Procedimentos Específicos
| Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
| Páginas | 115-142 |
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A avaliação de um aluguel nada mais é do que a determinação de um valor locativo; o que é bastante óbvio. Sob o ponto de vista da Engenharia de Avaliações, a avaliação do aluguel de um imóvel corresponde à determinação da expressão monetária representante do seu real valor locativo, em certa data.
As avaliações de aluguéis ocorrem basicamente em três esferas: particulares (pessoas físicas), administrativas (pessoas jurídicas) e judiciais. Nestes últimos casos, enquadram-se as ações ordinárias, as renovatórias (requeridas pelos locatários-inquilinos) e as revisionais (estas requeridas tanto pelos locadores-proprietários, como pelos locatários-inquilinos).
As ações revisionais são regidas pelos artigos 68 a 70 da Lei nº 8.245/1991 e alterações da Lei nº 12.112/2009, e as renovatórias, pelos artigos 71 a 75 da mesma lei (veja-se, por gentileza, o Adendo 1). Nestas ações judiciais o perito e seus assistentes técnicos devem se lembrar do disposto no Art. 429 do Código de Processo Civil:
“Art. 429 Para o desempenho de sua função, podem o perito e os assistentes técnicos utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder de parte ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peças.”
Infelizmente, este dispositivo legal não está disponível nas avaliações desenvolvidas nas esferas particulares e administrativas. Nestes casos, os avaliadores contam apenas com sua própria proficiência, colaboração das partes envolvidas e boa vontade de fontes de informações.
De acordo com as normas vigentes, a avaliação de aluguéis deve ser efetuada, basicamente, por meio de duas metodologias: o método comparativo e/ou método da remuneração do capital.
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O método comparativo de dados de mercado, ou método direto, como visto, é aquele que define o valor do aluguel de forma imediata por meio de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método básico.
Assim, no “Método Comparativo”, como o próprio nome indica, o aluguel de um imóvel é obtido por meio da comparação com imóveis que apresentem as mesmas características e utilização e que se situem em suas proximidades. De fato, consta da NBR 14653-2:2011:
“11.4 – Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis
11.4.1 Por comparação direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes.”
Na realidade, trata-se de método que envolve várias medidas acauteladoras, para que se obtenha um resultado positivo, uma vez que exige o conhecimento comprovado de locações semelhantes que possam fornecer dados homogêneos e passíveis de aplicação no caso que se esteja examinando. A inexistência de tais elementos ou a inexistência de comprovação para informações obtidas por meio de indagações não permite a aplicação deste método, e quaisquer resultados que se obtenham sem a indispensável prova deixam de oferecer maior significado, perdendo o sentido que lhes possibilitaria o cotejo e consideração para o cálculo do valor locativo procurado.
Uma corrente de profissionais, encabeçada pelo ilustre e saudoso Engº Silvio de Almeida Pires, preconiza este método como principal gerador do aluguel de um imóvel:
“De todo o exposto parece não restar dúvida de que um aluguel deve ser estimado em função de outros aluguéis, conforme foi explicado. Desse modo temos procedido, apoiado em bons Autores, por isso que pedimos a atenção de todos para esse critério que nos parece mais justo” (Eng º Silvio Pires – Palestra – IBAPE).
No Seminário Paulista de Avaliações e Perícias de 1992, quando da discussão do Tema I “Métodos Avaliatórios: Diretos x Indiretos”, como visto, chegouse a idêntica conclusão:
1) Nas avaliações, preferencialmente e quando possível de serem aplicados, devem ser adotados os métodos diretos;
2) Os métodos indiretos reservam-se às avaliações dos imóveis especiais ou quando os diretos se mostrarem impraticáveis;
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3) Devem os órgãos da classe e os profissionais em geral promover estudos, pesquisas e discussões para o aperfeiçoamento dos métodos existentes e a criação de novos roteiros avaliatórios.
A respeito das particularidades deste método (comparativo) é importante ressaltar que os dados da pesquisa devem ser assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, isto significando que devem ser parecidos, análogos, utilizando aqueles que têm entre si correlação com o objeto da avaliação, devendo ficar consignado que:
a) No tratamento por fatores, esta semelhança diz respeito à sua situação, destinação, a características físicas e contemporaneidade que devem estar contidas preferencialmente no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens observados, inclusive com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária (item
11.4.1.2 da NBR 14653-2:2011, letra a).
Sempre que isso deixar de ocorrer, deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstância (item
8.2.1.4.2 da NBR 14653-2:2011).
b) Na regressão linear, esta semelhança com o imóvel objeto da avaliação, ou a sua consistência com o modelo utilizado nos termos do item 8.2.1.4.3, se refere a localização no contexto urbano, destinação, grau de aproveitamento e características físicas, que obrigatoriamente devem estar contidas no intervalo amostral correspondente (Anexo A da Parte 2 da NBR 14653:2011).
É condição fundamental para a aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possam ser tomados, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário – diz Murray R. Spiegel, no seu livro “Probabilidade e Estatística” (Coleção Schaum, fls. 218), a esse respeito que:
“Obviamente, a validade das conclusões sobre a população depende do fato de a amostra ter sido escolhida adequadamente, de forma a representar a população suficientemente bem e um dos problemas importantes da inferência estatística é precisamente o da escolha da amostra. Uma forma de se conseguir isso, no caso de populações finitas, é certificarmo-nos de que cada elemento da população tem a mesma probabilidade de figurar na amostra, a qual é então chamada amostra aleatória.”
Estudiosos da matéria, entre eles o Engº Joaquim da Rocha Medeiros Jr., advertem que é muito difícil, quando não impossível, conseguir amostras que possam ser consideradas de fato aleatórias no mercado imobiliário. Para isso contribuíram e ainda contribuem sucessivas intervenções do governo na economia, alterando radicalmente o mercado de locação de imóveis, que, assim, fazia (ou faz) oscilar em poucos meses da euforia à recessão, por isso dificultando sumamente o enfrentamento da questão.
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Quando o mercado é recessivo, são obtidos elementos de todas as qualidades e preços, tornando fortuita a amostragem, dado o grande número de ofertas disponíveis e heterogêneas. Neste caso, a aplicação da inferência estatística só é recomendável se o resultado da regressão for conclusivo e consistente em termos probabilísticos.
Se o mercado passa a ser eufórico, os poucos elementos contemporâneos coletados corresponderão apenas a sobras de ofertas, provavelmente não comparáveis ao avaliando.
Com pequeno número de amostras pouco assemelhadas ao imóvel avaliando, o avaliador não pode tomar uma decisão consistente, correndo o risco de ser levado a um resultado temerário a respeito do justo valor. Neste caso, a estatística inferencial deve ser usada também com muita cautela.
Os graus de fundamentação exigidos nos itens 9.2.1 e 9.2.2 da NBR 14653-2 estão relacionados com o número de dados de mercado efetivamente utilizados, sendo os seguintes:
em que “N” é o número mínimo de elementos efetivamente utilizados e “k” é o número de variáveis independentes.
Já a Norma do IBAPE/SP:2011, recentemente concluída, prevê nas letras “b” dos itens 13.1.1 e 13.1.2:
em que “N” é o número mínimo de elementos e “k” é o número de variáveis independentes, devidamente identificados em relação às características utilizadas e fontes de informação.
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Exemplificativamente, na regressão linear, se a equação considerar três variá veis independentes (área, local e padrão), os números mínimos de elementos para tentar atingir cada um dos graus de fundamentação previstos nas normas seriam os seguintes:
NBR 14653-2:2011 e Norma do IBAPE/SP:2011
Grau I: N = 3 (3 + 1) = 12 elementos
Grau II: N = 4 (3 + 1) = 16 elementos
Grau III: N = 6 (3 + 1) = 24 elementos
Crítica: Os números de elementos para os Graus II e III, atualmente e no entender geral, são quase impossíveis de ser atingidos, em se tratando de avaliações para obter aluguéis de bens imóveis por meio de modelos matemáticos consistentes e coerentes com o mercado imobiliário.
Em que pese caber aqui a mesma crítica anterior, a prática todavia tem mostrado que este número maior leva a uma melhora no intervalo de confiança e aumento no coeficiente de determinação, ao contrário do que acontece com relação aos casos de pequeno número de elementos amostrais...
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