Introdução
| Autor | Haroldo Guilherme Vieira Fazano |
| Ocupação do Autor | Mestre e Doutor pela PUC-SP em Direito Civil |
| Páginas | 15-19 |
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Determinado direito pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, caso em que se configura a comunhão. Se recair tal comunhão sobre um direito de propriedade, tem-se, na concepção de Bonfante, o condomínio ou copropriedade1, que Clóvis Beviláqua considerou como um estado anormal da propriedade2, uma vez que, tradicionalmente, a propriedade pressupõe assenhoreamento de um bem com exclusão de qualquer outro sujeito.
A existência de uma cotitularidade importa uma anormalização de sua estrutura.3
A propriedade horizontal, bem como a vertical, vem sendo tratada pelos estudiosos em capítulo intitulado condomínio especial, como é o de paredes, cercas, muros, valas, compáscuo.4Contudo, a nosso ver, o condomínio (horizontal e o vertical) deve ser visto como um novo modelo de propriedade, ou seja, uma propriedade especial, com tratamento próprio e voltado não só para os interesses dos condôminos, mas também da sociedade em geral. E isto porque as novas exigências da sociedade nos levam a esse raciocínio, mormente pela difícil tarefa de se estabelecer uma convivência harmônica entre os interesses econômicos da propriedade individual, e os interesses difusos (meio ambiente e as relações de consumo).
Tanto o direito positivo brasileiro quanto a doutrina e a jurisprudência dominante se prendem à concepção liberal, estabelecendo que os direitos reais são regidos pelo princípio do numerus clausus, portanto, são típicos, cujo nascimento só decorre da lei5.
Entretanto, novas situações de fato surgem que se afastam dos institutos comuns. Assim aconteceu com o condomínio horizontal, hoje normatizado, mas que teve sua origem baseada nos anseios sociais (conforme João Batista Lopes e Danielle Machado Soares), bem antes da sua criação legal, justamente por fugir dos moldes determinados pela lei civil que tratava dos condomínios6.
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As situações de fato não regulamentadas aparecem, principalmente, em razão das novas realidades ou por interesses, em especial, o interesse econômico. Novas modalidades condominiais surgem de forma descaracterizada da tipicidade estabelecida. Podemos citar como alguns exemplos: a multipropriedade (direito real de habitação periódica), o shopping center, o cemitério privado, o condomínio de fato, o loteamento fechado, também denominado de loteamento ou condomínio deitado, entre tantos outros.
Os civilistas contemporâneos têm se utilizado da expressão novas propriedades, para se referir aos desmembramentos do condomínio horizontal.
Apesar disso, não podemos nos esquecer de que planejar um desenvolvimento sustentável e um intercâmbio entre os diversos bens da vida, nos ensinam Archibugie e Cristiane Derani, significa essencialmente um gerenciamento de recursos, pelo qual a direção e qualidade das condições ambientais são permanentemente monitoradas, de modo a obter a mais completa quantidade de informações para uma resposta política efetiva. O planejamento para sustentabili-dade requer uma mudança no modo de pensar o desenvolvimento. Há uma necessidade evidente de um pensamento mais estratégico, mais coeso e mais multidimensional, a fim de assegurar a compatibilidade dos interesses econômicos e ambientais. Está localizado nessa descrição o espírito da Avaliação de Impacto Ambiental, um processo que comporta planejamento para a sustentabilidade das atividades econômicas, integrado por um conjunto de ações estratégicas, visando a uma melhoria e à melhor distribuição da qualidade de vida.7Vejam-se, também, por exemplo, os chamados sítios de recreio, os loteamentos deitados ou condomínios fechados, nos quais um determinado grupo de pessoas, visando a um fim comum (constituição de áreas verdes, sua preservação, etc.), criam uma região determinada para conviverem de uma forma mais harmônica entre si, preservando-se inclusive de eventuais alterações urbanísticas disformes.8Enfim, o escopo desta dissertação é discorrer sobre os aspectos históricos do condomínio, sua natureza jurídica, seu objeto, a propriedade horizontal e vertical, sua constituição, direitos e deveres dos condôminos, aspectos urbanísticos, e estabelecer linhas gerais para a constituição de um novo modelo de propriedade: a propriedade horizontal, ao lado da propriedade vertical, que o Projeto do Código Civil Brasileiro denominou de condomínio edilício9(artigos
1.331 a 1.359), além de sugerir alterações para a atualização da disciplina da propriedade em condomínio, que se fazem necessárias, como muito bem observou João Batista Lopes, em sua monografia que lhe deu o título de mestre.10De fato, não só pelo texto do atual Código Civil, como do Projeto do Código Civil, como também pela Lei n. 4.591/64, pelo Decreto-lei n. 271/67 e pela Lei...
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