Imóveis Urbanos
| Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
| Páginas | 143-188 |
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Basicamente, afora os terrenos nus (sem construções), os imóveis urbanos típicos, passíveis de serem alugados, podem ser classificados em duas grandes categorias: os comerciais e os residenciais, admitindo por sua vez subcategorias. O quadro seguinte resume o que acima foi dito:
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Abordaremos inicialmente os terrenos. A seguir, considerando que, na maioria esmagadora dos casos, as avaliações de aluguéis referem-se a imóveis comerciais (escritório, loja, armazém e shopping), serão abordadas suas características mais significativas, com vistas à necessária comparação de seus atributos. Também serão apresentadas considerações baseadas no estudo “Edificações – Valores de Venda – Versão 2007” do IBAPE/SP e Portarias CAJUFA nº 01/99 da Comissão de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pública da Capital, que eventual-mente poderão nortear as subsequentes pesquisas, análises e estudos.
O dicionário de TERMINOLOGIA DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES, elaborado pelo Eng. Santiago Briceño, publicado sob os auspícios da Union Panamericana de Asociaciones de Valuacion – UPAV , define “terreno” – perteneciente o relativo a la tierra. – Sitio o espacio de tierra. – Solar, parcela. E apresenta o correspondente em inglês: land, piece or plot of land, lot.
O Eng. Zake Tacla, em sua obra O LIVRO DA ARTE DE CONSTRUIR, define, sob a ótica da topografia e construção, “terreno”: Qualquer porção definida da superfície da crosta terrestre não submersa. Define também “lote”: Cada um dos terrenos para receber construção, resultantes da subdivisão em múltiplas partes de outro de maior área, especialmente quando integrante de uma quadra urbana.
Por sua vez, o dicionário HOUAISS apresenta a seguinte definição de ter-reno: espaço de terra de certa extensão. Ainda o HOUAISS, talvez para compensar a escassez de definições, lista várias definições relativas a: t. acrescido, t. aluvial, t. batido, t. concertado, t. de marinha, t. em comisso, t. eruptivo, t. geológico, t. inclinado,
t. mastozoótico, t. permeável. Quanto a “lote”: porção de terra autônoma que resulta de loteamento ou desmembramento.
A Norma Brasileira de Avaliação de Bens, NBR 14653, em sua primeira parte, conhecida como “Norma Básica”, não define nem terreno nem lote; deixa para a sua segunda parte, NBR 14653-2, todavia, as definições de:
- “terreno de fundo”: aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso;
- “terreno encravado”: aquele que não se comunica com a via pública;
- “terreno interno”: aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município;
- “terrenos acrescidos de marinha”: terrenos formados, natural ou artificial-mente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terre-nos de marinha;
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- “terrenos de marinha”: terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.
- “lote”: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
De maneira específica, o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações, do IBAPE/SP, definindo “terreno de referência”, nos remete para “imóveis de referência”: aqueles identificados pela semelhança de características com o imóvel avaliando e que, por isso, se prestam para servir de base à sua avaliação. Referido glossário define ainda “terreno suscetível de construção de conjunto residencial”: terreno onde é economicamente recomendável e legalmente permitida a construção de conjuntos residenciais, com aproveitamento privilegiado, embora aquém do alcançado em terrenos suscetíveis de incorporação; e também “terreno suscetível de incorporação”: terreno localizado em região urbana onde, pela ordem de importância, se caracteriza a vocação, seja economicamente viável e exista permissão legal para a construção de prédios de múltiplos andares, com aproveitamento intensivo e máximo do solo, em geral por prédios, dotados ou não de elevadores. O mesmo Glossário define “lote” como sendo porção de terreno, com frentes para vias públicas ou particulares, em condições de ser aproveitada de imediato. Pode ser classificado em: a) lote industrial: aquele situado em zonas de destinação industrial, legal ou econômica, com características compatíveis com essa finalidade; b) lote urbano: aquele em condições de ser aproveitado de imediato para fins urbanos.
De qualquer maneira e sob o prisma da avaliação de aluguel, é considerado “terreno” como sinônimo de “lote urbano”, obviamente desprovido de construção.
O primeiro passo para a caracterização de um determinado terreno é a obtenção da documentação própria. Isto implica necessariamente em exames e verificações de escritura pública ou particular, matrícula no competente registro imobiliário e, subsidiariamente, do respectivo carnê de lançamento do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano. Por meio desta documentação definem-se então as seguintes características preliminares:
- situação do terreno no bairro ou distrito;
- localização na via pública;
- superfície e dimensões;
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- no do Contribuinte perante a Municipalidade, compreendendo Setor, Quadra e Lote.
Posteriormente, a necessária vistoria do terreno caracterizará seus aspectos físicos, compreendendo forma, topografia, superfície, solo e vizinhança. Identicamente, caracterizará sua vocação e possível utilização.
Outra etapa, usualmente efetuada no escritório do avaliador, deve caracterizar as restrições ao aproveitamento do terreno, tanto as físicas quanto legais.
Exemplificando, na cidade de São Paulo, subdividida atualmente em 31 subprefeituras, cada qual com seu próprio e particular plano regional estratégico, estas últimas etapas são por demais trabalhosas, pois exigem as seguintes verificações:
- da macrozona, que pode ser de estruturação e qualificação urbana ou de proteção ambiental;
- da macroárea, que pode ser de reestruturação e requalificação urbana, ou de urbanização consolidada;
- do zoneamento, abrangendo as zonas:
- exclusivamente residenciais (ZER)
- as predominantemente industriais (ZPI)
- as mistas (ZM), estas subdivididas em:
- ZM-1 (com densidade demográfica e construtiva baixa)
- ZM-2 (com densidade demográfica e construtiva média)
- ZM-3 (com densidade demográfica e construtiva alta)
- as de centralidades (ZC) e que podem ser:
- Lineares (ZCL)
- Polares (ZCP)
- as especiais e que podem ser:
- de preservação cultural (ZEPEC)
- de interesse social (ZEIS)
- de interesse ambiental (ZEPAM)
- do perímetro das operações urbanas consorciadas.
Tais caracterizações são importantíssimas na medida em que a NBR 14653-2:2011 exige semelhança entre a amostra e o imóvel objeto da avaliação, no que concerne à situação, destinação, grau de aproveitamento e características físicas.
A Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP:2011 recomenda que sejam observados os seguintes parâmetros para os terrenos da Capital, em função das zonas avaliatórias:
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O Eng. Zake Tacla, em sua obra O LIVRO DA ARTE DE CONSTRUIR, não define “escritório”.
Por sua vez, o dicionário HOUAISS apresenta a seguinte definição de “escritório”: sala ou conjunto de salas em que se administram negócios, se recebem clientes etc.
A...
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