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Método Comparativo Direto

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Vincent
AutorJosé Fiker
Ocupação do AutorDoutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP
Páginas43-54

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Método em que o valor do imóvel ou de suas partes construtivas é obtido mediante comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares, por tratamento técni co de seus atributos.

Esse método se presta, sobretudo, à avaliação de terrenos, nos quais os atributos podem ser tratados diretamente, a fim de homogeneizá-los e torná-los comparáveis. Dentre os atributos de um terreno que influem no seu valor, destacamos:

– Condições de pagamento (a vista ou a prazo);

– Elasticidade de valor da oferta (fator de fonte);

– Profundidade equivalente (fator de profundidade);

– Frente (fator de frente);

– Localização (fator de transposição);

– Data da oferta ou da transação (fator de atualização).

Entretanto, o indigitado método pode também ser aplicado no cálculo do valor de unidades padronizadas (caso de aparta-

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mentos e escritórios), podendo até, em alguns casos, ser aplicada em unidades não padronizadas.

No caso de unidades padronizadas, é preciso saber primeira mente qual a incidência do valor do terreno no valor do imóvel.

Admitindo-se que essas unidades (apartamentos e escritórios) estejam situadas em locais onde não há diferença de rentabilidade entre os pavimentos térreo e superiores, e que as cons
truções analisadas ocupem adequadamente a área do ter-reno, parte-se das seguintes premissas:

Os cálculos são conduzidos pelo valor do metro quadrado médio de área útil da unidade.

O valor total do imóvel se decompõe entre parcelas básicas, quota no valor do terreno, custo da construção e vantagem da coisa feita. Como o objetivo é a comparação direta dos preços de venda, não há razão para levar em conta a terceira parcela, considerando-se apenas a participação do valor da quota parte do terreno e do custo da construção.

Além da área, influem no resultado do valor total desses imóveis a localização do edifício, seu padrão construtivo e a idade.

A localização incide no valor da quota de terreno, o padrão construtivo e a idade influem no valor da quota de construção.

O problema é estabelecer as quotas relativas ao terreno e às construções que compõem o valor unitário global de venda da unidade em termos de percentagens de participação na composição do valor de venda unitário da unidade.

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Como o valor de venda de cada metro quadrado de construção está agregado a uma cota de terreno, como a distribuição do valor do terreno total pela área construída se dá em função do coeficiente de aproveitamento legal, a quota parte de terre-no será dada pela relação:

qt = Vu / Ca

em que:

qt = quota, em reais por metro quadrado, de participação do terreno na composição do custo médio da...

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