O mercado dos imóveis

AutorRadegaz Nasser Júnior
Ocupação do AutorEngenheiro Civil pela Escola de Engenharia da UFES. Universidade Federal do Espírito Santo
Páginas39-61
o mercado dos imóveis
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3.1 Considerações sobre o mercado
Estabelecido o critério que nos def‌ine o valor que pretende-
mos alcançar e caracterizado o bem que estamos a avaliar, passamos
à análise do mercado em que se insere para posteriormente def‌i-
nirmos as metodologias e técnicas de avaliação a utilizar.
Após uma época de “boom” no mercado imobiliário (em to-
dos os seus segmentos), começa-se a notar um relativo arrefecimen-
to em determinados setores verif‌icando-se, contudo que, os preços
– oferta – se mantêm e que o mercado continua em movimento
para o caso de imóveis singulares (embora mais lento e virado para
maiores níveis de qualidade).
O comportamento deste tipo de “mercado” está intimamente
ligado à escassez de imóveis singulares e ao fator localização (que
se não pode ultrapassar de forma material uma vez que se podem
deslocar compradores mas não se podem transportar terrenos ou
imóveis, no sentido urbanístico) é histórico e do conhecimento ge-
ral que, mesmo com crises, no longo prazo, os terrenos e as pro-
priedades singulares costumam valorizar-se (a menos que ocorram
situações anômalas que impeçam o seu aproveitamento).
Há oferta de imóveis com interesse histórico cultural não só
em Ouro Preto (por exemplo), bem como na envolvente mais pró-
xima e em todo o país. São efetuadas transações e, em alguns casos,
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introdução à avali ação de bens singulares
são conhecidos os montantes em jogo, mas a falta de transparência
normal neste negócio raramente deixa conhecer os detalhes mais
importantes.
A relação oferta/procura, no caso dos imóveis singulares,
constitui, na maior parte das vezes, um tipo de monopólio bilateral,
havendo um único vendedor e um único comprador possível sen-
do o resultado desta negociação eivado de fatores altamente sub-
jetivos, cuja racionalidade nem sempre é garantida. Do exposto,
vamos considerar que:
A avaliação de uma propriedade desta natureza não abrange
todos os detalhes subjetivos da negociação e, embora se possam
utilizar índices unitários de mercado, no seu conjunto, o seu preço
afasta-se das regras de mercado livre e concorrencial.
Por esta razão partiremos de uma posição prudente deixando
a especulação ao critério dos negociadores.
Algumas questões que surgem para muitos:
PATRIMÔNIO HISTÓRICO E CULTURAL não tem merca-
do, e nem pode ser transacionado?
Resposta – Não é verdade. Se o bem for PRIVADO, nada há
a opor na sua transação, embora, em algumas LEGISLAÇÕES vi-
gore um direito de preferência pelo Estado: (pelo mesmo valor, o
Estado é o primeiro comprador.
Ter ou não ter mercado depende de outros fatores – crises
econômicas/sociais, falta de cultura da demanda envolvente, etc.
Se os bens forem PÚBLICOS, há que fazer uma análise pré-
via e classif‌icá-los, usando o jargão economista, como NÃO RIVAIS
(signif‌ica que uma pessoa utilizando o bem, não diminui a capa-
cidade de outra pessoa de desfrutar o mesmo bem) ou NÃO EX-
CLUSIVOS (signif‌ica que é difícil impedir que os não pagadores
“consumam” um bem ou serviço), e não são obrigatoriamente não

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