Especificação das avaliações
| Autor | Carlos Augusto Arantes/Marcelo Suarez Saldanha |
| Páginas | 132-148 |
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9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
Não confundir os dois graus. São calculados de forma independente como observaremos em “9.2 - Quanto à fundamentação” e “9.3
Quanto à precisão”.
Toda e qualquer avaliação deve estar intimamente relacionada com a sua especificação, e consequentemente com o mercado que está analisando, cujas atividades básicas estão de acordo com a aplicação das normas técnicas e adequação aos princípios básicos amplamente comentados. Os graus de precisão e fundamentação serão calculados em função das informações apresentadas, de acordo com a tabela de pontos estabelecida nesta norma.
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9.1.2 No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos métodos previstos nesta norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14.653-1:2001, o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14.653-1:2001.
3.3.4. parecer técnico: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
Ou seja, o não atendimento desta Norma Técnica ABNT 14.653-3, ao não atingir os graus mínimos de fundamentação e precisão, enseja que o estudo seja considerado “parecer técnico” e não laudo técnico.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14.653-1:2001, poderão ser dispensados de especificação, de comum acordo entre as partes.
10.3. Laudo de avaliação de uso restrito
Obedece a condições específicas pré combinadas entre as partes contratantes, e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.
Como por exemplo, laudo de auditoria de conformidade legal ou laudo de produtividade conforme Lei nº 8.629/93.
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas, segundo sua fundamentação, conforme os critérios de 9.2 e 9.3.
9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas:
Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
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9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando a finali-dade for a avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda.
9.2.2.1 Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, deve-se reportar à ABNT NBR 14.653-4.
9.2.2.2 O engenheiro de avaliações deverá enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens será utilizada para conferir o grau de fundamentação conforme a tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3.
A soma da pontuação se faz verticalmente e elencando-se tão somente o valor de um dos pontos por linha.
Vide 9.2.3.10.
9.2.3 Observações referentes à tabela 2 estão descritas de 9.2.3.1 a 9.2.3.10.
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o grau I.
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Independente se as opiniões de valor foram exaradas por engenheiro avaliador ou corretor de imóveis.
9.2.3.2 k = número de variáveis independentes:
a) variável dependente: preço ou preço unitário;
A variável dependente mede o que se estuda e que se quer explicar. São aquelas cujos efeitos são esperados de acordo com as causas. Elas se situam, habitualmente, no fim do processo causal e são sempre definidas na hipótese ou na questão de pesquisa.
São as variáveis explicadas pelas variáveis independentes ou explicativas. É o valor que se pretende obter tendo por base as informações das variáveis explicativas.
b) variáveis independentes (exemplos): área, classe de solo, situação, etc.
As variáveis independentes são aquelas variáveis que se propõe a explicar a(s) variável(eis) dependente(s), cujos efeitos queremos mensurar. Há que se observar que, mesmo encontrando relação entre as variáveis, não necessariamente, significa relação causal entre estas.
São as variáveis que representam o fator explicativo na equação.
9.2.3.3 São obrigatórios em qualquer grau:
a) explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado;
Após escolha do critério pelo engenheiro avaliador, detalhar explicando o porquê da preferência por este ou aquele método.
Observa-se que a escolha da metodologia a ser empregada cabe única e exclusivamente ao Engenheiro Avaliador, o qual para tanto, se baseará em seus conhecimentos do mercado em que se situa o bem e as possibilidades e/ou dificuldades no desenvolver do projeto.
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b) vistoria do imóvel avaliando;
Conforme visto em 7.3.
c) a identificação das fontes;
Conforme visto em 7.7.2.2.
d) no mínimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados.
O não cumprimento deste item remete o estudo a qualidade de “Parecer Técnico”, e não “Laudo Técnico”.
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o profissional poderá admitir uma situação paradigma, conforme em 7.3.1 da ABNT NBR 14.653-1:2001.
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