A impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial
Nosso ordenamento jurídico já reconheceu o direito à moradia no seu artigo 6º da Constituição Federal, e a proteção do bem de família, que consiste na residência correspondente a um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para a moradia permanente, com base na Lei nº 8.009/90, que versa sobre a impenhorabilidade do bem de família, combinado com a Súmula 364 do STJ:
"Artigo 6º — São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição".
"Súmula 364. O imóvel residencial do próprio casal ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei".
O disposto no artigo 3°, inciso VII, da Lei 8.009/1990 restringiu essa proteção, quando autorizou a constrição judicial do bem de família em decorrência de dívidas derivadas de fiança locatícia, ou seja, se o locatário restar inadimplente, o fiador responde por tal dívida (tanto para contratos de locação residencial, como comercial) com o seu patrimônio, mesmo que seja seu único bem.
"Artigo 3º — A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação".
Tal previsão foi objeto do Tema 295 do Supremo Tribunal Federal, quando se reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador, e da Súmula 549 do STJ que dispõe: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação". (Súmula 549, STJ).
O entendimento atual dos tribunais a respeito da inexistência de distinção legal do artigo 3º, VII da Lei 8.009/90, quanto à natureza da locação, que pode ser aplicado tanto para a modalidade residencial como comercial, impôs a exceção da proteção do bem de família previsto em seu artigo 1º, no qual, cabe por oportuno, algumas considerações jurídicas doutrinárias a este respeito.
Distinguishing — a distinção entre o caso concreto e o caso paradigma RE 407.688
O precedente utilizado pelos tribunais (RE nº 407.688/SP) refere-se à garantia concedida em relação locatícia para fins residenciais, e não pode servir para a aplicação em casos que a matéria específica trata-se de fiança para garantia locatícia de imóveis comerciais.
A situação exposta no referido precedente não deve ser aplicada para os casos de fiança em contrato de locação comercial, por se tratar de fato diverso ao qual julgou o RE 407.688. Nesse sentido, o próprio STF já está pacificando o entendimento sobre o tema, quanto a (im)possibilidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial.
Embora o Supremo Tribunal Federal tenha reconhecido a constitucionalidade da penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação (Tema 295 da repercussão geral), esse tema não deve ser aplicado a casos específicos de fiança de contratos de locação comercial.
Nesse caso em específico, necessário se faz a aplicação da técnica de hermenêutica do distinghishing para que seja afastada a aplicabilidade do precedente utilizado para os casos de execução de fiança em contratos de locação comercial, através da possibilidade de penhora do bem de família do fiador, pois o fundamento fático destacado no referido precedente trata...
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