Espécies de locação de imóvel urbano
| Author | Luiz Edson Fachin e Rosana Amara Girardi Fachin |
| Pages | 15-36 |
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ESPÉCIES DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Luiz Edson Fachin
Doutor e Mestre em Direito pela PUC-SP. Ministro do STF.
Rosana Amara Girardi Fachin
Doutora e Mestre em Direito pela UFPR. Desembargadora do TJPR.
Sumário: 1. Tempo e transformações na lei do inquilinato. 2. Âmbito de abrangência da Lei
Contratos built to suit. 5. Contratos de locação de imóvel urbano e concessão de serviço público.
6. Sale and lease back. 7. Coworking e coliving. 8. RJET: a locação de imóvel urbano e os impactos
da Covid-19. 9. Perspectivas.
1. TEMPO E TRANSFORMAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO
Quase trinta anos transcorreram desde a publicação da Lei 8.245 de 1991. Esse con-
siderável lapso temporal poderia suscitar a crença de que o regime jurídico do contrato
de locação de imóvel urbano teria permanecido estático e de que as situações nas quais
aplica a Lei do Inquilinato já estariam, afinal, bem definidas. Doutrina, legislação e juris-
prudência patenteiam, nesse percurso, um dinamismo próprio da complexa ventura1 da
qual a matéria se reveste.
A superveniência do Código Civil de 2002 e do Código de Processo Civil de 2015, as
alterações legislativas que regulamentaram os contratos built to suit (Lei 12.744/2012), o
direito real de laje (Lei 13.465/2017) e a multipropriedade (Lei 13.777/2018), exigiram
adaptações e atraíram novas questões e debates que, se não interferem diretamente na base
do contrato, perpassam aspectos relevantes da estrutura e da função da locação de imóveis
urbanos. Fatos, eventos e efeitos materiais da vida concreta produzida pelas relações sociais
e econômicas eclodiram nesse período. Mais recentemente, a Lei 14.010 de 10 de junho
de 2010 dispôs sobre o tema no Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações
jurídicas de direito privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).
Três décadas à luz de uma fundamentada principiologia axiológica de índole constitu-
cional foram desafiadas constantemente pela alteração paradigmática no modo de produção
da experiência material e no campo da tecnologia. No plano dos fatos, nota-se a ascensão
hipertrofiada da urbanização, com novos modelos contratuais; o desenvolvimento tecno-
lógico com a propagação das plataformas digitais e inovações disruptivas; a diversificação e
mundialização do mercado, a ampliação das telecomunicações; e os modelos de economia
1. Os coautores agradecem o auxílio na pesquisa da Doutora Manuela Pereira Galvão da Silva.
LUIZ EDSON FACHIN E ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN
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compartilhada (peer-to-peer, time sharing e mercados de redistribuição), voltada à amplia-
ção do acesso e da fruição aos bens e serviços em processos colaborativos. Esses processos
inovadores do maior refinamento das sociedades de mercado e Estados abertos rompem
com os modelos tradicionais de negócios jurídicos e dão ensejo a operações econômicas
de ampla complexidade e sofisticação, lançando suscitações ao intérprete do direito para
a definição dos estatutos jurídicos que são aplicáveis a cada uma dessas situações.
Some-se a essas mutações contínuas, que também incidem sobre o mercado imobi-
liário, a funesta emergência mundial pandêmica de 2020 que já ceifou quase um milhão
de vidas e impactou fortemente em todos os aspectos da existência humana, provocando
sequelas assimétricas na nervura das relações interpessoais, da liberdade e da autodeter-
minação, dos negócios jurídicos e das formas de ser e de estar dos pertencentes a essa vita
activa contemporânea dominante.
As alterações no contexto histórico-social tornam oportuno refletir criticamente a
respeito das espécies de contrato de locação de imóvel urbano, por meio de uma revisi-
tação dos modelos de locação urbana tradicionalmente abrangidas pela Lei 8.245/1991
– locação comercial, residencial e por temporada –, conjuntamente com a abordagem dos
contratos built to suit (art. 54-A da Lei 8.245/1991) e modalidades contratuais correlatas
à locação, que, em razão de sua atipicidade, suscitam dúvida quanto à aplicabilidade ou
não da Lei do Inquilinato.
2. ÂMBITO DE ABRANGÊNCIA DA LEI 8.245/1991
A locação de imóvel urbano tem como principal referencial normativo a Lei 8.245/1991,
que abrange as locações residenciais e empresariais de imóvel urbano, assim compreen-
dido, na concepção de CAPANEMA, como “o solo, com sua superfície, os seus acessórios
e as suas adjacências naturais, bem como tudo o que o homem incorporar permanentemente
ao solo, como os edifícios e construções”2. A possível confusão terminológica convida ao
esclarecimento de que a expressão “urbano” não está relacionada à inserção do imóvel no
perímetro urbano, mas à destinação da locação3. Nesse viés, se o imóvel se destinar ao uso
comercial ou residencial, aplica-se a Lei do Inquilinato; se a destinação for a exploração da
terra, para produção agrícola ou criação pecuária, a locação é disciplinada pelo Estatuto
da Terra (Lei 4.504/1964).
Tradicionalmente, sujeitam-se às normas da Lei 8.245/1991 as relações locatícias
(arts. 51 a 57). A incidência da lei especial de locações afasta a aplicabilidade do Código
de Defesa do Consumidor, consoante entendimento sedimentado do Superior Tribunal
de Justiça4.
Os contratos de locação de espaço em shopping center estão expressamente abrangi-
dos no art. 54 da Lei do Inquilinato, com a previsão de maior liberdade contratual entre
2. CAPANEMA DE SOUZA, 2020, p. 12.
4. STJ, AgRg no AREsp n. 101.712/RS, Relator o Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 03.11.2015, DJe 06.11.2015;
STJ, AgInt no AREsp 1147805/RS, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05.12.2017, DJe
19.12.2017.
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