Elementos conceituais do contrato de arrendamento rural e o exercício do direito de preempção
| Autor | José Augusto Delgado |
| Páginas | 671-678 |
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O arrendamento rural, em nosso ordenamento jurídico, está conceituado no Decreto 59.566, de 14 de novembro de 1966, que, em seu artigo 3°, afirma: “Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.”
Este decreto regulou os artigos 92 a 96 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra.
Do conceito acima e do posto na legislação especial a respeito extrai-se que o contrato de arrendamento rural tem as seguintes características:
– cessão onerosa do uso e gozo de imóvel rural com a finalidade de exploração agrícola, pecuária, agroindústria, extrativa ou mista;
– retribuição por valor certo e determinado;
– o referido valor pode ser em dinheiro ou em produtos produzidos pela própria terra;
– é disciplinado pelo Estatuto da Terra e pelos princípios gerais que disciplinam os contratos de direito comum (art. 13 da Lei 4.947, de 1966), no concernente ao acordo de vontades e ao objeto;
– é um contrato bilateral, intuitu personae, oneroso, consensual e não solene, não necessitando de formalidade alguma para se concretizar;
– pode, por vontade das partes, ser aleatório;
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– a sua constituição é por prazo mínimo de três anos, quer quando celebrado por prazo certo ou po r prazo indeterminado.
A sua existência, validade e eficácia e stá subordinada, também, aos ditames do art. 104 do Código Civil de 2002.
O Código Civil de 2002, em sua parte especial, livro I (Do Direito das Obrigações), título VI (Das Várias Espé cies de Contrato), capítulo I (Da Compra e Venda), subseção III (Da Preempção ou Preferência), regula no art. 513 e seguintes o direito de preempção ou preferência nos negóci os jurídicos contratuais.
O mencionado dispositivo dispõe: “A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.”
A regra do art. 513 do Código Civil atua como um princípio geral a ser aplicado a qualquer negócio jurídico privado que envolva compra e venda de bens móveis ou imóveis. Ela é de natureza imperativa. O seu descumprimento gera a anulabilidade do negócio jurídico celebrado.
No contrato de arrendamento rural, o direito de preempção está, especificamente, regulado no artigo 92, inciso IV, do Estatuto da Terra, quando dá o direito de preferência pelo arrendatário, em igualdade de condições com estranhos. O mencionado dispositivo dita, de modo cogente, que:
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 1° O proprietário garantirá ao arrendatário ou parceiro o uso e gozo do imóvel arrendado ou cedido em parceria.
§ 2º Os preços de arrendamento e de parceria fixados em contrato. [Vetado] serão reajustados periodicamente, de acordo com os índices aprovados pelo Conselho Nacional de Economia. Nos casos em que ocorra exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços reajustados e os iniciais não pode ultrapassar a relação entre o novo preço fixado para os
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produtos e o respectivo preço na época do contrato, obedecidas as normas do Regulamento desta Lei.
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
§ 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis”.
A imperatividade do normativo legal acima citado impõe, portanto, que, não existindo a notificação da venda ao arrendatário, este poderá exercer o direito de haver para si o imóvel arrendado, desde que requeira...
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