Métodos comparativos

AutorManuel Gonçalo Alcázar Molina/Carlos Augusto Arantes
Páginas165-206

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Objetivos do capítulo

1. Descrever os métodos sintéticos ou comparativos através de um desenvolvimento teórico.

  1. Identificar e descrever as variáveis explicativas e os processos de depuração e homogeneização aplicar.

  2. Comentar parte da problemática que um avaliador pode encontrar na aplicação desses métodos

6.1. Métodos de avaliação imobiliária

Definida a finalidade da avaliação a realizar e o critério a seguir, de acordo com o tipo de bem a avaliar, os direitos sobre o mesmo, os níveis de informação disponíveis e as características próprias do mercado imobiliário, o engenheiro avaliador identificará qual ou quais métodos deverá utilizar para obter os valores buscados, finalizando em um laudo técnico de avaliação, embasando e justificando devidamente as suas decisões.

Vale ressaltar as considerações do IVSC faz em relação com o código de conduta do avaliador profissional: “(...) devem ser honestos e diligentes, imparciais e sem interesse pessoal, cujos laudos sejam claros, não levem a confusão e que deixem claro os aspectos que resultam cruciais para entender corretamente a avaliação. Os avaliadores sempre devem fomentar e preservar a confiança dos indivíduos na profissão da avaliação”.

Importante que o engenheiro avaliador observe os ditamos da Resolução nº 205, de 30/09/1971, do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia – CONFEA, que adota o Código de Ética Profissional, dos Engenheiros.

Da mesma forma, deve observar os ditames da NBR 14.653-1 ABNT, a saber:

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6. Procedimentos de excelência

O Engenheiro de Avaliações deve adotar os procedimentos descritos de 6.1 a 6.7.

6.1 Quanto à capacitação profissional

Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.

6.2 Quanto ao sigilo

Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.

6.3 Quanto à propriedade intelectual

Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas.

6.4 Quanto ao conflito de interesses

Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesse.

6.5 Quanto à independência na atuação profissional

Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade.

6.6 Quanto à competição por preços

Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais.

6.7 Quanto à difusão do conhecimento técnico

Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal.

Para quantificar o valor mais provável de um bem, conforme a finalidade definida, o estudo deve ser realizado através de uma metodologia avaliatória. Em ocasiões os resultados (valores) obtidos ao aplicar diferentes métodos podem não resultar em valores coincidentes, e é necessária uma conciliação posterior. Os motivos dessas diferenças nos resultados podem dever-se a:

• Falta de dados ou a consignação de informações errôneas ou segregadas.

• A componente subjetiva do método.

Por isso, é imprescindível ser muito exigente quando da elaboração da pesquisa de mercado, seguindo um procedimento técnico rigoroso que reduza os aspectos qualitativos da avaliação (Fig. 6.1).

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Todos os processos de avaliação, tendem a se finalizar em um laudo, e devem seguir um conjunto de passos comuns, como vemos:

a) Declaração precisa da finalidade e do uso a que se deseja dar a avaliação.

b) Escolha do tipo de valor que se persegue.

c) Seleção do critério, tendo em conta os princípios valorativos.

d) Identificação precisa do imóvel estabelecendo as qualidades e características do mesmo, com especial ênfase naquelas que são próprias e que o diferenciam de outros localizados dentro do mesmo segmento de mercado.

e) Identificação dos direitos que se querem avaliar e das limitações que, em sendo o caso, possam existir.

Conforme NBR 14.653-3 ABNT, como atividades básicas, temos:

7.1 Generalidades

É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir, entre outros:

– finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros; – objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros;

– prazo limite previsto para apresentação do laudo;

– condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

As atividades básicas correspondem às seguintes etapas:

– conhecimento e requisição de documentação;

– vistoria;

– coleta de dados;

– diagnóstico do mercado;

– escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;

– tratamento dos dados de mercado;

– cálculo do valor do imóvel.

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6.2. Descrição dos métodos comparativos
6.2.1. Definição e comparações

Os denominados métodos comparativos ou sintéticos são os que se tem empregado de maneira generalizada ao longo da história de avaliação.

8.5 Método comparativo direto de custo

A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

Ou seja, para aplicação dos métodos comparativos é necessário dispor de bens semelhantes ao objeto que será avaliado, o que conhecemos como amostras ou testemunhas.

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Aplicação destes métodos exige um conhecimento detalhado do mercado local, uma atualização permanente constante da base de dados amostrais, e processos de homogeneização que, por vezes são complicados, e sobre os que se concentra a maior parte da subjetividade do processo.

É o mercado quem define os preços e, para tanto, não deve encontrar-se influenciado por forças alheias, ou seja, deve existir uma situação de oferta e demanda pura, sem influências de terceiros. Quando o preço de um determinado bem está regulado por normativas alheias ao próprio bem, ou pelo exercício de monopólios, o valor encontrado para este bem não pode ser entendido como o valor de mercado. O avaliador se limitaria aplicar um procedimento regrado com que estimará o valor do bem, conforme o marco legislativo próprio que condiciona a finalidade da avaliação, como por exemplo, o cálculo do valor de uma desapropriação.

Uma das limitações que apresenta o método comparativo e a impossibilidade de utilizar em transações de imóveis onde não exista mercado, ou que esse mercado seja muito restrito. Um exemplo são os bens catalogados como históricos, artísticos, meio ambientais, únicos ou escassos, ao menos que o avaliador possa explicitamente ter em conta este valor particular dos elementos que compõem o imóvel e que lhe conferem este caráter especial. Nestes casos seria necessário utilizar de outras alternativas técnicas que possam suplantar essa deficiência para mensurar o valor que esses imóveis poderiam alcançar se fossem comercializados, assegurados ou simplesmente caso se quisesse conhecer seu valor, tanto por sua existência como por sua falta. Outros inconvenientes que podem condicionar sua generalização é a conhecida opacidade dos preços pagos efetivamente nas transações, principalmente devido a motivos fiscais, e as complicações que podem surgir quando se tenta comparar bens similares, mas não idênticos.

6.2.2. Estudos de mercado

Se o valor buscado é ou tem como referência o valor de mercado, o avaliador terá que conhecer o mercado e, para isso, deve realizar um estudo do mercado compilando a informação que considerar relevante e explicativa do valor. Em um estudo de mercado não somente se incluem as denominadas “amostras”, mas sim, uma análise detalhada do mercado em seu conjunto (oferta e demanda), perspectivas, evolução dos preços, situação econômico-urbanística, ou da economia agrária atual e etc., e todos outros parâmetros que facilitem o entendimento dos valores e ofereça uma visão de conjunto do mercado imobiliário, com vistas na possível evolução do valor do imóvel a avaliar.

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Normalmente os estudos de mercado são de âmbito local. Os avaliadores devem capturar os elementos comparáveis (dados amostrais) que irão utilizar no mercado local, distribuídos por natureza, usos e setores. Quando falamos de “âmbito local” há que se entender, para imóveis rurais, a mesma região geoeconômica, e não somente o mesmo município. Observando que a divisão municipal nada mais é que uma divisão para fins de tributação e/ou gerenciamento e não está totalmente atrelada a questão avaliatória que leva em consideração outras variáveis...

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