Locatário e a Relação em Condomínio

AutorAndré Fernandes da Silva
Ocupação do AutorAdvogado, consultor e assessor jurídico; pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil
Páginas67-76

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A relação em condomínio possui registros históricos desde o século XIX, com o Código Civil francês. Com esse diploma legal, reconhecia-se a propriedade desmembrada em um único terreno, regulando também o que seria mais tarde as chamadas partes comuns e privadas. Até então, tudo que se construía no piso, pertencia ao proprietário do terreno.

Condomínio é co-participação, é viver em regime de cooperação e defesa de interesses comuns, seja em casas, loteamentos, prédios, etc.

Com o Código Civil pátrio de 1916, o seu grande inspirador, o professor Caio Mário da Silva Pereira trouxe a lume a questão condominial, conceituando-a em condomínio especial, de edificações e horizontal. Inclusive por inspiração do próprio doutrinador, a lei especial de condomínio foi criada em 1964, sob o n. 4.591.

Com advento do Código Civil de 2002, ora em vigor, o legislador regulou e abrangeu as diversas formas de condomínio, revogando partes dos artigos da lei citada no parágrafo anterior, especialmente no tocante à matéria condominial, já que essa mesma lei também regula as incorporações imobiliárias.

Atualmente a relação condominial está subdividida em: legal, voluntária, tradicional, de fato e especial. Para melhor explicar

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cada espécie, citaremos o doutrinador Hamilton Quirino Câmara1, in verbis:

O condomínio geral, a significar a propriedade em comum, co-propriedade ou comunhão, ou ainda propriedade indivisa.

Condomínio legal vem a ser o definido em lei; o voluntário é o estabelecido livremente pelas partes; o tradicional é o decorrente dos usos e dos costumes pela coexistência de um bem em comum; o de fato é o que existe sem convenção e sem base, necessariamente, na lei; o especial é o que é fundamentado em normas específicas.

Por todo o exposto, são notórias as mudanças introduzidas pelo novo Código Civil, o que vem gerando debates acalorados no mercado imobiliário, principalmente sobre os temas mais polêmicos, como,
p. ex., a limitação da multa em 2%, caso a taxa condominial não seja paga no vencimento; conduta antissocial; votação de locatário nas assembleias condominiais; etc.

Sem querer esgotar as matérias importantes no âmbito dessa reforma, procuraremos nos próximos tópicos debruçar-nos sobre as questões condominiais mais relevantes, com relação direta com o locatário, mantendo-nos fiel ao objetivo do presente estudo.

5.1. Comportamento Antissocial

Conforme preconiza a nossa Constituição, em seu art. 5º, XXIII, “a propriedade atenderá a sua função social”. Este é um princípio basilar que impõe limites ao direito de propriedade, com o fim de atender às necessidades da sociedade, extirpando a ideia individualista das Constituições anteriores.

Por isso, é cada vez mais comum a consagração de institutos que visam efetivamente a regular o princípio citado anteriormente, sendo um instrumento de paz e justiça social. O Código Civil de 2002 veio, em boa hora, regulamentar ainda mais essa nova concepção nas relações civis.

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Com essa finalidade, o novo diploma legal inova à luz do convívio condominial, impondo limites ao direito de propriedade. O art.
1.337, paráfrago único, dispõe:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Busca o legislador com esse dispositivo preservar a boa utilização das unidades, expurgando do convívio condominial as atividades ilícitas ou nocivas aos demais co-moradores.

Contudo, o problema que também emergiu foi como poderemos conceituar o chamado “comportamento antissocial”. Como não existe uma definição na lei, caberá os juízes, no caso concreto, definir esses comportamentos.

Ainda sim, o cotidiano dos edifícios nos ensina que todo aquele que causar incômodo à vizinhança e, ou desvalorização do prédio, como o uso de drogas, práticas de atividade ilícita, prostituição, produção excessiva de barulho, uso de animais que causem riscos e danos, etc., a nosso sentir, poderá ser enquadrado no aludido dispositivo legal.

Havendo o cometimento de uma das práticas acima, o locatário deverá notificar o síndico e a administradora do prédio, para que as providências sejam tomadas para a manutenção do bom convívio. Caso estes não tomem providências, a ação judicial deverá ser propos-ta para que a conduta cesse, sob pena de multa diária.

Deve-se também levar o assunto para reunião de assembleia, que, por voto de três quartos dos condôminos do prédio, poderá ser fixada multa ao infrator de...

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