Imobiliário
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RELAÇÃO MATERIAL COM IMÓVEL DEFINE RESPONSABILIDADE PELAS OBRIGAÇÕES DE CONDOMÍNIO
Superior Tribunal de Justiça
Recurso Especial n. 1345331/RS
Órgão Julgador: 4a. Turma
Relator: Ministro Luis Felipe Salomão
Fonte: DJe, 20.04.2015
EMENTA
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
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Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
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O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condo-miniais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídi-ca material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
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Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a respon-sabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
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Se ficar comprovado: (i) que o pro-missário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
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No caso concreto, recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por una-nimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Mi-nistro Relator.
Para efeitos do artigo 543-C, do Código de Processo Civil, foram fixadas as seguintes teses:"a) O que define a respon-sabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compro-misso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissá-
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rio comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabili-dade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado:
(i) que o promissário-comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti, Antonio Car-los Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.
Brasília (DF), 08 de abril de 2015 (Data do
Julgamento)
RELATÓRIO
O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):
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(...) e (...) ajuizaram, em agosto de 2008, embargos de terceiro em face de (...) e Condomínio Edifício Dona Anita obje-tivando desconstituir penhora efetivada nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de execução, movida pelo Condomínio embargado em desfavor do segundo embargado.
Aduzem que adquiriram o imóvel objeto da constrição de (...) em 23 de setembro de 2001, por meio de "contrato de gaveta", já quitado com a Caixa Econômica Federal - CEF, e que o bem estaria na iminência de ser leiloado.
Enfatizam que a promessa de compra e venda não foi levada a registro, na época da aquisição do imóvel, porque existiam pendências com o financiamento da CEF. Sustentam que há confusão entre credor e devedor em razão de o embargante ter executado obras para o Condo-mínio.
Destacam que são adquirentes de boa-fé, ressaltam que deveriam ter figurado no polo passivo da ação de cobrança, defendem que o bem é impenhorável por se tratar de imóvel residencial e que o Condomínio autor tinha ciência que os embargantes eram proprietários do imóvel, portanto "por má-fé, ajuizaram a ação contra (...) que, obviamente, não se defendeu e a situação se desenvolveu ir-regularmente até chegar ao estágio atual em que está [...]".
Após regular processamento do feito, e deferida a tutela antecipada (?. 44), seguiu-se a sentença de fis. 208/210, na qual o Juízo da Segunda Vara Cível do Foro Central da Comarca de Porto Alegre julgou extinta a ação em relação ao devedor (...), e improcedentes os embargados de terceiro contra o credor Con-domínio Dona Anita, cassando a liminar concedida.
Irresignados, os autores interpuseram apelação, tendo o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, de forma unânime, negado provimento ao apelo.
Confira-se a ementa do acórdão (fis. 239/245):
Embargos de terceiro ajuizados por adquirentes de imóvel. Execução de sentença condenatória em ação de co-brança de cotas condominiais ajuizada contra o proprietário conforme registro, que resultou na penhora do imóvel. Sen-tença de improcedência dos embargos de terceiro. Recurso de apelação dos embargantes.
Consoante orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser promovida contra o proprietário conforme o Registro, contra o adquirente do imóvel, ou, ainda, contra ambos.
Com relação às cotas condominiais, quem responde é o imóvel, independentemente da demanda ser promovida contra o proprietário ou o adquirente.
Hipótese em que os embargantes, na petição inicial, em momento algum negam ou impugnam a existência do débito, sendo que o débito é posterior a promessa de compra e venda.
As despesas condominiais são con-tribuições devidas em função do próprio imóvel familiar, circunstância que afasta a regra da impenhorabilidade, fazendo-se incidir a ressalva do artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009/90, de modo que o bem pode ser objeto de constrição, a fim de responder pelas dívidas que dele se priginaram.
Apelação desprovida.
Opostos embargos de declaração, fo-ram rejeitados, tendo o acórdão recebido a seguinte ementa (fis. 258/262):
Embargos de declaração. Alegação de contradição. Prequestionamento. Mo-tivo típico.
Os embargos de declaração só se podem justificar nos motivos típicos, previstos na lei processual, não na expectativa da parte quanto às razões e ao resultado do julgamento, o que se submete a recurso especial ou extraordinário.
Os embargos de declaração são ape-los de integração, não de substituição, de modo que não se pode pretender, por meio deles, o reexame do julgamento da causa, que é o que inequivocadamente pretendem, sem razão.
A inexistência de motivos típicos de-termina o não acolhimento dos embargos de declaração.
Sobreveio, assim, recurso especial (fis. 266/279) fundado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no qual se alega, além de dissídio jurispruden-cial, ofensa aos artigos 535 e 267, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Defendem que o processo foi ajuizado contra pessoa que não era mais o proprietário do imóvel, ou seja, "foi er-roneamente capitulado o polo passivo da ação porque o Condomínio sabia que os embargantes já eram, em tal época, os proprietários do imóvel".
Ressaltam que a legitimidade passiva não deve ficar a critério do autor da ação, e que é a imissão na posse que define a legitimidade.
Aduzem que o pedido de nulidade da execução advém do fato de que o Condomínio, apesar de saber que os ora recorrentes eram proprietários do apartamento, por má-fé, ajuizou a ação contra
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o anterior proprietário que, obviamente, não se defendeu, tendo a situação se de-senvolvido irregularmente até a fase do leilão do imóvel, sem a intimação dos re-ais proprietários do bem objeto do litígio.
O recorrido (...) não apresentou con-trarrazões ao apelo especial, conforme certificado à ?. 284.
Por sua vez, o recorrido Condomínio Edifício Dona Anita apresentou contrarrazões ao recurso especial (fis. 286/296) argumentando que a recorrente não é proprietária do imóvel, pois tinha um simples "contrato de gaveta".
Assevera que quem responde pelas despesas condominiais é o próprio imó-vel. Defende não haver omissão nem contradição no acórdão embargado, já que este analisou, de forma detida, a questão da legitimidade.
Por fim, ressalta que, em relação à alegada violação ao art. 267, inciso VI, do CPC, incide a Súmula 7/STJ.
Em sede de juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem admitiu o recurso especial interposto (fis. 298/301).
Distribuído o feito a este relator, verificou-se o preenchimento dos requisitos de admissibilidade, razão pela qual teve início o procedimento referente aos recur-sos repetitivos, afetando-se o caso para a egrégia Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça (?. 595/596).
O Ministério Público Federal, em parecer da lavra do ilustre Subprocurador-Geral da República Dr. João Pedro de Saboia Bandeira de Mello Filho, opinou pelo não provimento do recurso especial, nos termos da seguinte ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMI-NIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE CIÊNCIA DO CONDOMÍ-NIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR, ANTIGO PROPRIETÁRIO. ALEGAÇÃO DE QUE HOUVE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
É o relatório.
VOTO
O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):
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Não se...
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