Exemplo de Parecer Técnico Divergente para Laudos de Avaliação
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 77-103 |
Page 77
Exemplo
EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 12
a
VARA DA FA ZENDA
PÚBLI CA DA CAPITAL
Proc. nº 00000000000/000
AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO
Reqte.: XXXXXXXXXXXX
Reqdos.: XXXXXXX E OUTROS
José Fiker, Engenheiro Civil, Assistente
Técnico indicado pela XXXXXXXXXXXXX, na ação que
esta move contra XXXXXX E OUTROS, no processo em
epígrafe, tendo feito as diligências necessárias e
não podendo concordar com o LAUDO JUDICIAL, vem a
presença de V.S. apresentar as razões de seu
Page 78
Basicamente a grande discrepância entre os valores deste Parecer Técnico (R$ 3.686.723,44) e do Laudo Judicial (R$ 8.763.962,38) se deve a:
Equívoco na aplicação da depreciação de todas as construções (usou idade aparente)
Equívoco na aplicação do fator profundidade ao terreno (va lorizou em vez de desvalorizar).
Equívoco na hora de subtrair o valor da construção do valor do imóvel (não obedeceu ao item 4.5.3 das normas para avaliações de imóveis nas varas da Fazenda Pública da Capital / 2004: não usou, na pesquisa de valores, o estudo edificações valores de venda).
E mais os seguintes equívocos:
1. Equívoco nas frentes para as ruas paralelas: trocou as frentes.
2. Equívoco na aplicação da depreciação de todas as construções.
3. Equívoco no preço da tabela dos peritos. Utilizou preço com elevador para construção sem elevador.
4. Não considerou as diversas hipóteses de valorização do terreno pelas duas frentes.
5. Aplicou o fator profundidade com a fórmula invertida: valorizou o terreno pela profundidade. A profundidade é sempre um fator desvalorizante.
Page 79
6. Pesquisa de valores apresenta um elemento a 50 metros da Rua Augusta. O imóvel avaliado fica na Estação da Luz.
7. A pesquisa de valores tem um imóvel repetido.
8. A avaliação das construções sobre os terrenos da pesquisa, não utilizou o Estudo Edificações Valores de venda. Não há demonstração de cálculo do valor das construções. Os valores adotados para as construções estão muito abai xo da realidade. Não respeitou o item 4.5.3 das normas para avaliações de imóveis nas varas da Fazenda Pública da Capital/2004, que já constava na norma da comissão de peritos/1975. Ambas prescrevem o uso do estudo edificações valores de venda
9. Aplicou o fator oferta 0,9 sobre o valor do imóvel depois de deduzir o valor da construção. O fator oferta deve ser aplicado sobre a totalidade da oferta, antes de subtrair o valor da construção que está sobre o terreno. Por isso é que é chamado de fator oferta.
Importante: Todos os itens apontados referem-se a fatos objetivos, que não dependem de opinião.
A xxxxxxxxxxxxxxxx propôs a desapropriação do imóvel situado na Rua Brigadeiro Tobias, nos 745, 755, 757 e 761, com frente também para a Avenida Cásper Líbero, nº 616 (nº do contribuinte 001.020.0154-5), com base no Decreto Estadual de Utilidade Pública nº 46.230 de 30 de outubro de 2001.
Para tanto ofereceu a quantia de R$ 2.144.960,00 (dois milhões, cento e quarenta e quatro mil, novecentos e sessenta reais), apurado em perícia técnica, conforme alegado na inicial.
Page 80
Concordamos com o laudo pericial quanto à localização do imóvel, melhoramentos públicos, observando apenas que a área do terreno é de 2.562,58m2, conforme visto anteriormente, com 19,67m para a Av. Cásper Líbero e 20,04m para a Rua Brigadeiro Tobias, e não 20,00m para a Av. Cásper Líbero e 19,70m pa ra a Rua Brigadeiro Tobias, como consta no laudo oficial (trocou as frentes).
Porém, esse equívoco não influiu no valor da avaliação.
Concordamos com todas as áreas e classificações atribuídas às benfeitorias, porém não podemos concordar com a idade apa rente atribuída à construção, visto que, com a adoção da Tabela de Ross-Heidecke adotada pelo Estudo Edificações Valores de Peritos das D.D. varas da Fazenda Pública da Capital, desaparece o conceito SUBJETIVO de idade aparente para ceder lugar às colunas da tabela que levam em conta o estado de conservação do imóvel. Se a tabela já leva em conta o estado de conservação do imóvel, usar o conceito de idade aparente levando em conta o estado de conservação do imóvel é aplicar uns “bis in idem” (beneficiar a construção duas vezes), usando o estado de conservação da tabela.
As normas para avaliações de imóveis nas varas da Fazenda Pública da Capital/2004, consigna no seu item 2.20 o seguinte: “idade da edificação é aquela atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, arquitetura, funcio nalidade e as características dos materiais empregados nos revestimentos. Não
Page 81
pode ser superior a sua idade real e não deve ser considerado seu estado de conservação”.
A idade deve ser tanto quanto possível próxima da real. Como a matrícula do imóvel não contempla a averbação da construção, procuramos a idade aproximada do imóvel no documento de lançamento do IPTU, que consigna a data de 1949, como início de contagem do IPTU para efeito de depreciação; tem-se por conseguinte:
Idade = 2004 – 1949 = 55 anos
O laudo oficial chegou a um valor de R$ 1.643,97/m2, contra R$ 1.107,00/m2que obtivemos no Parecer Técnico Divergente do Laudo Judicial Provisório.
As razões que explicam tal discrepância são as seguintes:
9.3.1. Vários elementos de oferta possuem construções sobre os terrenos, cujos preços devem ser subtraídos do total
As normas prescrevem que essas construções devem ser cal culadas pelo “Estudo Edificações Valores de Venda” da CAJUFA (item 4.5.3 das normas para avaliações de imóveis nas varas da Fazenda Pública da Capital/2004 atuais).
Não há indicação de cálculo do valor das construções, apresentando-se apenas um valor estimado muito abaixo do real e sem qualquer comprovação de cálculo, o que eleva sobremaneira os preços dos terrenos.
Page 82
9.3.2. Há um equívoco relativo a intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores (item 4.1.2
– Grau de Fundamentação das normas para avaliações de imóveis nas varas da Fazenda Pública da Capital/2004) que é o de 0,50 a 1,50, isto é, nenhum fator pode conduzir a 50% a mais ou a menos do que o valor do imóvel, antes de aplicado o fator ou conjunto de fatores.
O item 4.1.3 das mesmas normas diz que, após aplicação dos fatores de homogeneização, o intervalo admissível para saneamento da amostragem será de 30% para mais ou menos da média amostral.
Isto é, laudo oficial confundiu o intervalo admissível para aplicação dos fatores testada, profundidade, índice fiscal, esqui na ou múltiplas frontes, que é de 50% para mais ou para menos, com expurgo de elementos discrepantes da média em mais ou menos 30%, como era nas NORMAS /75 e permanece até hoje.
Como resultado desse equívoco, o laudo considerou como elementos válidos, desde R$ 880,35/m2, até R$ 2.378,35/ m2. Ou seja, nessa pesquisa cabe tudo. Isto não existe em norma alguma.
Expurgando corretamente os elementos com valores 30% acima e 30% abaixo da média, teríamos:
Limite inferior: R$ 1.643,97/m2x 0,70 = R$ 1.150,77/m2Limite superior: R$ 1.643,97/m2 x 1,30 = R$ 2.137,15/m2FIKER.indb 82 12/06/2013 19:42:02
Page 83
Teríamos que descartar os elementos com valores de R$ 880,35/m2e R$ 2.378,35/m2e restariam apenas 4 elementos dos 6 da amostragem, o que nos impede de fazer a média, segundo as normas.
9.3.3. O elemento de nº 2, situado na Rua Álvaro de Carvalho no 28 está a 50m da Rua Augusta. Ora, é de sobejo conhecimento que Rua Augusta não tem nada a ver com Estação da Luz, que é onde fica o elemento avaliado. Portanto, esse...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO