Permuta
| Author | Christiano Cassettari |
| Pages | 279-282 |
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PERMUTA
Os termos troca, permuta, escambo, barganha são sinônimos e exprimem o contrato
no qual as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra. Diferem da compra e venda,
uma vez que nesta a prestação de uma das partes consiste na entrega de dinheiro, e a da
outra consiste na entrega da coisa.
O escambo foi o primeiro tipo de contrato nos tempos primitivos; as pessoas, ou
seu grupo, trocavam (ou permutavam) aquilo que era produzido em excesso.
Não há permuta se a obrigação de uma das partes consistir na prestação de serviços,
o que caracteriza um contrato inominado. Podem ser objeto de troca todas as coisas que
podem ser alienadas, não precisando haver uma correlação precisa de valores. Exemplo:
um bem móvel por um bem imóvel.
Pode ainda a permuta ter por objeto coisa futura, por exemplo, a troca de um
terreno por apartamento em um edifício que nele será construído pelo incorporador.
Assim ocorre com um contrato muito frequente na área imobiliária: a permuta de fração
ideal do terreno por futura área construída ou unidade1 (permuta de coisa presente por
coisa futura).
Os bens permutados podem ter valores diferentes, e para igualar o preço do negócio
jurídico uma das partes pode cumprir uma fração da obrigação em dinheiro. Isso não
muda a natureza jurídica do negócio para compra e venda, exceto se o valor em dinheiro
representar mais que 50% do pagamento2. Entendemos que o que importa é o ânimo
negocial das partes, posição seguida pela Secretaria da Receita Federal3. Não importa
se o valor do bem “A” é 400 e o valor do bem “B” é 100, com uma torna em dinheiro de
300; se há menção ao negócio permuta, permuta é.
Um dos negócios mais frequentes na construção civil envolve a entrega de um
terreno para uma construtora erguer um edifício numa incorporação imobiliária, rece-
bendo, em retorno, unidades imobiliárias ou fração imobiliária futura. Neste caso, pode
1. Lei n. 4.591/64, art. 39: Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial
em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I – a parcela que,
se houver, será paga em dinheiro; II – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do
terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deve ser expressa em metros quadrados. Parágrafo
único. Deve constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a
qualquer prestação ou encargo.
2. Posição predominante na doutrina. Há quem defenda que a diferença não pode chegar a tanto; há quem defenda
que a diferença pode ser maior; o que importa é o ânimo negocial das partes.
3. Consultas 113 a 116 da seção “Perguntas e Respostas”. Disponível em:
cao/tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/doi-declaracao-sobre-operacoes-imobiliarias/perguntas-e-respos-
tas#Pergunta_113>. Acesso em 30 de março de 2016.
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haver duas situações: na primeira, o proprietário do terreno segue nesta condição e a
construtora, quando comercializar o imóvel, recebe o pagamento da unidade imobiliária,
um ou mais imóveis, havendo ou não torna. A apuração dos ganhos e o consequente
recolhimento do lucro imobiliário ocorrerão na data da comercialização da unidade,
cujo valor será o dos imóveis recebidos, ajustado pela torna, se houver.
Na segunda situação, a construtora permuta unidades imobiliárias a serem cons-
truídas pelo terreno onde será feita a incorporação. A apuração ocorrerá no momento
da comercialização das unidades imobiliárias permutadas, cujo valor individual a ser
considerado será proporcional ao valor do terreno, ajustado pela torna, se houver4.
É comum a lavratura de “escritura de compra e venda de imóvel com promessa de
dação em pagamento”, pela qual o adquirente do bem pretende cumprir o pagamento
por meio de uma parcela em dinheiro, outra representada por um imóvel e ainda outra
representada por lotes de um loteamento, por exemplo.
Trata-se, na realidade, de típica escritura de permuta com torna (ou reposição),
na qual as partes permutam os imóveis, e o comprador, para igualar a permuta, repõe
certo valor em dinheiro.
A torna ou reposição não precisa ser necessariamente em espécie, pode ser subs-
tituída por uma obrigação de fazer, por exemplo. Se não houver reposição, a doutrina
trata como cessão a título gratuito, inclusive a Fazenda do Estado de São Paulo5.
A permuta tem as mesmas disposições da compra e venda, com algumas diferenças:
a) a prestação das partes é sempre em espécie; b) na permuta, a parte tem direito de pedir
de volta o que trocou, caso não tenha recebido a contraprestação (o outro objeto). Na
compra e venda isso não é possível: o descumprimento de uma das partes gera perdas
e danos.
Também se aplica a evicção6, quando atinge uma das coisas objeto do contrato.
Salvo estipulação das partes em contrário, as despesas com a escritura pública
serão pagas pelas partes envolvidas no negócio, metade para cada uma, e os tributos
incidentes no negócio e os respectivos registros serão por conta de cada uma das
partes7.
Quando as partes forem proprietárias em comum de mais de um imóvel e desejarem
pôr fim ao condomínio, a natureza jurídica do ato não é divisão amigável, e sim permuta
de frações ideais. Cada proprietário atribui ao outro, reciprocamente, as partes ideais
4. Decreto n. 3.000/99, art. 121.
5. Resposta à Consulta Tributária 21030/2019, de 06 de fevereiro de 2020. Disponibilizado no site da SEFAZ em
07/02/2020. Ementa: ITCMD – Transmissão por doação de bem imóvel urbano – Permuta – Base de cálculo. I. A
permuta envolvendo imóveis de diferentes valores, realizada sem a devida compensação financeira, caracteriza
uma doação. II. Por regra, a base de cálculo do imposto é o valor venal do bem, que corresponde ao efetivo valor
de mercado do imóvel, não podendo ser inferior ao valor fixado para efeito de lançamento do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU. Ver também a Resposta à Consulta Tributária 15429/2017, de
25 de julho de 2017, no mesmo sentido.
6. Evicção é a perda, parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial relacionada a uma causa jurídica
preexistente ao contrato.
7. Em São Paulo, em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas
matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo.
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que detém em cada imóvel, de modo que cada um possa ser proprietário exclusivo de
apenas um dos imóveis. Se as partes forem condôminas num único imóvel, o ato é de
divisão amigável, extinguindo o condomínio civil.
Importante: a compra e venda de ascendente para descendentes é anulável,
se não houver anuência dos demais descendentes. A permuta entre ascendente e
descendente será anulável se o valor de troca dos bens for desigual, sem que haja o
consentimento dos demais descendentes. Para a doação, não se exige a anuência
dos descendentes, pois é obrigatória a colação na abertura da sucessão, salvo dis-
pensa do doador.
Embora seja dominante o posicionamento sobre a taxatividade dos atos registráveis
elencados nos arts. 167, inciso I, da Lei n. 6.015/73, e 1.225, do CC, preferimos uma
interpretação sistêmica, entendendo juridicamente possível e registrável a promessa
de permuta, com fulcro nos arts. 533, 1.417 e 1.418, todos do CC8.
22.1 JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
a) Conselho Superior da Magistratura de São Paulo
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0034052-29.2011.8.26.0554.
DJe 26-2-2013. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida – Compromisso de permuta –
Negócio jurídico com evidente feição de definitivo – Necessidade de escritura pública
– Recurso não provido.
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0006797-56.2012.8.26.0071.
DJe 26-6-2013. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida – Recurso de Apelação – Instru-
mento particular de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim
caracterizado – Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento
particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definiti-
vo – Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o
Civil – Recurso não provido.
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0008876-
60.2011.8.26.0453. DJe 21-10-2014. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida – Re-
curso de Apelação – Impugnação parcial e juntada de documento a destempo para
cumprir exigência – Circunstâncias que prejudicam o recurso – Exame, em tese, dos
óbices controvertidos para nortear futuras prenotações – Instrumento particular
de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim caracterizado
– Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento particular
de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo –
Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o
contrato definitivo – Recurso prejudicado.
8. Não estamos sós, neste sentido: Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0008876-60.2011.8.26.0453.
DJe 26-6-2013. Rel. Des. José Renato Nalini. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0101195-0/5.
DOE 18-11-2003. Rel. Des. Luiz Tâmbara.
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Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0007686-44.2014.8.26.0037.
DJe 22-2-2013. Ementa: Registro de Imóveis – Escritura de Permuta – Indisponibilidade
de um dos bens envolvidos – Impossibilidade de alienação voluntária – Art. 53, § 1º, da
Lei n. 8.212/91 – Recurso não provido.
b) Corregedoria Permanente de São Paulo
Corregedoria Permanente. 1ª Vara de Registros Públicos. Processo n. 1099413-
38.2015. DJe 28-10-2015. Ementa não oficial: Dúvida – Promessa de permuta entre
incorporadoras – Inexistência de previsão legal – Exceção com interpretação restritiva,
que não se aplica rol taxativo do art. 167, inciso I, da Lei de Registros Públicos – Direito
de superfície – Necessidade de escritura pública – Procedência.
Corregedoria Permanente. 1ª Vara de Registros Públicos. Processo n. 0051661-
58.2013.8.26.0100. DJe 8-1-2014. Ementa: Escritura de permuta em que se gravam
as partes permutadas com cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade – A
permuta é negócio jurídico oneroso que não permite a imposição de cláusulas restritivas
de domínio – Tampouco se pode restringir bens próprios – Dúvida procedente.
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