Procedimentos específicos
| Autor | Carlos Augusto Arantes/Marcelo Suarez Saldanha |
| Páginas | 148-183 |
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10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado, preferivelmente, o método comparativo direto de dados de mercado.
Como já detalhado neste livro. Porém, deve-se observar que inexistem no mercado, ofertas de “terras nuas”, mas sim imóveis compostos (terra nua + benfeitorias) e/ou terras brutas (não desbravadas).
10.1.2 É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.
No mercado o comum é encontramos imóveis compostos (terra nua + benfeitorias) à venda.
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A utilização destes informes excluindo-se o valor das benfeitorias para se obter o VTN (Valor de Terra Nua), é o que se entende por “critério residual”61, onde:
VTN =VTI -Vb
Sendo:
VTN = Valor da Terra Nua
VTI = Valor Total do Imóvel
Vb = Valor das Benfeitorias (reprodutivas e não reprodutivas)
10.1.2.1 No cálculo do valor das benfeitorias pode-se adotar o fator de comercialização, além daqueles citados em 10.2.
Definido em NBR 14653-1 como sendo: 3.20 fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um).
Conforme adaptado de FERNANDES62 (2015), o Fator de Comercialização (FC) demonstra o comportamento do mercado imobiliário indicando a tendência ou não da valorização do imóvel.
O Fator de Comercialização embora muito utilizado em áreas urbanos, é pouco utilizado em áreas rurais visto que as áreas rurais têm a oscilação de seus valores com base na oscilação das commodities (saca de soja, arroba bovina, etc.)
10.1.3 Fatores de homogeneização
No caso de utilização de fatores de homogeneização recomenda-se que a determinação destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, como, por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situação e recursos hídricos. Os dados amostrais básicos devem ser obtidos
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na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e tratados conforme Anexo B.
A norma técnica ao definir que os dados amostrais devem estar na mesma “região geoeconômica63” já descaracteriza a obrigatoriedade de busca de preços limitada tão somente a região política administrativa do município do imóvel avaliando. Ou seja, os dados amostrais pesquisados podem estar, não só no mesmo município do imóvel avaliando, como contidos em vários municípios, ou até estados limítrofes, desde que estes façam parte da mesma região geoeconômica. Um exemplo muito claro disso é justamente a avaliação de imóvel rural que esteja situado em dois estados (MT e MS, por exemplo).
Recomendável que as características de cada dado amostral (solos, tipos e forma de exploração, situação, etc.) sejam consideradas. Recomenda-se ao profissional avaliador uma pesquisa ampla sobre o mercado.
Como exemplo dessa situação temos as áreas de produção de cana de açúcar na região noroeste do estado de São Paulo, onde o valor da terra ocupada por essa cultura se equivale desde os municípios da região de Lins/SP até Castilho/SP, perfazendo, em linha reta, 220 quilômetros (aproximadamente). Na mesma situação vemos a região de Ribeirão Preto/SP, onde o valor do hectare de terras com cultura de cana de açúcar também é equivalente em diversos municípios. Outrossim, como em diversos municípios produtores de soja no estado do Mato Grosso.
No estudo do Anexo B veremos detalhadamente sobre “fatores de homogeneização”.
10.1.4 Método da capitalização da renda
Para o uso do método da capitalização da renda remete-se à ABNT NBR 14.653-4.
Como exemplo de utilização do método da renda, temos o seguinte problema;
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Ex.1: Avaliar um imóvel com área total de 150,00ha (AT), explorando 100,00ha (AE) com lavoura canavieira e obtendo Receita Líquida (RL) de R$ 1.000,00/ha/aa. Supondo i = 6% aa.
AT = Área Total
AE = Área Explorada
Ex.2: Avaliar um imóvel de pecuária bovina de corte, com taxa líquida de desfrute anual (TLDA) de 20%, em um rebanho de 1.500 cabeças de gado adulto, em área total de 750 hectares de terras. Supondo i = 8,75% aa
10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.
É permitido o uso de Caderno de Preços, ou orçamentos detalhados, como vemos no texto da norma.
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Mas, de toda forma, deve ser efetuado o cálculo da depreciação das benfeitorias conforme já descrito.
A corroborar, apresenta-se planilha elabora por MAGOSSI (1983, op. cit.), qual interage depreciação física x depreciação funcional da benfeitoria.
Exemplo: Avaliar uma (01) porteira de madeira de lei, com 04 tabuas de 1,70m x 1,98m cada, afixada em 02 palanques de madeira de lei, em Bom estado de conservação (depreciação física e sem depreciação funcional).
Temos como cálculo do custo de reprodução;
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Valor final depreciado da porteira = Custo x Fator de Depreciação Valor = R$ 562,78 x 0,80 è R$ 450,22/unidade
10.2.2 Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos, específicas para mercados rurais. É recomendável que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentação.
10.2.3 A depreciação deve levar em conta:
10.2.3.1 Aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação.
Temos dois critérios consagrados no meio avaliatório, e muito utilizadas em avaliação de imóveis rurais em especial para benfeitorias construtivas (não reprodutivas), a saber:
Ex.1. Critério de MAGOSSI (op. cit.)
Ex.2. Critério combinado de ROSS-HEIDECKE
O critério especificado do método ROSS-HEIDECKE, leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da benfeitoria.
Onde o fator “K”, representa o percentual de depreciação física, calculado pela seguinte expressão:
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O fator “K” é obtido da tabela apresentada, onde observamos na 1ª coluna a idade em percentual de vida útil provável e na 1ª linha o estado de conservação do imóvel, conforme classificação à seguir:
a) Novo.
-
Entre novo e regular.
-
Regular.
-
Entre regular e reparos simples.
-
Reparos simples.
f) Entre reparos simples e importantes.
g) Reparos importantes.
h) Entre reparos importantes e sem valor.
Vide ANEXO 05 – Tabela de ROSS- HEIDECKE
A fórmula que se aplicará para a depreciação física será:
Sendo:
Va = valor atual
VR = valor de reposição ou custo de reposição.
Vr = valor residual.
K = coeficiente tabelado segundo porcentagem de vida transcorrida.
Conforme NETHER64(2002) o critério de HEIDECKE considera como princípios básicos os seguintes:
• a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de manutenção;
• as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;
• um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem malconservado se deprecia mais rapidamente.
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Ainda, conforme o mesmo autor - “A princípio, todos os bens possuem durabilidade limitada. Sua melhor utilização ou eficácia ocorre enquanto novos, e, com a utilização, vão gradualmente perdendo características materiais, seja por desgaste, seja por decadência física dos seus componentes, até chegar ao ponto da utilização ser inviável economicamente. Este período denominamos de vida útil e é quantificado usualmente em anos”.
Evidente que existem exceções, como por exemplo, bens imóveis de valor histórico.
10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do mesmo.
A funcionalidade da benfeitoria é definida pela capacidade de utilização no conceito produtivo. Como por exemplo, tanque rede para projetos de piscicultura. Não tem nenhuma funcionalidade para projeto de agricultura, por exemplo, somente para piscicultura.
Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o seguinte:
10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico.
Conforme visto em 3.13 - valor econômico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação, recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.
Custo de implantação = custo de formação da cultura (somatória dos gastos com preparo e correção do solo, sementes ou mudas, fertilizantes e defensivos). O custo de formação da cultura da cultura difere do custo de manutenção da mesma pelo seguinte:
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Custo de manutenção = gastos aferidos durante o interregno da(s) safra(s), ou seja, os tratos culturais realizados durante todo o ciclo desta cultura.
Custos de safra (ou de colheita) = gastos totais aferidos para colheita, transporte e armazenamento da safra. Observar que, em muitos casos a safra é comercializada na modalidade “à campo”, cabendo ao comprador todos os custos inerentes a colheita, transporte e armazenamento. Isso irá variar conforme a cultura.
A fórmula recomendada para cálculo do Valor Econômico (VE) é a seguinte:
Problema.1.: Calcular o valor econômico de uma lavoura de cana de açúcar de primeiro ano, ainda sem colheita. Previstas quatro (04) safras (n). Taxa juros: 6,00% a.a (i). Coeficiente de risco de 5% (r). Com as seguintes receitas líquidas (RL): R$ 500,00 (1º. Ano), R$ 370,00...
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