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Pré-Contrato

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Vincent
AutorEdson Jacinto da Silva
Páginas112-115

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Independente da fase em que se encontram as negociações e por mais que as partes tenham alimentado expectativas positivas em torno da celebração do contrato, enquanto este não for concluído, podem ser interrompidas as

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tratativas, por não vinculativas. É o que decorre da autonomia privada, da não obrigatoriedade de contratar, salvo quando houver contrato preliminar, como a promessa de contratar. No tocante à responsabilidade pré-contratual, só existirá, caso não observado o dever de boa-fé pela parte que desistiu, independentemente do avanço das negociações.

Em loteamento urbano, o pré-contrato é um ante-contrato lavrado entre as partes onde se obrigam à confecção definitiva de um contrato definitivo – assim determina o art. 27 da LPSU, “se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para a outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato padrão. No § 1º: Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra e reserva de lote ou qualquer outro instrumento do qual conste a manifestação de vontade das partes, a indicação dos lotes, o preço e o modo de pagamento e a promessa de contratar. No § 2º: O registro de que trata este artigo não será processado se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível.

O contrato preliminar deverá ser dotado de todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma (CC, art. 462). Assim, as partes que celebram o pré-contrato devem ser capazes e seu objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável (CC, art. 104, I e II).

Com relação às partes contratantes, parece-nos absolutamente irrelevante a realização de registro de pré-contrato. É regra de direito civil que a obrigação produz efeitos entre as partes sem a necessidade de maiores formalidades.

Como observa Orlando Gomes:

Trata-se de figuras distintas do respectivo contrato definitivo, havendo, entretanto, quem conteste a independência dos dois. Sob a influência do Direito francês, segundo a qual a promessa de venda – que é contrato preliminar no entendimento geral – vale venda quando haja consentimento das duas partes sobre a coisa...

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