Prática das Locações - Modelos de Contratos, Notificações, Recibos, Distratos, Instrumento de Entrega de Chaves
| Autor | Dimas Elias Atui |
| Páginas | 351-394 |
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Neste Tópico, o Autor registra modelos contratuais relativos a cada espécie de locação (residencial, não residencial e temporada). Também oferece modelos de recibos, quitações e notificações, de uso prático ao interessado operador, proprietário, administrador da locação. Ambos redigidos com figuras e hipóteses fictícias que devem ser consideradas pelo leitor.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
Cláusula 1ª – Das partes
Pelo presente instrumento particular, de um lado CARLOS________, brasileiro, divorciado, funcionário público municipal, portador do RG ________ e
inscrito no CPF/MF sob n._________, residente e domiciliado à ___________,
n. ______,Cidade___________, CEP_________, doravante denominado LOCADOR e, de outro lado, WAGNER _________________, brasileiro, casado,
portador do RG ____________ e inscrito no CPF sob n. __________, comer-ciante, residente e domiciliado à _____________________, ______ Cidade
__________, doravante denominado simplesmente LOCATÁRIO, TÊM ENTRE
SI JUSTO E ACORDADO NO ÂMBITO DO DIREITO DE LOCAÇÃO REGIDO PELA LEI FEDERAL N. 8.245/1991, especificamente embasados no art. 46 da Lei Inquilinária, o convencionado pelas seguintes cláusulas:
Cláusula 2ª – Do imóvel não residencial objeto de locação
O LOCADOR é legítimo proprietário e possuidor, livre e desembaraçado de to-
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dos e quaisquer ônus, de um imóvel residencial consistente numa casa com 5 cômodos, com quintal, com área construída de ______e área total matriculada de _____,
como consta da matrícula imobiliária n._______, imóvel localizado à _____________,
Cidade ___________,SP. (DESCREVER A SITUAÇÃO DO IMÓVEL)
Cláusula 3ª – Da situação do objeto e prazo
Pelo presente instrumento particular, o LOCADOR cede o referido imóvel em locação ao LOCATÁRIO.
A presente locação é feita pelo prazo de 30 meses, a contar da data de_____________, findando-se em __________, ocasião em que o LOCATÁRIO deverá restituir o imóvel ao LOCADOR, completamente desocupado, no estado em que o recebeu, independentemente de qualquer Notificação ou Indenização judicial. Resolvendo, assim, o contrato e a ocupação em prol do LOCADOR, extinguindo-se a relação locatícia.
3.1 – Pelo presente instrumento particular, o LOCADOR cede o imóvel descrito na cláusula 2ª para locação ao LOCATÁRIO. Objeto entregue ao LOCATÁRIO com a assinatura do presente e imediata imissão na posse. O imóvel/ prédio possui todas as características constantes no auto de vistoria anexo. Situação que o LOCATÁRIO conferiu e verificou pessoalmente, obrigando-se a entregar o imóvel, ao final da locação ou por qualquer outro motivo que antecipe o fim da locação, nas mesmas condições em que está ocupando o imóvel, bem como com todos os tributos e despesas pagos a incidirem no objeto da locação, sujeitando-se a multa prevista na cláusula 11ª por descumprimento.
Cláusula 4ª – Do aluguel. Preço. Atualização e ajuste. Local de pagamento
O aluguel mensal é de R$ ______( ) pelo período inicial de 01 (um) ano a
contar da assinatura deste contrato, vencíveis todo dia 30 (trinta) de cada mês, sendo concedido ao LOCATÁRIO uma tolerância improrrogável de 07 (sete) dias corridos para que efetue o pagamento. O referido aluguel será reajustado anualmente a partir de____________, de acordo com o Índice Geral de Preços (IGP) divulgado pela
FGV, e na falta deste o maior índice dentre outros índices oficiais utilizados na economia, que servirão para apuração da variação econômica no período.
Parágrafo Primeiro
Os pagamentos deverão ser efetuados nos prazos estipulados nesta cláusula, em dinheiro – espécie na residência do LOCADOR, informada no introito.
Parágrafo Segundo
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O reajuste previsto no “caput” desta cláusula será de automática aplicação, isso no sentido de se tornarem dispensáveis quaisquer notificações ao LOCATÁRIO. Bastando o recebedor proceder a atualização e numeração nos próprios recibos de pagamento.
Parágrafo Terceiro
Se, na vigência deste contrato, o LOCADOR admitir, em benefício ao LOCATÁRIO, qualquer demora ou atraso no pagamento de qualquer obrigação contratual, essa tolerância não será considerada modificativa nas condições deste Contrato.
Cláusula 5ª – Das obrigações gerais e acessórias
Correrão por conta do LOCATÁRIO, especificamente por força e aplicação do art. 23 da Lei Federal n. 8.245/91, todas as obrigações ali discriminadas e especialmente os impostos e taxas que forem lançados, especialmente o IPTU, que o LOCATÁRIO se obriga acessoriamente a quitar; bem como as contas relativas ao consumo de água, luz, televisão e quaisquer outras de seu consumo.
5.1 – Qualquer violação ao disposto no art. 23 e seus incisos será formalizada via notificação ao Inquilino, fazendo prova para fins de rescisão contratual passível de despejo e multa.
Cláusula 6ª – Da garantia de fiança
Para cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo LOCATÁRIO, o fiador abaixo discriminado signatário deste instrumento assume a condição de garantidor geral do contrato, na forma do art. 37, II, da Lei n. 8.245/91, assumindo solidariamente a garantia de todas as obrigações fixadas nas Cláusulas 5 e
5.1, ilimitadamente por aplicação do art. 822 do Código Civil, respondendo com seu patrimônio perante o LOCADOR, credor, em caso de descumprimento pelo afiançado, sujeitando-se a execução judicial nos moldes da lei. Garantia fidejussória assumida pela pessoa do fiador:
NOME_______; profissão ___________; estado civil__________;
RG______; CPF_____; residente e domiciliado à______, Bairro ___, Cidade_____, Estado _____, CEP _______; conforme carta de fiança e autorização
do cônjuge datada de ______, que fazem parte integrante deste Contrato.
6.1 – A garantia assumida pelo fiador estende-se, além das hipóteses do art. 23 da Lei n. 8.245/91, às seguintes situações no curso do contrato: a) majoração de aluguéis resultantes de acordo judicial ou extrajudicial entre inquilino e locador; b) falecimento do fiador, estendendo-se aos sucessores automatica-
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mente obrigados por este instrumento; c) até a entrega das chaves, devendo o imóvel ser restituído nas mesmas condições que ocupado inicialmente e cumprimento integral das obrigações estabelecidas neste instrumento; d) multa contratual decorrente de qualquer inadimplência contratual;
6.2 – O fiador, por este instrumento, renuncia as faculdades previstas nos arts. 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil e arts. 12, §2º e 40, X, da Lei n. 8.245/91.
6.3 – Declara ciente e sujeito a execução forçada em relação aos locativos e acessórios, como devedor solidário na forma dos arts. 264 e 275 do Código Civil. Obriga-se ainda a informar por escrito ao LOCADOR qualquer alteração de endereço residencial ou comercial, bem como desobriga o LOCADOR de dar a si conhecimento de qualquer ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis relativa a este instrumento.
6.4 – Para os fins de eficácia da garantia clausulada, assina ao lado do fiador seu cônjuge________, outorgando e autorizando a fiança, na forma do art.
1.647, III, do Código Civil (se o fiador for casado).
Cláusula 7ª – Da destinação da locação exclusivamente residencial
O imóvel locado destina-se exclusivamente para o uso residencial, não podendo, sob hipótese alguma, sua destinação ser alterada, sob pena de infra-ção contratual passível de rescisão e aplicação de multa a ser apurada no valor de 3 (três) aluguéis, formalizada por notificação pelo LOCADOR, sem prejuízo da tomada de qualquer outra medida judicial aplicável à questão.
Cláusula 8ª – Das construções, manutenção e eventuais obras a serem efetivadas no imóvel
O LOCATÁRIO obriga-se a realizar por si todas as obras necessárias no imóvel, no tempo de sua ocupação, especialmente as relacionadas à segurança do prédio, estrutura e as de conservação pelo uso normal: manutenção de pisos, telhado, limpeza, vidros, aparelhos sanitários, rede elétrica e iluminação, instalações hidráulicas; considerando que tais itens foram vistoriados na qualidade de perfeito estado de conservação e funcionamento para os fins de restituição.
8.1 – Quanto às demais obras, úteis ou voluptuárias ou mesmo necessárias que não as especificadas na cláusula retro, restam proibidas de serem executadas, salvo por autorização expressa do LOCADOR, constituindo lesão contratual, resolução e despejo na hipótese de desrespeito.
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8.2 – Ainda que referidas acessões e obras mencionadas retro sejam formalmente autorizadas, não darão direito ao LOCATÁRIO de indenização ou retenção, especialmente no direito de acessões a que o LOCATÁRIO expressamente renuncia, sob caráter irrevogável e irretratável, ao direito estabelecido no art. 1.255 do Código Civil.
Cláusula 9ª – Da cessão da locação
O LOCATÁRIO poderá sublocar, ceder ou transferir o presente contrato à terceiros, com expressa autorização por escrito do LOCADOR, sob pena de resolução, como causa de infração e rescisão contratual.
9.1 – No caso de desapropriação pública do imóvel locado, fica o LOCADOR desobrigado por todas as cláusulas deste contrato.
Cláusula 10ª – Do direito de preferência
Na hipótese de o imóvel objeto da presente locação ser posto à venda, o LOCATÁRIO, em igualdade de condições com terceiros, gozará de preferência na aquisição na forma dos arts. 27 a 34 da Lei Federal n....
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