Permuta
| Author | Felipe Leonardo Rodrigues, Paulo Roberto Gaiger Ferreira |
| Pages | 331-334 |
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permutA
Os termos troca, permuta, escambo, barganha são sinônimos e exprimem o contrato
no qual as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra. Diferem da compra e venda,
uma vez que nesta a prestação de uma das partes consiste na entrega de dinheiro, e a da
outra consiste na entrega da coisa.
O escambo foi o primeiro tipo de contrato nos tempos primitivos; as pessoas, ou
seu grupo, trocavam (ou permutavam) aquilo que era produzido em excesso.
Não há permuta se a obrigação de uma das partes consistir na prestação de serviços,
o que caracteriza um contrato inominado. Podem ser objeto de troca todas as coisas que
podem ser alienadas, não precisando haver uma correlação precisa de valores. Exemplo:
um bem móvel por um bem imóvel.
Pode ainda a permuta ter por objeto coisa futura, por exemplo, a troca de um
terreno por apartamento em um edifício que nele será construído pelo incorporador.
Assim ocorre com um contrato muito frequente na área imobiliária: a permuta de fração
ideal do terreno por futura área construída ou unidade1 (permuta de coisa presente por
coisa futura).
Os bens permutados podem ter valores diferentes, e para igualar o preço do negócio
jurídico uma das partes pode cumprir uma fração da obrigação em dinheiro. Isso não
muda a natureza jurídica do negócio para compra e venda, exceto se o valor em dinheiro
representar mais que 50% do pagamento2. Entendemos que o que importa é o ânimo
negocial das partes, posição seguida pela Secretaria da Receita Federal3. Não importa
se o valor do bem “A” é 400 e o valor do bem “B” é 100, com uma torna em dinheiro de
300; se há menção ao negócio permuta, permuta é.
Um dos negócios mais frequentes na construção civil envolve a entrega de um
terreno para uma construtora erguer um edifício numa incorporação imobiliária, rece-
bendo, em retorno, unidades imobiliárias ou fração imobiliária futura. Neste caso, pode
1. Lei n. 4.591/64, art. 39: Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial
em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I – a parcela que,
se houver, será paga em dinheiro; II – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do
terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deve ser expressa em metros quadrados. Parágrafo
único. Deve constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a
qualquer prestação ou encargo.
2. Posição predominante na doutrina. Há quem defenda que a diferença não pode chegar a tanto; há quem defenda
que a diferença pode ser maior; o que importa é o ânimo negocial das partes.
3. Consultas 113 a 116 da seção “Perguntas e Respostas”. Disponível em:
cao/tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/doi-declaracao-sobre-operacoes-imobiliarias/perguntas-e-respos-
tas#Pergunta_113>. Acesso em 30 de março de 2016.
TABELIONATO DE NOTAS • Paulo RobeRto GaiGeR FeRReiRa e FeliPe leonaRdo RodRiGues
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haver duas situações: na primeira, o proprietário do terreno segue nesta condição e a
construtora, quando comercializar o imóvel, recebe o pagamento da unidade imobiliária,
um ou mais imóveis, havendo ou não torna. A apuração dos ganhos e o consequente
recolhimento do lucro imobiliário ocorrerão na data da comercialização da unidade,
cujo valor será o dos imóveis recebidos, ajustado pela torna, se houver.
Na segunda situação, a construtora permuta unidades imobiliárias a serem cons-
truídas pelo terreno onde será feita a incorporação. A apuração ocorrerá no momento
da comercialização das unidades imobiliárias permutadas, cujo valor individual a ser
considerado será proporcional ao valor do terreno, ajustado pela torna, se houver4.
É comum a lavratura de “escritura de compra e venda de imóvel com promessa de
dação em pagamento”, pela qual o adquirente do bem pretende cumprir o pagamento
por meio de uma parcela em dinheiro, outra representada por um imóvel e ainda outra
representada por lotes de um loteamento, por exemplo.
Trata-se, na realidade, de típica escritura de permuta com torna (ou reposição),
na qual as partes permutam os imóveis, e o comprador, para igualar a permuta, repõe
certo valor em dinheiro.
A torna ou reposição não precisa ser necessariamente em espécie, pode ser subs-
tituída por uma obrigação de fazer, por exemplo. Se não houver reposição, a doutrina
trata como cessão a título gratuito, inclusive a Fazenda do Estado de São Paulo5.
A permuta tem as mesmas disposições da compra e venda, com algumas diferenças:
a) a prestação das partes é sempre em espécie; b) na permuta, a parte tem direito de pedir
de volta o que trocou, caso não tenha recebido a contraprestação (o outro objeto). Na
compra e venda isso não é possível: o descumprimento de uma das partes gera perdas
e danos.
Também se aplica a evicção6, quando atinge uma das coisas objeto do contrato.
Salvo estipulação das partes em contrário, as despesas com a escritura pública
serão pagas pelas partes envolvidas no negócio, metade para cada uma, e os tributos
incidentes no negócio e os respectivos registros serão por conta de cada uma das
partes7.
Quando as partes forem proprietárias em comum de mais de um imóvel e desejarem
pôr fim ao condomínio, a natureza jurídica do ato não é divisão amigável, e sim permuta
de frações ideais. Cada proprietário atribui ao outro, reciprocamente, as partes ideais
4. Decreto n. 3.000/99, art. 121.
5. Resposta à Consulta Tributária 21030/2019, de 06 de fevereiro de 2020. Disponibilizado no site da SEFAZ em
07/02/2020. Ementa: ITCMD – Transmissão por doação de bem imóvel urbano – Permuta – Base de cálculo. I. A
permuta envolvendo imóveis de diferentes valores, realizada sem a devida compensação financeira, caracteriza
uma doação. II. Por regra, a base de cálculo do imposto é o valor venal do bem, que corresponde ao efetivo valor
de mercado do imóvel, não podendo ser inferior ao valor fixado para efeito de lançamento do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU. Ver também a Resposta à Consulta Tributária 15429/2017, de
25 de julho de 2017, no mesmo sentido.
6. Evicção é a perda, parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial relacionada a uma causa jurídica
preexistente ao contrato.
7. Em São Paulo, em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas
matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo.
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que detém em cada imóvel, de modo que cada um possa ser proprietário exclusivo de
apenas um dos imóveis. Se as partes forem condôminas num único imóvel, o ato é de
divisão amigável, extinguindo o condomínio civil.
Importante: a compra e venda de ascendente para descendentes é anulável,
se não houver anuência dos demais descendentes. A permuta entre ascendente e
descendente será anulável se o valor de troca dos bens for desigual, sem que haja o
consentimento dos demais descendentes. Para a doação, não se exige a anuência
dos descendentes, pois é obrigatória a colação na abertura da sucessão, salvo dis-
pensa do doador.
Embora seja dominante o posicionamento sobre a taxatividade dos atos registráveis
elencados nos arts. 167, inciso I, da Lei n. 6.015/73, e 1.225, do CC, preferimos uma
interpretação sistêmica, entendendo juridicamente possível e registrável a promessa
tindo o registro da promessa de permuta. Esta possibilidade era controversa, celeuma
que agora se encerra.
22.1 JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
a) Conselho Superior da Magistratura de São Paulo
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 1108217-82.2021.8.26.0100.
DJe 24.08.2022. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento
particular – Termos do contrato que deixam clara a existência de contrato de compro-
misso de permuta – Precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, admitindo o
registro do título – Alteração legislativa que incluiu, expressamente, o compromisso de
permuta no rol do art. 167, inciso I, da Lei n. 6.015/1973 – Penhora dos direitos inscritos
– Possibilidade – Óbices afastados – Apelação provida, com observação.
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 1001733-55.2018.8.26.0615.
DJe 22.02.2022. Ementa: Registro de Imóveis – Escritura pública de permuta de bens
imóveis de valores venais distintos, sem torna – Acréscimo patrimonial de forma não
onerosa a caracterizar doação – Ausência de comprovação de recolhimento de Imposto
de Transmissão causa mortis – ITCMD ou sua isenção – Dever do Oficial de velar pelo
seu recolhimento, exigindo a apresentação das respectivas guias ou prova do reconhe-
cimento administrativo da isenção – Óbice mantido – Recurso desprovido.
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0034052-29.2011.8.26.0554.
DJe 26-2-2013. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida – Compromisso de permuta –
Negócio jurídico com evidente feição de definitivo – Necessidade de escritura pública
– Recurso não provido.
8. Não estamos sós, neste sentido: Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0008876-60.2011.8.26.0453.
DJe 26-6-2013. Rel. Des. José Renato Nalini. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0101195-0/5.
DOE 18-11-2003. Rel. Des. Luiz Tâmbara.
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Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0006797-56.2012.8.26.0071.
DJe 26-6-2013. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida – Recurso de Apelação – Instru-
mento particular de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim
caracterizado – Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento
particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definiti-
vo – Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o
Civil – Recurso não provido.
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0008876-
60.2011.8.26.0453. DJe 21-10-2014. Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida – Re-
curso de Apelação – Impugnação parcial e juntada de documento a destempo para
cumprir exigência – Circunstâncias que prejudicam o recurso – Exame, em tese, dos
óbices controvertidos para nortear futuras prenotações – Instrumento particular
de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim caracterizado
– Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento particular
de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo –
Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o
contrato definitivo – Recurso prejudicado.
Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n. 0007686-44.2014.8.26.0037.
DJe 22-2-2013. Ementa: Registro de Imóveis – Escritura de Permuta – Indisponibilidade
de um dos bens envolvidos – Impossibilidade de alienação voluntária – Art. 53, § 1º, da
Lei n. 8.212/91 – Recurso não provido.
b) Corregedoria Permanente de São Paulo
Corregedoria Permanente. 1ª Vara de Registros Públicos. Processo n. 1099413-
38.2015. DJe 28-10-2015. Ementa não oficial: Dúvida – Promessa de permuta entre
incorporadoras – Inexistência de previsão legal – Exceção com interpretação restritiva,
que não se aplica rol taxativo do art. 167, inciso I, da Lei de Registros Públicos – Direito
de superfície – Necessidade de escritura pública – Procedência.
Corregedoria Permanente. 1ª Vara de Registros Públicos. Processo n. 0051661-
58.2013.8.26.0100. DJe 8-1-2014. Ementa: Escritura de permuta em que se gravam
as partes permutadas com cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade – A
permuta é negócio jurídico oneroso que não permite a imposição de cláusulas restritivas
de domínio – Tampouco se pode restringir bens próprios – Dúvida procedente.
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