
Afixação do valor da causa também é dada pela Lei Inquilinária. Ela deverá ser correspondente a doze meses de aluguel ou três salários vigentes na situação do art. 47, II. A lei não fala em salário-mínimo, e sim salário. Nesse último caso, pela literalidade do artigo, fica a dúvida se seria em relação ao próprio salário do locatário ou ao salário-mínimo vigente no país, considerando que a situação do art. 47, II, refere-se à locação residencial inferior a trinta meses, mas vinculada a emprego do inquilino e que termina com a extinção do contrato de trabalho.
Nesse último caso, diante da deficiência da redação, deve-se optar pelo salário-mínimo como indexador à formação do valor da causa. Até porque o locatário empregado tem direito ao sigilo salarial e nem a lei prevê a obrigatoriedade de informá-lo no contrato locativo. No tocante às demais espécies, independentemente do prazo, a regra para fixação do valor da causa é de doze vezes o valor do aluguel.
O valor da causa é exigência obrigatória no processo judicial, qualquer que seja o tipo de causa a ser discutida. É com base nesse valor que as custas processuais serão apuradas, tanto para a taxa judiciária como para arbitramento de honorários processuais ao fim da demanda. Matéria a constar da sentença que resolverá o mérito ou não da causa deduzida no processo. Título que conterá a verba sucumbencial, como impõe o art. 20 do Código de Processo Civil vigente158e arts. 84 e 85 do futuro Código.159Outra prescrição processual dada
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pela Lei Inquilinária é a possibilidade de a citação, intimação ou notificação ser efetivada via correspondência, com aviso de recebimento ou ainda, se tratando de pessoa jurídica ou firma individual, na forma de telex ou fac-símile ou ainda pelas formas previstas no Código de Processo Civil, consoante disposição do inciso IV do art. 58. Formas de comunicação que deverão constar preferencialmente em contrato.
A redação do inciso não prevê a comunicação eletrônica por e-mail. Já no Código de Processo vigente, a citação poderá ser feita por meio eletrônico, na forma da lei própria, como estabelece o art. 221, IV.160Previsão igualmente prevista na nova lei processual a vigorar em 2016. Assim, pela inteligência do inciso IV, qualquer comunicação entre os contratantes poderá ser efetivada e com validade, por aviso de recebimento ou por telex (aparelho praticamente inexistente nos dias atuais) ou fac-símile (fax), desde que as partes convencionem a respeito no contrato. Ato salutar e que pode resultar na celeridade do processo judicial.
Finalmente, como regra geral a impactar no processo, são os efeitos dos recursos voltados contra as sentenças. A regra do processo civil é que as apelações sejam recebidas pelo juízo prolator no duplo efeito, devolutivo e suspensivo. Porém, se a discussão processual tiver como objeto o direito locativo, os recursos interpostos contra as sentenças receberão somente o efeito devolutivo. De tal sorte que o título judicial que decidiu o mérito, ainda que sub judice por força do recurso, poderá ser objeto de execução provisória imediata, consoante estabelece a segunda parte do art. 521 do atual Código.161A exceção prevista na Lei Inquilinária modifica a regra geral que dispõe sobre os efeitos a que o recurso de apelação impõe sobre a sentença impugnada. Pela regra processual a apelação é interposta e recebida pelo juízo recorrido no duplo efeito, como dispõe a primeira parte do art. 520: “A apelação será recebida em seu efeito devolutivo e suspensivo”. Momento em que a execução da sentença fica obstada até ulterior julgamento do recurso pelo Tribunal Revisor. Regra que não é aplicada nas ações locatícias.
No que tange ao novo Código de Processo Civil, o recurso de apelação também teve o mesmo direcionamento pelo legislador, ressalvado o fato de que foi modificado possibilitando o recebimento do efeito suspensivo por meio de pedido feito especificamente para isso. Contudo, a regra do duplo efeito da
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apelação é mantida pelos arts. 1.012 e 1.013 da nova lei adjetiva.162Para todos os efeitos, considerada a especialidade da Lei de Locação, dado ao fato que ela mesma dispõe sobre matéria processual, a ela o juiz deve se ater.
Em resumo, o exemplo que fica, pela exegese do dispositivo retro, é que se a ação de despejo for julgada procedente, deve o inquilino proceder à desocupação imediata se o locador proceder à execução da sentença. Outras espécies de demandas como a ação de consignação de aluguel e acessórios, revisional e renovatória, igualmente se sujeitam à execução provisória da sentença de primeiro grau, ainda que recorrida.
Superadas as premissas processuais delineadas pela Lei Inquilinária, a título geral, importa apresentar as espécies de ações e suas especificidades no âmbito judicial.
O primeiro tipo de ação judicial, que fita a retomada do imóvel, voltada aos interesses do locador, é a denominada ação de despejo, classificada especialmente com essa nomenclatura pelos Tribunais e regulada inteiramente pela Lei de Locação.
Pretendendo a reocupação do imóvel, a posse direta somente será devolvida ao locador por força de liminar de desocupação ou sentença judicial que acolha o pedido de despejo.
Referida pretensão tanto pode ser exercida no juízo comum, como no Juizado Especial Cível, com base no art. 3º, III, da Lei Federal n. 9.099/95.163
Excepcionalmente, o Juizado das “pequenas causas” admite a discussão da retomada do imóvel, via ação de despejo. Porém, tal pretensão deverá atender aos requisitos exigidos pelo juizado, especialmente quanto ao valor da causa, que obrigatoriamente possui limite de quarenta salários-mínimos. Condição que exclui do Juizado o...
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