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A eficácia das restrições convencionais de loteamento diante de alterações na legislação municipal de zoneamento, uso e ocupação do solo. Debate à luz do direito urbanístico e do acórdão proferido no recurso especial 302.906/sp

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Vincent
AutorPedro Marino Bicudo
Páginas53-66
A EFICÁCIA DAS RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS
DE LOTEAMENTO DIANTE DE ALTERAÇÕES NA
LEGISLAÇÃO MUNICIPAL DE ZONEAMENTO, USO E
OCUPAÇÃO DO SOLO. DEBATE À LUZ DO DIREITO
URBANÍSTICO E DO ACÓRDÃO PROFERIDO NO
RECURSO ESPECIAL 302.906/SP
Pedro Marino Bicudo
Mestre em Direito Urbanístico pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
Advogado.
1. INTRODUÇÃO
1.1. Notas introdutórias
O zoneamento, uso e ocupação do solo urbano são def‌inidos pelo plano diretor
municipal e pela legislação municipal pertinente correlata sempre de acordo com as
diretrizes naquele plano estabelecidas. Não há dúvida a esse respeito. A conforma-
ção do exercício do direito de propriedade, contudo, não se esgota aí, existindo uma
sorte de outras restrições – que decorrem desde normas de direito privado, tais como
aquelas relativas ao direito de vizinhança, até normas de direito ambiental, como o
Código Florestal, quando proíbe a ocupação de áreas de preservação permanente.
Importa, aqui, tratar das restrições convencionais de loteamentos urbanos.
A Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que trata do parcelamento do solo
para f‌ins urbanos, estabelece, em seu artigo 26, VII, que o contrato padrão relativo
à venda de lotes a ser depositado no registro de imóveis competentes deve conter
“declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legis-
lação pertinente”. Embora introduzidas expressamente no ordenamento jurídico pela
referida norma1, as restrições convencionais de loteamento há muito estão presentes
no desenvolvimento das cidades brasileiras.
1. Diz-se “expressamente”, porque o Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, apenas tangenciava as res-
trições convencionais, indicando que o memorial do loteamento a ser depositado no Cartório de Imóveis
deveria conter o “programa de desenvolvimento urbano” (artigo 1º, I, c), bem como que do contrato padrão
deveria necessariamente constar “declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e
outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade” (artigo 11, g). O Decreto-lei 271,
de 28 de fevereiro de 1967 não tratou do tema expressamente, mantendo em pleno vigor as disposições do
Decreto-lei 58, apenas prevendo, em seu artigo 6º, que “o loteador ainda que já tenha vendido todos os lotes,
ou os vizinhos são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com as
restrições urbanísticas do loteamento”.

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