Penhora de bens imóveis
| Autor | Mauro Schiavi |
| Ocupação do Autor | Juiz titular da 19a Vara do Trabalho de São Paulo. Mestre e Doutor em Direito das Relações Sociais pela PUC/SP |
| Páginas | 342-351 |
Page 342
Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.
Nos termos do art. 845, § 1º, do CPC: "Efetuar-se-á a penhora onde se encontrem os bens, ainda que sob a posse, a detenção ou a guarda de terceiros. § 1º A penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, e a penhora de veículos automotores, quando apresentada certidão que ateste a sua existência, serão realizadas por termo nos autos."
Conforme o referido dispositivo legal, a penhora do bem imóvel será efetuada por meio de termo nos autos ou de auto de penhora, quando apresentada a certidão da respectiva matrícula.
O auto de penhora deverá observar o art. 838 do CPC, que assim dispõe:
A penhora será realizada mediante auto ou termo, que conterá:
I - a indicação do dia, do mês, do ano e do lugar em que foi feita;
II - os nomes do exequente e do executado;
III - a descrição dos bens penhorados, com as suas características;
IV - a nomeação do depositário dos bens.
Deverá o auto de penhora conter a descrição detalhada do imóvel, conforme sua matrícula, os limites de confrontação com os imóveis vizinhos, sua destinação, estado de conservação etc. Outrossim, o auto também deverá descrever as benfeitorias existentes no imóvel, como as eventuais construções, ainda que não averbadas.
Page 343
Nesse sentido, a seguinte ementa:
Penhora - Bem imóvel. Para a realização de penhora sobre bem imóvel é necessário prova da propriedade do referido bem, de suas medidas, especificações e confrontações. (TRT - 12ª R. - 3ª T. - Ac. n. 379/00 - rel. Juiz Hamílton Adriano - DJSC 19.1.2000 - p. 208)
Deve ser destacado que o termo de penhora, mesmo diante da matrícula do imóvel, não dispensa o oficial de Justiça de proceder à constatação do imóvel in loco como sustentam alguns entendimentos, não devendo a lei ser interpretada na sua literalidade. O referido § 1º do art. 845 do CPC pretendeu apenas a agilização da penhora, mas não dispensar as cautelas que devem ser tomadas no auto de penhora e de um futuro edital de praça e leilão, pois, muitas vezes, a descrição que está na matrícula do imóvel está desatualizada, sem averbação das construções ou benfeitorias.
De outro lado, na avaliação do imóvel, deve o oficial de Justiça mencionar as condições de conservação deste, a topografia do terreno e o estado das eventuais construções. Tais fatores podem infiuir, significativamente, no valor da avaliação.
Reputamos temerária a realização da penhora de imóvel sem a descrição física e vistoria deste. Primeiro, porque a lei não a dispensa. Segundo, porque a simples matrícula pode não refietir a realidade do imóvel.
A falta de vistoria no local do imóvel, no nosso sentir, pode acarretar a nulidade da penhora, quando a matrícula do imóvel não refietir seu estado atual, por violação do art. 838, III, do CPC.
Nesse sentido, adverte Humberto Theodoro Júnior29:
Se a penhora se faz apenas com base na certidão da matrícula, pode acontecer que construções, plantações e outras acessões industriais não sejam mencionadas no respectivo termo. A parte poderá comunicar a existência desses bens acessórios para oportuna inclusão no gravame. E mesmo ocorrendo omissão, será ela suprida por ocasião da avaliação para preparar a arrematação. Ao avaliador, caberá descrever e estimar o imóvel tal como ele se encontrar no momento. Da perícia, ou seja, com todos os seus acréscimos ou supressões, de modo a retratar a realidade contemporânea à venda judicial.
Caso exista no imóvel construção não averbada, pensamos que tal fato não impede a penhora. Deve ser averbada a penhora do terreno no cartório de registro imobiliário. O oficial de Justiça lavrará no mesmo auto de penhora, após a descrição do terreno, a penhora da construção, descrevendo-a em detalhes, bem como o seu valor. Outrossim, no Edital de praça e leilão deve ser mencionada a existência da construção não averbada, sua descrição, bem como sua avaliação.
Nesse sentido sustenta com propriedade José Antonio Ribeiro de Oliveira Silva30:
A solução que nos parece mais adequada, considerando que a averbação da construção não é forma de aquisição da propriedade sobre ela, exigida
Page 344
apenas, para a regularização da matrícula do imóvel, em observância ainda ao princípio da especialidade, que trata da individualização ou identificação do imóvel, é a de fazer constar do auto de penhora que ela incide sobre o terreno devidamente inscrito no domínio do devedor, em cujo solo há uma edificação incorporada ao patrimônio dele pelo instituto da acessão, porém, não averbada, razão pela qual a penhora incide sobre o terreno e sobre o direito aquisitivo da construção, a qual deverá ser averbada posteriormente pelo adquirente, após a inscrição da carta de arrematação ou de adjudicação. São dois os bens penhorados: o terreno e o direito sobre a construção, que devem ser descritos em separado, embora no mesmo auto de penhora (arts. 664 e 665, inciso III, do CPC).
Deve ainda ser observada a formalidade do art. 842 do CPC, que assim dispõe: "Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, será intimado também o cônjuge do executado, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens".
Intimado da penhora do imóvel, o cônjuge do executado poderá opor embargos à execução se pretender discutir os vícios da penhora ou embargos de terceiro, se pretender excluir da penhora a sua meação.
O Oficial de Justiça procederá à avaliação do imóvel no próprio auto de penhora, conforme dispõe o art. 872 do Código de Processo Civil, in verbis:
A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:
I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;
II - o valor dos bens.
§ 1º Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.
§ 2º Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.
No mesmo diapasão, é o disposto no art. 13 da Lei n. 6.830/80, aplicável ao processo do trabalho por força do art. 889 da CLT, in verbis:
O termo ou auto de penhora conterá, também a avaliação dos bens penhorados, efetuada por quem o lavrar.
Diante do art. 845, § 1º, do CPC, pensamos que o depositário natural do bem imóvel é o próprio executado proprietário do imóvel, que será nomeado pelo Juiz do Trabalho mediante intimação, o qual não poderá recusar o encargo sem justificativa plausível.
Caso a justificativa não seja plausível, o Juiz do Trabalho poderá nomear compulsoriamente o proprietário do imóvel penhorado como depositário.
Page 345
Nesse diapasão, destacam-se as seguintes ementas:
Nomeação compulsória do encargo de depositário - Sócio da executada - Possibilidade. Com a finalidade precípua de evitar que a responsabilidade decorrente de título executivo judicial seja postergada pelo devedor que, por mero capricho, procura se beneficiar da própria torpeza, com sérios prejuízos à efetividade da tutela jurisdicional, poderá, o magistrado, determinar a nomeação compulsória de depositário, valendo-se do inescusável interesse jurídico de que as suas decisões sejam cumpridas, sob pena de descrédito do Poder Judiciário e de consequências nefastas para toda a sociedade. (TRT - 15ª R. - 5ª T. - Ap. n. 336/1998.124.15.00-1 - relª. Elency P. Neves - DJSP 5.11.04 - p. 52) (RDT n. 01 - Janeiro de 2005)
Execução - Recusa em assinar o auto de depósito. Se o executado recusa assinar o auto de depósito, sem qualquer justificativa, com o único intuito de...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO