Outras ações que envolvem perícia
| Autor | José Fiker |
| Páginas | 51-57 |
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“Na via judicial, a avaliação de aluguéis se faz necessária nos seguintes casos, principalmente:
1º Nos arbitramentos relativos a imóveis comerciais e industriais, envolvendo contratos regidos pela Lei de Luvas (ações renovatórias e revisionais) e em ajustes de aluguéis referentes a imóveis residenciais com ajustes vencidos (ações revisionais).
2º Na apuração do valor de mercado de imóveis completos
(terrenos vagos ou em construções).
Dois métodos técnicos são considerados clássicos para avaliação de aluguéis: o direto (comparativo) e o indireto (designado como ‘da renda’).”
O direto (comparativo) é baseado em aluguéis de imóveis de situação e características semelhantes às do prédio objeto da avaliação.
O indireto (da renda) leva em conta o valor do bem e a remuneração que ele produzirá “segundo uma taxa de retorno compatível com as condições particulares do imóvel, do local e da época”.
A praxe manda que se utilizem os dois processos conjuntamente, a fim de aferir os valores com eles obtidos, mas, de
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acordo com recomendação da Norma para Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP, a avaliação de aluguéis deve ser feita por comparação direta, só sendo admitido o método designado como da renda quando impraticável o primeiro. Recomenda-se que a avaliação de aluguel seja feita pelos dois métodos, adotando-se como resultado final o comparativo, e servindo o da renda apenas para aferição.
As avaliações de aluguéis em processos judiciais, de uma forma geral, são solicitadas para quaisquer tipos de imóveis, sendo mais comuns os seguintes:
1º de lojas;
2º de armazéns;
3º de escritórios, apartamentos e residências;
4º de postos de serviços;
5º de cinemas;
6º de lojas de “shopping centers”.
No caso de lojas em “shopping centers” o único método viável é o comparativo direto, em virtude das peculiaridades que envolvem esse tipo de estabelecimento, de propriedade de uma só pessoa (geralmente jurídica), que não as vende separadamente. Além disso, é praticamente impossível determinar a taxa de renda devido às suas condições específicas.
No caso de postos de serviço, cinemas e outros tipos especiais de imóveis, por serem atípicos, só nos resta utilizar o método da renda, que leva em conta o custo, que considera suas peculiaridades. O princípio da participação do locador na renda do empreendimento deve ser levado em conta em alguns casos.
As ações revisionais são de procedimento sumário, e geralmente o valor calculado pelo perito retrocede à data de citação do réu.
Já as ações renovatórias, por envolverem questões mais complexas, são de procedimento ordinário, e geralmente a avaliação pericial remonta à época da renovação contratual.
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Vistoria é a inspeção do bem “para fixar sua localização, averiguar suas condições estruturais e de acabamento, defeitos ou danos em prédios ou em suas servidões”...
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