Exemplo no 8. Exemplo de parecer técnico que critica o laudo judicial em todos os aspectos objetivos, sem entrar em pontos polêmicos e sem se preocupar com a defesa deste ou daquele valor mais alto ou mais baixo
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 170-186 |
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Este é um exemplo de um parecertécnico quelevanta todos os equívocos do perito, quer beneficiem ou não o seu cliente. Essa postura ética, além de altamente recomendável, causa uma impressão bastante favorável ao juiz.
Em todos os nossos trabalhos, tivemos a sorte de, ao incluir pontos positivos e negativos para o interesse do cliente, concluir sempre com um saldo altamente positivo e convencer o juiz de que estamos atuando não como advogado da parte que nos contratou, mas como auxiliar do juiz, trabalhando sempre do lado do quadrado semiótico da verdade em que o que parece ser, realmente é.
Assim, limitando-nos a apontar equívocos, sobre os quais não pode haver dúvida:
1o O perito utilizou tabela de fatores de zoneamento do METRÔ/SP, a qual não é mais utilizada por seu autor e inclusive desaconselhada, conforme documentação anexa.
Admitimos, por absurdo, que se possa usar a tabela. Ainda assim, mostramos que o perito utilizou a tabela de forma equivocada, o que redundou na inutilização de três elementos comparativos.
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Além disso, houve um equívoco aritmético na oferta de no 1, além do uso errôneo da tabela, o que modificou o valor final unitário do terreno de Cr$ 48.189,20/m2 que o perito tinha calculado para Cr$ 57.978,76/m2, segundo nosso cálculo.
Na parte da construção, o perito usou a tabela das normas.
Como esse valor foi obtido para o mês de setembro/87 e a avaliação é para abril/ 88, o perito atualizou o valor com um acréscimo de 70% da variação das OTN’S, mas não explicou porquê. Examinando a variação de algumas ofertas no mercado, concluímos por uma atualização de 65,85%. Entretanto, o perito mostrou que não sabe lidar com porcentagens. Isso se deu porque o ilustre perito fez incidir os 70% também sobre a parte inteira do número atualizado.
Vut = CZ$ 48.189,20/ m2 x (CZ$ 951,77 / CZ$ 401,69) x 0,70
Ora, (951,77 / 401,69) = 2,37 .: 2,37 x 0,70 = 1,6590
Quando, na verdade, se deveria primeiro tirar a unidade e depois multiplicar por 0,70:
1,37 x 0,70 = 0,959
Ou seja, 1,959 @ 1,96
Entretanto, concordamos com 1,6585 por considerar compatível com a evolução dos preços das ofertas que aferimos. Isto é, admitimos uma correção mais baixa do que daria o cálculo, se correto, do perito e mesmo assim chegamos a um valor de terreno de CZ$ 90.826.572,73 (ABRIL/88) contra CZ$ 75.494.856,64 (ABRIL/88) do perito.
Além disso, argumentamos por absurdo que, com o valor arbitrado pelo perito, se fizéssemos o cálculo partindo do aluguel para chegar ao valor do apartamento, com esse valor, naquela
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data, não compraríamos sequer um apartamento de um conjunto habitacional em Guaianazes, subsidiado pela COHAB; que dizer de um apartamento no Paraíso de padrão médio superior.
Com este exemplo, queremos mostrar que, simplesmente se atendo ao números objetivos e não entrando em discussões polêmicas que podem ser de âmbito subjetivo, conseguimos mostrar ao juiz a veridicção.
Conforme vistonoCapítuloXIX –OPARECER TÉCNICODO ASSISTENTE, poderíamos, já no exórdio, quando começamos a dizer que não podíamos concordar com o laudo oficial, chamar a a atenção do juiz que um dos motivos da discordância foi o erro aritmético. Como dizemos: “Colocar o juiz frente a frente, logo no início do parecer, com uma afirmação incontestável (erro aritmético), é um procedimento de bastante eficácia e faz jus à verdadeira intenção do exórdio que é o de despertar o interesse do auditório para aquilo que se vai dizer. Provocar uma mudança de comportamento, passando o destinatário de simples ouvinte a participante interessado”.
3 – Análise do laudo apresentado pelo sr. perito judicial
3.1 – O assistente signatário concorda com os Capítulos “1” “PRELIMINARES” e “2” “VISTORIA” do laudo oficial, agora complementados com as principais características da zona de uso Z-10, as quais não constam do laudo oficial e que interferem de maneira decisiva na avaliação do imóvel em tela, sobretudo com relação ao coeficiente de aproveitamento de duas vezes e meia a área do terreno.
No que tange ao item “3” – “DETERMINAÇÃO DO NOVO ALUGUEL”, o signatário limitar-se-á a apontar e corrigir os equívocos que foram cometidos, sem entrar em pontos polêmicos e sem se preocupar com a defesa deste ou daquele valor mais alto ou mais baixo. A defesa dos interesses do Autor são da competência de seu advogado. A este Assistente compete apenas auxi-
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liar o Meritíssimo Juiz e assessorar a parte na verificação do laudo judicial na busca do valor mais justo, coerente com as Normas de Avaliações, dentro de um procedimento técnico correto.
3.2 – Metodologia
O Assistente signatário concorda com a metodologia empregada pelo insigne Perito Judicial, louvando a utilização de ofertas de terrenos com data de validade próxima da data da REVISÃO, o que evita atualizações progressivas ou regressivas de grande monta importando em sensíveis distorções.
Com relação à atualização, concordamos plenamente com o mui digno Perito quando sublinha o fato de esta NÃO SE CONSTITUIR EM MÉTODO AVALIATÓRIO, servindo apenas como subsídio para o M.M. JUIZ, uma vez que consta de um dos quesitos da Ré, não mantendo, entretanto, nenhuma relação com o valor de mercado.
Para o Valor Locativo Atual, o ilustre Perito adotou 70% das variações das OTN’s, assunto sobre o qual falaremos dentro do capítulo específico.
3.3 – Terreno
Conforme se verifica do laudo oficial, o ilustre Perito avaliou o terreno com base no valor unitário obtido de pesquisa própria em que utiliza, dentre outros, o fator de zoneamento, cuja tabela, elaborada pelo METRÔ/SP anexamos em seguida (ANEXO I).
A tabela de fatores de zoneamento não é mais utilizada na Companhia do Metrô, conforme carta de esclarecimentos que anexamos em seguida: anexo II.
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COMPANHIA DO METROPOLITANO DE SÃO PAULO – Metrô Departamento do Patrimônio Imobiliário NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
Anexo no 2
1 – São atualmente recomendadas as seguintes frentes de referência:
Fr = 10,00m para as 3a, 4a, 5a e 6a zonas (ZN)
Fr = 15,00m para as 1a e 2a zonas (ZN)
2 – São atualmente recomendados os seguintes fatores para a comparação...
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