Exemplo no 4. Uso da metáfora e da fotografia para ilustrar descabimento no emprego de determinado método de avaliação
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 120-132 |
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Trata-se de laudo judicial para cálculo de aluguel de uma grande casa de espetáculos.
O perito utilizou o método comparativo, pelo qual, conforme as Normas de Avaliações da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, o valor do imóvel é obtido por meio de comparação de dados de mercado, relativos a outros imóveis que estão em oferta de características semelhantes.
Conforme dissemos no corpo deste trabalho, as Normas de Avaliações da ABNT constituem um pressuposto, polifônico, que representa as vozes da coletividade dos peritos avaliadores e dos usuários dessas normas, sobre as quais ninguém discute a sua validade. Porém, no posto,queéamaneiracomooperitoutilizouas normas é que houve um equívoco. Este pode ser discutido. É que o perito comparou imóveis de características diferentes, o que contraria as normas. Comparou quatro lojas de pequenas dimensões de 35m2 a 160m2 e uma casa de 285m2 com uma super casa de espetáculos com 3.657m2. A casa de espetáculos com auditórios, restaurante, salões, bares, nada tem a ver com as quatro lojas comerciais e a residência.
O assistente técnico usou do recurso metafórico para justificar o fato de a casa de espetáculos não ter similar na região e
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que, portanto, o método apropriado para o caso é aquele que busca entender a rotina de uma casa de espetáculos. Para tanto comparou o aluguel da casa de espetáculos com o do Maracanã para realizar eventos culturais ou religiosos, com um espaço na Barra da Tijuca para o “Rock’n Rio”; com o circo Le Soleil, entre outros, para justificar a adoção de uma metodologia de participação que leva em conta a possibilidade de ganhos na visão do locatário. A metáfora é um recurso que se ajusta perfeitamente ao caso em tela para mostrar a incompatibilidade da metodologia comparativa utilizada pelo perito com o cálculo do aluguel da casa de espetáculos. As fotografias juntadas ao laudo pericial dão a real dimensão da disparidade entre o imóvel objeto da avaliação e os elementos comparativos, mostrando que a metáfora e a ilustração são excelentes elementos a serem utilizados para a intelecção e conhecimento do juiz.
Uma leitura acurada dos dois documentos, Laudo e Parecer, demonstra quão importantes são os preceitos e métodos utilizados na avaliação de um imóvel. Não menos importantes, porém, são as práticas que devem ser implementadas na tarefa de se avaliar um bem imóvel. Senão vejamos:
O Perito construiu seu Laudo sob a rotineira maneira de se comparar os dados dos imóveis da região e homogeneizá-los segundo os aspectos que diferenciam, isto é, sua localização, sua área, seu estado físico e outros fatores. No entanto, não se lembrou, ou achou desnecessário avaliar o ramo de atividade “casa de espetáculos” e a sua rentabilidade (que este termo não seja confundido com o “Método da Rentabilidade” que usa, entre outras fórmulas, a de Mandelblat, existente no Laudo Pericial).
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A utilização de amostras da regiãono Método Comparativo édescabida,sefor conclusiva. Não há imóvel semelhante para se comparar. A homogeneização se torna distorcida, o que compromete qualquer análise. Por exemplo: a amostra 04, que tem o aluguel de R$ 2.600,00, dois mil e seiscentos reais, sem contar as luvas, não pode ser imaginado como sendo, somente, a sexta parte do imóvel avaliando (Coringão) que tem o valor de locação sugerido em R$ 17.400,00. O Coringão é bem mais valorizado que o imóvel em questão!
A título de exemplo, segundo o jornal “O Globo” de Domingo, 14 de setembro de 2003, uma loja c/ sobreloja de 100,00m2 de área (30 vezes menor) está sendo ofertada para aluguel por R$ 1.100,00 (valor de oferta que equivale a 1.000,00 x 0,9 = R$ 990,00) na Avenida Pasteur, 184, loja de frente para a rua, tel: 2295-4869, Sr. Alves.
Obviamente, é sabido que não são exatamente proporcionais o tamanho do imóvel e...
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