Exemplo de Aplicação do Método do Evolutivo
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 31-42 |
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Suponhamos um terreno de 2.000m2com valor de R$ 600,00 / m2.
Nesse terreno será edificado um prédio de apartamentos, ocupando 25% de sua área. Nessas condições pode-se construir até duas vezes a área do terreno, isto é, 4.000m2. Como consequência a área do terreno será de 500m2, bem como a área dos andares tipo. Para completar 4.000m2, teríamos 3.500m2, ou seja, sete andares tipo de 500m2. Além disso, teríamos como área não computável um subsolo de 2.000m2.
Tabela
Para avaliar a construção, a NBR 12.721 recomenda a adoção de tabelas elaboradas pelos Sindicatos da Construção Civil do Estado. O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo apresenta a seguinte tabela para abril de 1997:
2 QUARTOS
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3 QUARTOS
Essa tabela não contempla custos de projetos, despesas com estudos iniciais, sondagens do terreno, taxas, emolumentos, instalações especiais, fundações profundas e elevadores que deverão ser acrescidos aos preços nela apresentados. Também não abrange o lucro da construtora, as taxas de administração da construção e os custos financeiros.
Outra característica da tabela é que ela deve ser aplicada à área equivalente de construção, isto é, ao somatório das áreas de cada pavimento devidamente ponderadas conforme o seu valor. Adotando as sugestões da NBR 12.721 para ponderação de área, resulta:
Subsolo: 2.000 m2x 0,5 = 1.000 m2Térreo: 500 m2x 1,0 = 500 m2Andares Tipo: 7 x 500 m2x 1,0 = 3.500 m2Caixa D’água: 30 m2x 0,3 = 9 m2Casa de máquinas: 30 m2x 0,3 = 9 m2Área Equivalente 5.018 m2FIKER.indb 32 12/06/2013 19:42:00
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Vamos supor que o prédio a ser construído tenha apartamentos de três quartos, com padrão normal. Utilizaremos o valor para 8 pavimentos (térreo mais sete andares tipo). O custo da construção será:
Vc = vc x Ae
Em que:
vc = R$ 403,31 / m2Ae = 5.018 m2Substituindo, tem-se:
Vc = R$ 403,31 x 5.018 = R$ 2.023.809,58
A este custo devem ser acrescidos:
Fundações especiais 4% R$ 80.952,38
Elevadores 10% R$ 202.380,95
Serviços especiais 6% R$ 121.428,57
Custo total direto da construção R$ 2.428.571,48
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As porcentagens dos custos de fundações especiais (diferença entre o custo total de fundações diretas), elevadores e servi ços especiais, foram obtidos de um orçamento do seguinte tipo:
Serviços iniciais 2% R$ 48.571,43
Instalação da obra 4% R$ 97.142,86
Infra-estrutura 5% R$ 121.428,57
Estrutura 20% R$ 485.714,30
Alvenaria 7% R$ 170.000,00
Cobertura e imperm. 5% R$ 121.428,57
Revestimento 12% R$ 291.428,57
Pavimentação 5% R$ 121.428,57
Esquadrias – mad. 4% R$ 97.142,86
Esquadrias – met. 7% R$ 170.000,00
Instalações hidráulicas 5% R$ 121.428,57
Aparelhos sanitários 2% R$ 48.571,44
Instalações elétricas 6% R$ 145.714,28
Vidros 2% R$ 48.571,44
Pintura 2% R$ 48.571,44
Elevadores 10% R$ 242.857,14
Limpeza 2% R$ 48.571,44
Custo total direto da construção R$ 2.428.571,48
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Não há necessidade de se obter o orçamento. O engenheiro avaliador deve ter mais ou menos essas porcentagens memorizadas.
De qualquer forma, chega-se ao custo total direto da construção através dos custos unitários da tabela de custos da construção (custo de reprodução), ou através do orçamento (custo de reposição). O único cuidado que se deve tomar é o de aplicar o custo unitário de construção à área equivalente e acres-centar os custos de fundações especiais, elevadores e serviços especiais não inclusos na tabela.
Conforme mencionado, esse é o custo total direto da construção que compreende apenas material e mão-de-obra.
Há que se acrescentarem ainda os custos indiretos de construção, que constituem o chamado BDI (Benefícios e Despesas...
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