Limitações Urbanísticas
| Autor | Edson Jacinto da Silva |
| Páginas | 60-68 |
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No âmbito urbanístico, as limitações administrativas visam organizar os espaços habitáveis, ordenando o traçado urbano, as obras públicas e
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as edificações particulares através da regulação de dois aspectos distintos e independentes entre si: normas relativas ao uso do solo e ao zoneamento e normas referentes à construção de obras e à localização das edificações.
Elas estão assentadas no Poder de Polícia do Estado como mecanismos condicionantes do uso e gozo dos bens e direitos em prol da coletividade. Não incidem sobre o direito de propriedade em sua essência, porém condicionam o seu exercício em prol do bem comum.
Por seu caráter cogente, as limitações urbanísticas devem ser observadas invariavelmente por todos aqueles que pretendem edificar no perímetro urbano da cidade, mas ainda pelos agentes públicos responsáveis por sua concessão, em obediência ao princípio da legalidade estrita.
De acordo com o § 1º do art. 1.228 do Código Civil vigente, o direito de propriedade deve ser exercido “em consonância com a sua finalidade econômica e social e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.”.
As limitações administrativas, cujas espécies são restrições, servidões e desapropriação, divergem das imposições aplicadas em decorrência do descumprimento da função social da propriedade precisamente no que diz respeito ao seu objeto. Explica-se: o objeto atingido pelas limitações administrativas consiste no exercício do direito de propriedade, quanto aos atributos de uso, gozo e disposição, quando necessário ao interesse público.
O uso do solo urbano submete-se aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade, evidenciando a defesa do meio ambiente e do bem-estar comum da sociedade. Consoante preceito constitucional, a União, os Estados e os Municípios têm competência concorrente para legislar sobre o estabelecimento das limitações urbanísticas no que diz respeito às restrições do uso da propriedade em benefício do interesse coletivo, em defesa do meio ambiente para preservação da saúde pública e, até, do lazer.
O direito de construir nada mais é, em verdade, do que uma das faculdades jurídicas que se contém no direito de propriedade. Essa faculdade, no entanto, só pode ser exercitada quando o Poder Público competente a autoriza. O que vale dizer que o exercício dessa faculdade está subordinado a um controle prévio do Estado, em atenção ao interesse coletivo.
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Segundo Ricardo de Souza Moretti:
As normas urbanísticas devem ser formuladas objetivando resguardar os interesses e direitos coletivos, evitando que a implantação do empreendimento traga impacto indesejável para a cidade como um todo. Devem ser estabelecidas regras para evitar que um conjunto de edificações venha a prejudicar os direitos de outros cidadãos. Também não é possível prescindir de exigências que garantam salubridade e segurança aos futuros moradores. Verifica-se, porém, que muitas das exigências das legislações urbanísticas municipais estão voltadas exclusivamente ao conforto daqueles que ali irão residir. São exigências genéricas, que não têm como levar em conta as condições específicas do local onde será feito o empreendimento. Este tipo de exigência pode tolher a autonomia dos projetistas e impedir boas soluções de projeto. Como exemplo, é muito difícil a fixação das dimensões mínimas de via interna, particular, de um pequeno grupo de residências multifamiliares, sem conhecer as condições específicas do projeto; o número de residências, a forma como está prevista a circulação de pedestres, o estacionamento de veículos, a implantação da rede de infraestrutura, etc. Esta é uma típica decisão que deve ser repassada ao projetista, desde que os parâmetros de interesse coletivo, tais como o número mínimo de vagas de estacionamento dentro do lote, estejam estabelecidos50O mestre Celso Antonio Bandeira de Mello, referindo-se ao assunto, acentuou: “A propriedade, assim como a liberdade, necessitam ajustar-se aos interesses coletivos, e a atividade estatal condicionante desse fim é designada “poder de polícia”.51A limitação urbanística, como as demais limitações administrativas, fundamenta-se no art. 170, III, da Constituição Federal, que trata da utilização da propriedade àquilo que denomina de função social. Na verdade trata das limitações ao uso da propriedade, e não da propriedade propriamente dita, pois essas limitações são relativas ao exercício de direitos individuais, e são expressas em leis e regulamentos emanados pelos órgãos estatais, observando sempre o respeito às competências de cada um.
As limitações urbanísticas, por serem espécie de limitações administrativas, seguem o mesmo tratamento normativo e doutrinário dado ao gênero. Para que mostrem ser urbanísticas, as limitações devem estar respaldadas em planos de urbanização, elaborados em conformidade com as regras positivas de ordenação dos territórios, devidamente capitaneadas pelo Estatuto da Cidade.
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As limitações devem ser instituídas em Lei ou regulamento das três esferas governamentais, sendo que, do ponto de vista urbanístico, está assegurada à União a atribuição de estabelecer normas gerais (art. 24, I e § 1º da CF).
Assim, temos que as limitações urbanísticas têm por principal objetivo regular o uso do solo urbano, suas construções e ainda o desenvolvimento de ações...
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